[양도소득세] 상속주택 멸실 후 신축…1세대 1주택 특례규정 적용

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[양도소득세 집행기준] 상속주택 멸실 후 신축…1세대 1주택 특례규정 적용

• 국세청 제공
• 승인 2023.07.21 09:00
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제2장 1세대 1주택 비과세

<일시적 2주택 비과세 특례>

● 집행기준 89-155-3, 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정 적용 시 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우

일시적 2주택에 대한 양도세 비과세특례를 적용할 때, 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 본다.

 

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● 집행기준 89-155-4, 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해야 하는 요건에 대한 예외

다음의 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득해야 하는 요건을 적용하지 않는다.

1) 건설임대주택(공공매입임대주택 포함)을 분양전환 받은 경우

2) 사업인정고시일 전에 취득한 종전주택이 수용된 경우

3) 1년 이상 거주한 주택을 취학 등 부득이한 사유로 양도하는 경우

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● 집행기준 89-155-5, 주택신축을 위한 나대지를 보유하고 있는 경우

1세대 1주택을 보유한 자가 다른 주택을 신축하고자 매입한 낡은 주택을 헐고 나대지 상태로 보유하고 있는 기간 동안에 종전의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

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● 집행기준 89-155-6, 다가구주택의 주택 구분

소득세법상 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보는 것이며, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.

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● 집행기준 89-155-7, 1주택자가 보유중인 상가를 용도변경해 주택으로 사용하는 경우

1세대 1주택자가 소유하던 상가를 용도 변경해 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도 변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례 규정을 적용한다.

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● 집행기준 89-155-8, 상속주택의 판정 순서

 

 

 

 

 

 

● 집행기준 89-155-9, 별도세대인 다른 피상속인들로부터 각각 1주택씩 상속받은 경우 비과세 특례

1세대가 별도세대인 다른 피상속인들로부터 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 상속주택을 각각 1주택씩 상속받아 2주택을 소유하고 있는 경우로서, 그 상속받은 2주택 중 먼저 상속받은 1주택을 양도하는 경우 보유하는 1주택은 상속주택 특례 규정이 적용된다.

<사례>

•2016.1.：남편이 별도세대인 아버지로부터 파주 소재 1주택 상속

•2017.1.：부인이 별도세대인 아버지로부터 서울 소재 1주택 상속

•2018.1.：남편이 상속받은 파주 소재 1주택 양도

☞ 파주 소재 1주택은 상속주택 비과세 특례(소령§155②) 적용

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● 집행기준 89-155-10, 상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우

상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 신축주택은 상속받은 주택의 연장으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용한다.

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● 집행기준 89-155-11, 남편이 소유하던 상속주택을 아내가 다시 상속받은 경우

아내가 일반주택을 취득한 후 남편이 같은 세대원이 아닌 피상속인으로부터 1주택을 상속받아 1세대 2주택인 상태에서 남편의 사망으로 남편 소유의 상속주택을 아내가 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

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● 집행기준 89-155-12, 상속주택의 상속등기가 이루어지지 않은 경우

상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을 「민법」 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니하는 경우에는 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다. 다만, 상속주택 외의 다른 주택을 양도한 이후 「국세기본법」 제26조의2에 따른 국세부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우 납세지 관할 세무서장은 그 내용에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정하거나 경정하는 것이고, (2013.2.15. 이후 최초로 신고의무 발생분부터는) 지분변경에 따라 양도소득세 납세의무가 발생하는 자가 협의분할내용에 따라 협의분할 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월까지 신고·납부해야 한다.

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● 집행기준 89-155-13, 공동상속주택의 지분이 변동되는 경우

상속개시일 이후 공동상속주택의 상속지분이 변경된다 하더라도 공동상속주택에 대한 소유자의 판정은 상속개시일을 기준으로 한다.

 

 

 

 

 

● 집행기준 89-155-14, 공동으로 상속받은 주택을 1인이 소유한 경우

공동으로 주택을 상속받은 이후 소유지분이 가장 큰 상속인이 아닌 상속인이 다른 상속인의 소유지분을 추가로 취득하여 공동으로 상속받은 주택을 단독으로 소유한 경우 해당 주택은 비과세 특례규정이 적용되는 공동상속주택으로 보지 않는다.

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● 집행기준 89-155-15, 상속주택 비과세 특례는 상속 당시 보유 1주택에 한함.

상속받은 주택(또는 조합원입주권)을 소유한 상태에서 일반주택을 수차례 취득·양도하는 경우 매번 마다 양도소득세를 비과세를 받을 수 있는 불합리를 개선해 상속받은 시점에서 상속인의 1세대 1주택1)에 대해서만 비과세 특례를 적용한다2).

다만, 수도권 밖의 읍·면에 소재하는 상속주택(피상속인이 5년 이상 거주한 주택에 한함)의 경우에는 기존과 같이 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택수 계산에서 제외하여 일반주택을 수차례 취득·양도해도 비과세의 계속 적용이 가능하다.

1) 2013.2.15. 이후 일반주택을 취득하여 양도하는 분부터 적용

2) 2014.2.21. 이후 양도하는 분부터 상속당시 보유한 조합원입주권이 주택으로 전환된 경우도 포함

2021.1.1. 이후 양도하는 분부터 상속 당시 보유한 분양권(2021년 이후 취득)이 주택으로 전환된 경우도 포함

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● 집행기준 89-155-16, 동거봉양합가 후 같은 세대원으로부터 상속받은 주택에 대한 비과세 특례

1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속 (배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두 60세 이상인 경우를 포함)을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 후 직계존속의 사망으로 주택을 상속받은 경우 상속주택 외의 주택을 양도할 때에 해당 상속주택은 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 상속주택으로 본다(2010.2.18. 이후 양도하는 분부터 적용).

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● 집행기준 89-155-17, 혼인 또는 동거봉양 전 보유한 조합원입주권으로 취득한 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례

혼인·동거봉양에 따른 1세대 1주택 비과세 특례대상에 혼인 또는 동거봉양 전 보유한 조합원입주권에 의해 취득한 주택을 포함하며, 주택 완공 후 보유기간이 2년 이상이고 혼인·동거봉양한 날부터 5년 이내(동거봉양은 10년)에 양도하는 경우에 한하여 적용한다(2013.2.15. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용).

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● 집행기준 89-155-18, 일반주택과 농어촌주택 등을 보유한 직계존속을 동거봉양하는 직계비속이 보유한 일반주택의 비과세 여부

「조세특례제한법」 제99조의4 제1항의 과세특례요건을 모두 갖춘 농어촌주택 등과 일반주택을 보유하는 직계존속이 구성하는 세대와 1주택을 보유하는 직계비속이 구성하는 세대가 「소득세법 시행령」 제155조 제4항에 따라 동거봉양 합가하는 경우, 직계비속 세대가 합가 전부터 보유하던 1주택을 합가일부터 10년 이내에 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조 제1항을 적용한다.

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● 집행기준 89-155-19, 동거봉양으로 인한 합가시 직계존속의 연령 판정

동거봉양을 위한 세대합가에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 때 직계존속의 연령은 세대합가일을 기준으로 판정한다.

 

 

 

1) 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한사람이 60세 미만인 경우를 포함

2) 2019.2.12. 이후 양도분부터 법정 중대한 질병 등이 발생한 60세 미만의 직계존속 포함