재개발,재건축 조합원자격과 현금청산대상자

 

재개발 재건축 조합원 분양자격 현금청산 대상 안내

오늘은 재개발 재건축 조합원 분양자격과

현금청산 대상자에 대하여 안내해 드리겠습니다.

 

▣ 재건축 사업 조합원 분양자격과

현금청산 대상자 ▣

​재건축 사업에서 조합원 분양자격은 재개발

과 비교하면 단순합니다.

재건축 사업 단지 내에서,

① 종전의 건축물 중 주택 및 그 부속토지를

모두 소유한 자(건물 + 토지 전부 소유해야인정)로,

​② 재건축 사업에 동의한 자이면서,

​③ 분양신청자가 소유하고 있는 권리가 액이

분양용 최소 규모 공동주택 1가구의 추산액

이상인자만 분양자격이 있습니다.

따라서 조합설립에 동의하지 않은 자와 건축

물중 토지만 또는 건물만 소유한 자는 현금

청산 대상자로, 조합과 매수 협의로, 또는 조

합이 매도청구소송을 통해 매수하게 됩니다.

​이러한 조합이 매수한 아파트 등은 일반분양

물건으로 분양하게 됩니다.

▣ 재개발사업 조합원 분양자격 ▣

재개발사업 구역 내에서는 토지와 건물 모두

소유한 자, 또는 토지만, 건물만 소유한 자도

모두 자동적으로 조합원의 지위를 갖습니다.

이는 재건축 사업에서 동의한 자만 조합원이

되는 것과 다른 점입니다.

​서울시 신조례 적용 대상(2010년 7월 16일

이후에 사업시행 인가를 받은 재개발사업)은

권리 산정기준일 이전에 분리된 토지로,

주거지역에서 90m2 이상이면 토지만의

소유로, 또는 권리 산정기준일 이전에 분리

된 건물 소유자는 건물만으로도 분양 대상

자가 될 수 있습니다.

​그러나 권리 산정기준일 후에 분리된 경우

라면 공동분양권자 또는 현금청산 대상자

가 되니 유의해야 합니다.

이렇게 재개발사업구역 내에서 분양자격은

재건축과 다르게 복잡합니다. 따라서 재개발

사업에서 분양자격은 아래에 내용을 참고

해서 판단해야 합니다.

▶ 단독. 다가구주택 등에서 토지와 건물전체 소유자

단독. 다가구주택(기타 건축물 포함) 등에서

토지와 건물 전체를 소유한 자는 면적과

상관없이 분양 대상자가 됩니다.

​주택 등이 신축(준공) 단계부터 토지와 건물

의 소유자가 같은 경우뿐만 아니라, 권리 산정

기준일 이전부터 같은 경우에도 하나의 분양

자격이 주어집니다.

다만, 권리 산정기준일 이전에 분리되었고,

토지 면적이 90m2 이상이면 각각 분양자격

이 주어집니다(구 조례 적용 대상은 2003년

12월 29일까지 분리된 경우에만 각각 분양자격).

​이 경우 건물 소유자가 토지를 매수하거나

토지 소유자가 건물을 매수함으로 인해서

종전자산의 권리가 액이 증가를 가져와 대형

평형을 분양받거나 추가 부담금을 줄일 수있습니다.

▶ 타인의 토지 위에 건물만 소유한 경우

타인의 토지나 국공유지에 주택 등을 소유한

자는 건물이 등기되었든, 무허가 건물이든,

건물면적과 상관없이 분양권이 인정됩니다.

그러나 건물이 없는 점유, 주차장, 판넬,야적장 등은 안됩니다.

다만 건물이, ① 서울시 구조례 적용 대상 이면 2003년 12월 30일 전에,

② 서울시 신조례 적용 대상이면 권리 산정

기준일 이전에, 토지와 건물이 분리되어

있는 경우만 인정됩니다.

​타인의 토지 위에 건물을 소유한 경우 이것은

국공유지 주택과 같이 지상권이 있는 것으로

분양 대상자가 됩니다.

단지 차이가 있다면 국공유지가 아니어서

추후에 불하를 받을 수가 없거나 관리처분

당시 평가액이 적기 때문에 평가 순위에 밀려

서 소형평형을 배정받게 되거나 현금청산자

가 될 수 있습니다.

​그러나 조합원 수가 적거나 분양 대상자가

될 수 있는 곳이라면 투자해 볼 만합니다.

왜냐하면 소액 투자가 가능하기 때문입니다.

▶ 토지 90m2 이상을 단독 또는 공유 지분

으로 소유한 경우종전 토지의 면적이 90m2 이상이면서

권리 산정기준일 이전에,

① 단독으로 소유권이 분리되어 있거나

② 공유 지분으로 등기가 되어 있는 경우

(지분 면적이 90m2 이상)에는 분양 대상자가 됩니다.

​토지의 면적이 90m2 이상이면 지목과 상

관없이, 즉 지목이 대지로 사용되는 경우는

물론이고, 지목과 현황 모두가 도로로 사용

되는 경우에도 단독필지든, 공유 지분이 든

90m2 이상인 경우에는 모두 분양자격을갖습니다.

