부부공동명의시 절세혜택

질문)

20억원 상당의 수익형 부동산을 구입하려고 검토 중인데

재산세와 소득세, 종합부동산세는 물론 훗날 내야 할 양도소득세가 걱정됩니다.

양도소득세까지 절세할 수 있는 방안이 있다고 하던데,

절세를 위해서는 제 명의로 취득하는 것보다

배우자와 공동명의로 하는 것이 더 유리한가요?

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답)

저금리 고령화 시대가 도래하여 수익형부동산을 구입해서

임대사업자가 되려는 상담사례가 늘고 있습니다.

부동산 임대업의 경우 세후수익률을 얼마나 높이느냐가 중요합니다.

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우선 부동산을 취득하였다면​ 재산을 보유하는 동안 재산세를 내야하는데,

이는 공동명의로 하더라도 동일합니다.

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매년 6월 1일 현재 토지와 건물을 사실상 보유한 자에 대하여 건물분은 7월, 토지분은 9월에 재산세가 부과됩니다.

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이때 주택과 건물분 재산세는 1개 물건별로 개별과세하고,

토지분 재산세는 시,군,구의 지방자치단체별 관내 토지를

인별로 합산해 과세합니다.

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수익형 부동산을 임대하는 경우 임대소득이 발생하는데,

부동산을 공동명의로 했다면 부동산을 임대해서 들어오는

임대소득도 분산됩니다.

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소득세는 6~40%의 초과누진세율이 적용되어 과세표준이 커질수록 높은 세율이 적용됩니다.

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예를 들어, 과세표준이 150백만원 이라면 35%의 한계세율이

적용되어 산출세액이 3,760만원이 됩니다.

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그런데 공동명의의 경우 공제 후 과세표준이 7천만원이 된다면

24%의 한계세율이 적용되어 절세가 됩니다.

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즉, 과세표준을 분산할수록 낮은 세율이 적용됩니다.

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종합부동산세의 경우, 상가, 사무실 등 수익형 부동산에 대해서는

합산배제가 됩니다.

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주택, 종합합산토지, 별도합산토지에 대해서만 종합부동산세가 과세됩니다.

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주택인 경우에는 공동명의의 절세 효과가 종합부동산세에서도

나타납니다.

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1인 1주택의 경우 공시가격이 9억원을 초과하는 경우에 과세되고,

2주택 이상의 경우에는 6억원을 초과하면 과세됩니다.

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그리고 공동명의로 하면 과세표준이 감소하여

낮은 세율이 적용될 수 있습니다.

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공동명의를 했다면 양도소득세도 줄일 수 있습니다.

양도소득세도 과세표준에 따라 6~40%의 초과누진세율이 적용됩니다.

그래서 공동명의로 했다면 과세표준이 분산되어

낮은 세율이 적용될 수 있습니다.

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그러나 남편은 소득자이고, 아내는 전업주부인 경우라면

추가되는 국민연금, 건강보험료도 계산해 보아야 합니다.

가정주부가 신규로 임대사업자 등록을 하면

남편의 피부양자에서 빠져나와

별도로 건강보험료를 납부해야 합니다.

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그래서

1. 남편 단독일 때 종합소득세

2. 공동소유일 때 종합소득세 + 아내의 국민연금, 건강보험료

를 비교해 보고 단독명의로 할지, 공동명의로 할지 선택하는 것이

좋겠습니다.​