체비지,보류지 공부

 

 

게시판 재개발 보류지 / 체비지   부자만드는 매니저 ・ 2023. 8. 7. 16:47 URL 복 본문 기타 기능 도시개발사업은 도시개발법 제21조에 제1항에 따라 시행자가 도시개발 구역의 토지 등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있습니다. ​ ① 수용 또는 사용 방식 : 토지를 전부 취득하여 사업하거나 종전의 토지 소유자 권리 모두 소멸 ② 환지방식 : 토지 소유자 소유권 변동 없이 종전 토지를 개발하여 소유자에게 돌려주는 방식 ③ 혼용방식 : 위 두 가지 방식을 혼합하여 각각의 장점을 활용한 개발       도시개발을 진행하려면 도시계획이 필요하고, 계획안에는 주거 및 상업 단지, 공공시설 등 다양한 목적의 건축물들이 배치될 자리도 함께 고려해야 하며, 개발 전 제각각인 모양의 토지들을 구획정리를 통해 도시개발사업 시행 전 토지의 위치, 지목, 면적 토질, 수리, 이용상황, 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적 정하여 사업 시행 후 소유주에게 재분배하는 데 이를 환지방식이라고 합니다.     도시개발사업을 환지방식(사업 후 필지 정리를 통해 토지 소유권을 재분배하는 방식)으로 시행하는 경우에는 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업 계획에서 정한 목적으로 사용하기 위하여 환지계획에서 환지로 명명하지 않고 남겨놓은 일정한 토지를 정하여 처분할 수 있으며, 좀 더 쉽게 말하면 공공시설의 용지로 공공시설을 짓기 위해 보류해 놓은 토지를 보류지(保留地)라고 합니다.       이러한 보류지 중 공동시설 설치 등을 위한 용지로 사용하기 위한 토지를 제외한 부분 즉 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각 처분할 수 있는 토지가 체비지입니다.[도시개발 업무지침 제6장]​ ​ ① 도시개발법 제28조 제1항 제4조에 따라 시행자가 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식으로 시행하려면 환지계획을 작성하여야 하는데 체비지의 명세를 포함해서 작성하여야 합니다. ​ ② 사업시행자는 체비지를 규약, 정관, 시행규정에 또는 실시계획이 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분, 관리하여야 하며 사업 시 매각 처분되지 않는 체비지는 환지처분(토지소유권의 재분배)의 공고가 있는 날의 다음날에 사업시행자에게 소유권이 귀속됩니다. ​ ③ 체비지 운영의 합리성을 위해"도시개발법"에서는 사업시행자가 환지계획을 수립하여 체비지를 지정하는 경우 간선도로 변이나 또는 토지의 단가가 비교적 높은 지역에 집중적으로 지정하지 못하도록 명시하고 있습니다.   ④ 체비지의 매각 대금은 분할 납부할 수 있고 분할 납부 시 이자율은 일반시중 은행 대출금리 이하로 하고 시행자는 체비지를 매각하거나 전매한 경우에는 관할 세무관서장에게 이를 통보해야 합니다.     보류지, 체비지가 있다는 것은 사업에 들어가는 비용을 토지로 받는 것이기에 기존 토지 소유자들의 면적이 줄어들 수밖에 없고, 줄어드는 토지 면적 비율을 감보율이라고 하며 50%를 초과할 수 없습니다. 감보율(%) = (줄어드는 토지면적 ÷ 전체 면적) × 100 ​ 만약 환지방식으로 1,000㎡ 토지를 700㎡로 돌려받았다면 (300 ÷1,000) × 100 = 30%가 되고, 구획정리로 토지가 정리되면 감보율로 인해 토지의 면적이 줄어들지만, 정비 후 토지 가치의 상승이 손실보다 높기 때문에 감보율을 감내할 수 있습니다.     재개발, 재건축에서 조합원들을 위한 예비 물량으로서 소송이나 착오 등으로 조합원 수가 달라질 것을 대비하여 전체 가구 수의 일부(공동주택 건립 세대수의 약 1% 이내)를 팔지 않고 남겨두었다가 사용인가 3~6개월 전 조합에서 경매 입찰 방식으로 매각합니다.     보류지 투자의 장점 ① 보류지 매각금액은 통상적으로 조합원 분양가보다는 높고 시세보다는 낮습니다. ② 일반 분양과 달리 동, 호수, 층수를 확인하고 입찰에 참가할 수 있습니다. ③ 조합원을 위해 남겨둔 물건이라 일반 분양에 비해 동, 호수, 층수가 좋은 편입니다. ④ 청약통장이 필요 없고 19세 이상이면 누구나 참여가 가능합니다. ⑤ 전매 제한이 없어 낙찰 후 바로 매도가 가능합니다.(단 투기과열지구의 경우 등기 전까지 매도 불가) ​ 보류지 투자의 단점 ① 장점 중에 시세보다 낮을 수 있다고 했는데 요즘 입찰가격이 너무 올라 시세보다 높은 가격에 입찰할 수도 있습니다. ② 보류지 공고는 물량이 적어 홍보를 하지 않는 경우가 많아 사전에 살펴보아야 합니다. 서울특별시 정비사업 정보몽땅 > 알림마당 > 조합입찰공고에서 알아볼 수 있습니다. ③ 낙찰 후에는 계약을 포기해도 계약금을 돌려받을 수 없습니다. ④ 중도금 대출이나 주택 담보 대출 등을 받을 수 없으므로 현금이 많이 필요합니다.