가등기란.절차와 효과공부

*가등기의 종류 가등기에는 그 목적에 따라 장차 생길 권리에 대한 청구권을 보전하기 위해 하는 보전가등기와 채권담보를 목적으로 하는 담보가등기로 구분한다. 문제시되는 청구권 보전 가등기가 가능한 경우는 아래와 같다. 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권의 권리설정, 이전, 변경, 또는 소멸의 청구권을 보전하려 할 때이다. (이를테면 갑돌이가 갑순이의 부동산을 매수하였으나 아직 매매대금을 완불하지 못해 소유권이전등기를 하지 못하는 경우 갑돌이는 가등기를 통해 갑순이가 다른 사람에게 대상 부동산을 매도하는 것을 막을 수 있다. 이 경우 갑돌이의 가등기 후 이루어진 타인의 등기효력은 잃는다.) 부동산에 대한 권리청구권이 시기부와 정지조건부로 발생한 경우에도 가등기를 한다. 시기부 청구권은 계약할 때 시기를 정하여 그 시기가 되면 청구권이 발생하는 것을 말한다. 사례를 들자면 갑돌이가 갑순이에게 특정한 날부터 주택을 전세 내준다는 계약을 체결했을 때 갑순이는 전세권설정가등기를 통해 특정한 날까지 자신의 전세권을 보호할 수 있다. 정지조건부 청구권은 계약시 특정 조건을 정하여 그 조건이 충족돼야만 청구권이 발생하는 경우를 말한다. 이를테면 갑돌이가 갑순이에게 금전(채권)을 대부하면서 이를 갚지 않을 때에는 갑순이 소유의 부동산을 갑돌이에게 이전한다는 계약을 체결했을 경우 갑돌이는 갑순이의 빚을 갚지 못하는 경우에 대비 청구권을 미리 순위보전하는 가등기를 할 수 있다. (사채시장에서 널리 사용된 청구권임) 마지막으로 장래에 청구권이 확정되는 때에도 가등기를 한다. 예를들어 갑돌이가 갑순이의 부동산에 대해 매매예약을 체결한 경우 매수예약자인 갑돌이는 매매계약 완결전이라도 장래에 있어서 확정될 권리에 관한 가등기를 할 수 있다. 담보가등기는 채권의 담보를 목적으로 가등기담보 등에 관한 법률에 의하여 가등기 담보계약을 하고 가등기를 하는 경우를 말한다. 예를들면 갑돌이가 갑순이에게 금전을 대부하면서 담보계약을 하고 가등기를 해두었다. 만약 갑순이가 기한내에 돈을 갚지 못하면 담보가등기권자인 갑돌이는 청산을 거쳐 담보목적 부동산의 소유권을 취득하거나 목적부동산의 경매를 청구해 변제받을 수 있다. ============================================ 가등기는 매수한 부동산의 이중매매나 불측의 강제집행으로 발생하는 소유권 이전 방해를 사전에 막아 원활하게 부동산의 소유권을 이전하기 위하여 등기순위를 확보하는 제도를 말한다. 부동산 매매계약을 맺었는데 매도인이 잔금 지급기일 전에 다른 사람에게 이중으로 팔아 낭패를 보는 일이 많다.통상 대형 부동산의 경우 계약체결 후보다 높은 가격을 제시한 사람이 있을 때나 부동산 가격이 급등했을 때 이런 일이 생긴다.이 같은 부동산 이중매매는 계약위반이므로 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 배임죄로 형사고소도 할 수 있다.특히 매도인에게 보유자산이 남아 있지 않은 경우 계약금과 중도금을돌려받지 못할 수도 있다.여기에 대한 예방방법으로 소유권이전 등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 설정할 수 있다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기를 한 시기까지 소급되므로 가등기 후 이루어진 제3 자의 본등기보다 우선하게 된다.이 경우 목적 부동산이 이중매매되더라도 가등기를 근거로 본등기를 하게 되면 가등기 순위가 인정된다.따라서 가등기가 말소되기 전에는 사지 않는 것이 현명합니다.