무허가 건축물 투자시

재개발 구역내 무허가 국/공유지 투자법金炫昊|2006.07.04 22:29 |조회 3583|신고

### 재개발 구역내 무허가 투자법.....

예전에 투자 기피 대상이었던 무허가(국·공유지)에 대한 것이 요즈음 투자 메리트 상품으로 인기가 급상승 하고 있다.

재개발 지역내 무허가 건물에 투자할 경우 일반적인 재개발 투자방법에다 무허가 건물에 상기에서 언급한 특유한 몇 가지만 유의하면 고수의 반열에 들었다 할 것이다.

재개발 지역을 가보면 사유지(私有地)상 건물에 사는 사람들이 국공유지(國公有地)상에 무허가 건물이 있는 사람들을 약간 무시하는 경향을 볼 수 있다.

심지어 무허가 건물이 있는 사람들은 아파트 분양권이 없어서 임대아파트라도 갈려고 철거시에 생사를 걸고 반대하는 것으로 알고 있는 사람들도 있다.

그러나 국공유지상 무허가 건물 소유자들도 엄연한 조합원이고 무허가 건축물 확인원이 있다면 당연히 분양대상자가 된다.

[근거자료] 서울특별시 도시및주거환경정비조례

제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등)

① 영 제52조제1항제3호 의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다.

1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자.

우리가 보통 시유지(市有地)라고 부르는 토지는 사실은 국유지 및 공유지를 말한다. 즉, 국가와 지방자치단체인 시 또는 구 소유 등을 일컬어 시유지라 하는 것이다. 이러한 국공유지는 구체적으로 재무부, 철도청,국방부, 서울시, 교육청, 각 구청 소유 토지 등이 있다.

우리나라는 해방과 6ㆍ25 한국전쟁 그리고 1960～70년대 급격한 산업화 ㆍ도시화를 거치면서 국공유지상에 무허가 건물이 늘어났다.

이러한 무허가 건물은 나중에 토지의 소유자로부터 토지를 매입하여야 하지만 우선은 사용료만 내면 되기 때문에 초기에 투자금액이 사유지(私有地)보다 훨씬 적고 등기비도 거의 없기 때문이다. 이러한 이유로 인해 오히려 무허가 건물을 더 선호하는 사람들이 많다.

국공유지상 무허가 건축물을 매입할 경우에 매도인이 사용료를 제대로 납부하였는지를 확인해야 한다. 왜냐하면, 실제로 국공유지 점유 사용료를 몇 년 동안 내지 않은 경우가 많기 때문이다.

실제로 서대문구의 어떤 재개발지역의 경우 5000만 원 이상 사용료 미납 주택이 상당히 많다. 그동안 납부하지 않은 사용료가 있다면 계약서에 ‘용료는 매도인이 잔금납입일 전(또는 중도금납입일 전 등)에 정산한다’ 내용을 쓰는 것이 현명하다.

그리고 국공유지라 하더라도 아주 특수한 경우에 점유토지를 매입하지 못하는 경우도 있다. 예를 들어 재개발 구역 내 철도 터널이 있는데 터널 위 지상에 무허가 건축물이 있다면 어떨까.

터널 바로 위에 아파트를 지을 경우 터널은 물론이고 아파트 건물도 안전상 문제가 된다. 따라서 터널 위의 철도부지를 개인에게 매각하지 않고 공원부지로 존치하고 사업을 추진할 것이다.

이러한 경우에 현재 터널 위 철도부지상 무허가 건물 소유자는 철도청으로부터 토지를 불하(매입)받을 수 없으므로 토지의 평가금액이 권리가액에 포함되지 않고 건축물만의 평가금액으로 순위가 결정되어 조합원분 분양을 받더라도 작은 평형대를 받을 가능성이 아주 높다.

같은 국공유지상 무허가 건물이라도 이렇게 분양평형을 결정하는데 달라질 수 있다.

☞ 무허가 건물 투자시 체크할 점 

► 재개발 기본계획에 포함 여부

무허가 건물이 산재한 곳은 대부분이 재개발 기본계획에 해당하나 혹시나 있을 실수를 방지하기 위해서 사유지 투자시와 마찬가지이지만 기본계획 포함여부확인은 필수 사항 이다.

► 점유 사용료 완납여부

무허가 건물은 대체로 시유지상 건물이기 때문에 점유사용료를 내야 하는데 몇 년 동안 납부하지 않아 몇 백만원 심지어는 일천만원이 넘게 점유사용료가 밀려 있는 경우가 있으니 매도인이 명의 이전 시 또는 그 이전에 사용료 부분을 해결할 것을 반드시 명시하여야 하고 납부하였다면 영수증을 확인하여야 한다.