※ 토지면적은 지자체 조례에 따라 다르고

(서울시 건축조례 제25조 제1호에서,

① 주거지역 90m2 이상

② 상업지역 150m2 이상

③ 공업지역 200m2 이상

④ 녹지지역 200m2 이상

​구조례와 신조례 적용 대상 판단이 어렵기

때문에 시. 군. 구 지자체 도시정비과에서

자세한 내용을 확인하는 방법이 좋습니다.

​▣ 단독필지로 30m2 이상~90m2

미만인 토지 소유자

​단독필지로 30m2 이상 ~90m2 미만인

토지 소유자는 2003년 12월 30일 전에

소유권이 분리되고,

① 대지로 사용되는 경우에도 세대원 전원

이 공사 완료 고시일까지 무주택자이어야

합니다.

② 도로로 사용되는 경우에는 지목과 현황

이 모두 도로가 아니어야 하고(지목이 대지

또는 현황이 대지이면 분양 대상), 사업시행

인가 고시일부터 공사 완료 고시일까지 세대

전원이 무주택인 경우에는 분양 대상자가

됩니다.

이 ①과 ②내용은 구조례 적용 대상 재개발

사업장에서만 적용되고, 2010년 7월 15일

서울시 도시 및 주거환경 정비조례가 다음날

인 2010년 7월 16일부터 시행된, 신조례

적용 대상 재개발사업구역에서는 90m2

미만인 토지 소유자는 분양자격이 없다는

것에 유의해야 합니다.

⇒ 결론적으로 30m2 이상~90m2 미만인

토지 소유자는 신조례 적용 대상에서는 현금

청산자가 되고, 30m2 미만은 구조례와

신조례 적용 대상 모두에서 현금청산자가

됩니다.

이렇게 90m2 미만인 현금청산 대상자라

해도 다른 사람의 지분을 매수해서 90m2

이상으로 만들면 분양 대상자가 될 수 있습

니다.

​유의할 점은 권리 산정기준일 이전에 필지가

나누어져 있거나 공유 지분으로 등기되어

있는 지분을 매수해서 90m2 이상을 만들

어야 분양자격과 종전자산의 권리가 액을

증가시킬 수 있습니다.

 

그러나 권리 산정기준일 이후에 분할된 토지

등일 매수하면 권리가 액에 포함되지 못하고

현금청산 대상자가 됩니다.

 

▶ 권리가 액이 분양용 최소 규모 공동주택

1가구의 추산액 이상인자

​종전 토지면적이 90m2 미만이더라도 권리

가액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구의

추산액 이상인 자는 분양자격이 주어집니다.

​그리고 분양신청자가 동일한 세대인 경우의

권리가 액은 세대원 전원의 가액을 합하여

산정할 수 있습니다.

​▶ 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이

소유하고 있는 경우

1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유

하고 있는 경우에는 하나의 분양자격을 갖

습니다.

​

다만, 권리 산정기준일 이전부터 공유로 소유

한 토지의 지분이 총면적이 90m2 이상 또는

권리가 액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구

의 추산액 이상인 자의 경우는 분양 대상자가

될 수 있습니다.

▶ 수 필지나 대지 소유자가 각각 90m2 이상

인 경우

​수필지나 대지 소유자 각각 90m2 이상인

경우이고, 권리 산정기준일 이전에 분할된

경우 각각 분양 대상자가 됩니다.

수 필지를 합한 면적이 90m2 이상이거나 공

유로 소유하고 있는 면적 중 단일 지분이

90m2 이상인 경우에도 권리 산정일 기준일

이전부터 분할된 토지여야 합니다.

​권리 산정기준일 후에 분할된 경우에는 하나

의 분양 대상자입니다. 이 경우도 90m2 미만

소유자가 권리 산정기준일 이전에 분할되거나

공유 지분으로 등기된 지분을 매수해서 90m

2 이상을 만들면 분양자격과 종전자산의 권리

가 액의 증가를 가져올 수 있습니다.

▶ 한 세대원이 한 재개발구역 내에서 여러

필지나 여러 주택을 소유한 경우

한 세대원이 한 재개발구역 내에서 조합설립

인가일 이후에 여러 필지나 여러 주택을 소유

하더라도 한 개의 분양자격만 주어집니다.

​조합설립 인가 일 전에 같은 세대원이 아닌

다른 세대원에게 매매, 양도하여야만 각각

분양 대상이 됩니다.

​조합설립 인가 일 이후에 매각하면 한세대원

이 소유하고 있던 모든 주택을 합해서, 하나

의 분양자격이 주어지므로 공동분양권자가

됩니다.

▶ 다세대주택의 분양자격과 유의할 점

​(1) 최초 다세대인 경우

신규 다세대주택(최초 다세대)은 평수와

상관없이 분양자격이 주어집니다.

​즉 준공 시부터 집합건물인 경우입니다. 이

러한 경우에는 재개발구역 내 조합원 수에

따라 변수는 있겠지만, 30평형대를 배정받

을 수 있습니다.