<한가지 더 인용하겠습니다>부동산 가등기부동산등기부를 열람하다 보면 간혹 가등기가 되어있는 경우를 볼 수 있습니다. 가등기란 부동산의 소유권이나 지상권 등 각종 권리를 매수하고 등기를 해야 하지만, 여러 가지 사정으로 인해 즉시 등기를 하지 못하는 경우에 활용되는 등기를 말합니다.예를 들어 주택을 구입하고 사정상 소유권을 즉시 넘겨받지 못하는 경우, 잔금과 동시에 등기부상에 소유권이전청구권가등기를 해놓고 나중에 소유권을 넘겨받으면, 가등기한 날짜에 소유권을 넘겨받는 것과 같은 효력이 발생됩니다. 따라서, 가등기를 한 날자와 소유권이전등기를 한 날자, 즉, 본등기 날자 사이에 다른 사람에게 소유권이 이전되었거나 저당권 등이 설정되었더라도, 가등기를 한 사람이 소유권이전등기를 하게되면 이들 권리는 모두 말소됩니다.이와 같은 가등기제도는 소유권이전 뿐만 아니라 전세권이나 지상권 설정 등에도 활용될 수 있으며, 대체로 부동산을 매매하는 경우와 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 경우에도 많이 사용됩니다.대부분의 부동산 매매는 계약부터 잔금까지 1,2개월 정도 기간이 소요되나, 거래금액이 클 경우에는 6개월 이상의 긴 기간이 소요됩니다. 이런 경우 매수자가 만약에 있을 수 있는 거래사고로부터 계약금과 중도금을 보호받으려면 계약과 동시에 소유권이전청구권 가등기를 하면 됩니다.특히 주택을 매도하는 경우 양도세 비과세를 받기 위해서 일정기간 동안 가등기를 해 놓고, 비과세 기간이 지나면 소유권이전 등기를 하는 경우가 많습니다. 또한, 아파트와 같이 입주 후 2년 혹은 6개월간 매도하지 못하는 경우에는 잔금지급과 동시에 가등기를 해놓고 전매금지 기간이 경과한 이후에 본등기를 합니다.보통 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때는 저당권설정을 하는 사례가 대부분이나, 설정금액이 클 경우에는 과다한 등기비용을 회피하기 위해 가등기를 하고, 만약 돈을 갚지 못하면 소유권을 넘겨받는 경우도 있습니다. 과거 일부 사채업자들은 이런 절차를 악용해 사회문제가 되는 경우도 있어, 정부에서는 지난 83년에 "가등기담보등에관한법률"을 제정해 시행하고 있습니다.이 법에서는 돈을 빌려주고 소유권이전청구권가등기를 한 경우, 돈을 못 받아 소유권을 넘겨받으려면 집값에서 받을 돈을 제외한 청산금은 소유자나 후순위 권리자 등에게 반환하도록 규정하고 있습니다. 또한, 경매나 기타 법률관계에서도 마치 저당권과 동일한 효과가 있는 것으로 규정하고 있습니다.따라서 주택을 매수하거나 임차하는 경우 등기부등본 상에 가등기가 되어 있으면, 원칙적으로 가등기가 말소되기 이전까지는 그 주택을 계약하지 않는 것이 좋습니다. 다만, 그 가등기가 채권담보를 위한 것이 확실히 밝혀지면 계약 후 잔금 전까지 해당 가등기를 해제하는 조건으로 계약해도 됩니다. 소유권 전세권,지상권,지역권 저당권,근저당권,권리질권 등과 같은 물권 또는 물권에 준하는 권리를 취득하기 위해 장래에 할 본등기에 대비하여 미리 그 순위를 보전하기 위하여 하는 예비적 등기입니다.따라서 가등기는, 현재는 부동산의 물권변동을 일어나게 할 청구권만을 가지고 있을 뿐 그 권리변동의효력이 생기는 본등기를 할 만한 여건이 조성되지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 미리 확보하여 둘 필요성에서 인정된 것입니다. 왜냐하면 물권변동을 일어나게 할 청구권만을 가진 자는 제3자가 그 부동산에 대한 물권을 먼저 취득하게 되면 그 청구권을 가지고 그에게 대항할 수 없게 되기 때문입니다.   [출처] 가등기 소유권이전청구권 가등기 절차 |작성자