▶ 기존 건물을 철거 후 다세대주택을 신축

한 경우

기존 건물을 철거 후 신축한 신규 다세대주

택은 평수와 상관없이 분양 대상자가 되었

습니다.

그러나 서울시는 2008년 7월부터 서울시내

에서 새로 건축되는 전용면적이 60m2 이하

다세대주택은 재개발할 때에 입주권을 주지

아니하고 현금청산하고 있습니다.

​이는 재개발이나 뉴타운이 예상되는 지역에서

아파트 분양권을 많이 받기 위해 주택을 헐고

소규모 다세대주택을 신축하는 등의 지분 쪼

개기를 방지하기 위한 조치입니다.

① 서울시에서는 건축 허가를 2008. 7. 30.

이전에 받아서 다세대를 건축한 경우 60m2

미만이라도 온전한 아파트 분양권 대상자가

될 수 있습니다.

2008. 7. 30 후라면 60m2 미만으로 신축한

경우 수인의 분양신청자는 1개의 분양자격이

주어집니다.

​② 그러나 2008. 7. 30. 후 신축 다세대가

60m2 미만일지라도 재건축 신축 아파트

최소 분양 평형이 신축 다세대 평형 미만일

경우는 분양권 대상이 됩니다.

​③ 조례 개정일 후에 기존의 단독. 다가구주

택 또는 비주거용 건물을 철거하고 공동주택

을 신축하는 경우 1개동 전체 세대에 대하여

하나의 분양 대상 자격만 부여합니다.

 

▶ 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택

으로 전환한 경우

​권리 산정기준일 이전에 분리된 다세대(분할

다세대인 경우)는 각각 분양자격이 주어지나

권리 산정 기준일 후에 분리된 다세대는 하나

의 분양자격이 주어집니다.

▶ 토지와 주택을 건축물 준공 이전, 이후

분리 소유한 경우

​

단독 또는 다가구 주택의 경우 토지 소유자와

주택 소유자가 다른 경우가 있습니다. 이들은

둘 다 조합원이나 분양자격은 다르게 적용

합니다.(도정법 제24조 제2항 5호).

① 토지와 건물 소유자가 준공 당시부터 분리

되었다면 토지 소유자와 주택의 소유자 각각

별도의 조합원 번호가 부여되고, 각각의 동의

서로 산정되며, 분양 대상 자격도 각각 주어지

게 됩니다.

​② 토지와 건물의 소유자가 준공 이후에 분리

되었다면 토지와 주택 소유자를 합쳐서 하나

의 조합원 번호가 부여되고,

​동의서는 두 사람 모두 제출해야하나 하나의

동의서로 간주됩니다. 이러한 경우 수인의

분양신청자를 1인의 분양 대상자로 보는

경우에 해당됩니다.

 

▣ 재개발사업 현금청산 대상 조합원 ▣

- 나대지 단독필지로 30m2 미만 소유자

​- 나대지 단독필지로 30m2 이상 ~

90m2 미만 소유자로 유주택자

​- 나대지 단독필지로 30m2 이상~

90m2 미만 소유자로 무주택자

2010년 7월 15일 서울시 도시 및 주거환경

정비조례가 다음 날인 2010년 7월 16일부

터 시행된 신조례 적용 대상 재개발사업구역

에서는 90m2 미만인 토지 소유자는 분양

자격이 없어서, 현금청산 대상자가 됩니다.

그러나 서울시 구조례 적용 대상으로 단독 필

지로 30m2 이상~90m2 미만인 토지 소자는,

​① 2003년 12월 30일 이전에 소유권이 분리되고,

② 지목과 현황이 모두 도로가 아니어야 하고

③ 사업시행 인가 고시일부터 공사 완료 고시

일까지 세대원 전원이 무주택자인 경우에는

분양 대상자가 됩니다.-

나대지 공유 지분이 90m2 미만소유자​

- 분양신청을 하지 않은 자

- 공유 지분이나 분리된 필지 등이

분양 대상에 해당되는 경우

공유 지분이나 분리된 필지 등이 분양 대상

에 해당되어도 분할 시점이 권리 산정기준일

이후였다면 분양 대상이 아니고, 현금청산

대상자입니다.이렇게 서울시를 기준으로 분석한 것은 서

울시의 주택재개발사업이 가장 오래되었

고, 다른 지역들의 경우도 서울시의 조례를

참고하여 만든 사례가 대부분이기 때문입

니다.

 

그렇더라도 각 지방자치단체 조례별로 다르

게 규정하여 시행하고 있으니, 다른 지방자

치단체 조례를 국가법령정보센터에서 확인

해서 분양자격을 분석하거나,

 

지방자치단체 도시정비과에 문의해서 분양

자격 유무를 정확하게 확인하고 투자 여부

를 결정해야 성공할 수 있습니다.

​

지금까지 재건축 재개발사업 조합원 분양

자격과 현금청산 대상자에 대하여 안내해

드렸습니다.

아래는 중계동104마을 사진입니다.

2020.4.14일 견축심의통과되었읍니다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1년365일 언제나 항상 늘 연락주시길 기다립니다.

010-3716-4259/02-951-6600