► 무허가 건물 확인원 존재 여부

무허가 건물이라도 반드시 무허가 건물확인원이 존재하여야 하고 존재하지 않지만 기존의 항공촬영사진등 증거물에 의해 만들 수 있다면 매도인이 서류조건을 완비하여 무허가 건물확인원을 만든 다음 계약을 하여야 할 것이다.

► 신발생 무허가 건물이 아닐것

기존무허가 건축물이어야만 주택재개발사업의 분양대상자가 될 수 있다.

[근거자료] 서울특별시 도시및주거환경정비조례

제2조 (정의)

1. "기존무허가건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 무허가건축물을 말한다.

가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물

나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물

다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물

라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물

마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004. 11.05)

2. "신발생무허가건축물"이라 함은 제1호의 규정에 의한 기존무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말한다.

► 집의 상태 확인

무허가 건물 상태가 좋을 리는 별로 없지만 그래도 직접 눈으로 확인하여야 한다. 왜냐하면 기존 세입자가 나간다고 하는데 새로운 세입자를 구하기 힘들 정도로 집이 낡으면 전세금만큼 투자금이 추가되기 때문이다. 또한 국공유지 불하시 점유한 면적만큼 불하받을 수 있기 때문에 반드시 실측을 하여야 한다.

☞ 무허가 건물이 유리한점, 불리한점

► 초기 투자금

사유지에 비해 토지를 기준으로 평당 200만원내지 400만원정도(금액은 지역에 따라서 틀려질 수 있다.)저가이기 때문에 사유지보다 초기투자금이 적은 사람한테 유리하다. 그러나 나중에 토지를 매입하여야 하므로 추진위원회 준비단계에서부터 사유지 거래금액에 육박한 금액은 기대수익을 올리기가 힘들다. 무허가 건물 매입시 투입비용을 보면 무허가 건물 매입시 금액(필요경비포함) + 점유사용료 + 토지매입금액 + 추가부담금 + 기회비용에 따른 이자 + 매입시 중개수수료 + 전세입자 바뀔 경우 중개수수료 + 건물하자시 수리비용등이다. 시유지가 초기비용이 적지만 숨어있는 비용까지 계산하여보고 또한 공시지가, 사유지와 가격차이등을 면밀히 검토하여 무허가 건물을 매입 한다면 실패보다는 성공할 가능성이 많다.

► 조세

무허가 건물을 매입시 유리한점 중에 매입시 등기를 하지 않으므로 등록세가 없다는점과 취득세에서 건물만 과표가 되고 낡은 건물이 대부분이라 취득세부담이 거의 없다. 그러나 양도 소득세에서 다주택 소유여부 판정시는 세금이 많고 적음을 떠나 무허가 건물도 1주택으로 본다는 점에 유의해야 한다.

► 무주택판정

조세분야와 달리 주택공급에 관한 규칙에서는 등기를 기준으로 하기 때문에 무허가 건물만 소유했다면 타지역에서 아파트 분양받을 때 무주택자로 우선분양대상자로 혜택을 볼 수가 있다.

► 점유사용료

무허가 건물 소유자는 매년 점유토지면적에 대해 해당관청에서 부과하는 점유사용료를 납부하여야 하는데 재개발 사업이 늦어지면서 시세가 형성되지 않으면 점유사용료 증가로 인해 수익률이 기대만큼 못 미칠 수 있다.

► 점유연고권 인정기준

무허가 건물이 차지하고 있는 점유권을 인정하는 기준은 담장 등으로 경계가 구분되어있는 실제 면적으로 하며 경계 구분이 불분명하면 처마끝 수직선을 경계로 한다. 매각 최대면적은 서울시 기준으로 200㎡(약60.5평)까지이다. 재개발 사업이 진행되면 조합 설립후 관리처분인가 신청을 하는때까지 해당관리청과 매매계약을 체결하면 된다. 매매잔금을 일시로 납부하지 못할 경우는 20년분할 납부 가능하며 이자율은 1년 정기예금 금리를 기준으로 한 이율(3~4%)을 기준으로 한다.

► 권리가액의 평가

무허가 건물소유자일 경우 건물평가금액과 점유인정토지면적(200㎡이하)의 평가금액을 합산한 금액에다 비례율을 곱한금액이 되기 때문에 국민주택(전용면적 25.7평)이상의 아파트도 분양 받을 수도 있다.

국·공유지 투자사례

☞ 사례1

김모씨는 2002년 서대문구 북아현 충정로구역에 철도청 땅위의 무허가건물 15평을 평당 600만 원씩 9000만 원에 매입했다. 그러나 철도부지 존치로 인해 토지를 불하받을 수 없음을 알고 중개업자와 소송중이다.

위건 물의 감정평가시 약 800만-1000만 원 정도이므로 같은 조건의 시유지는 33평형대에 입주할 수 있으나 위의 경우는 그러하지 못하고 비싸게 매입했다고 볼 수 있다.

☞ 사례 2

이모씨는 2003년 무허가건축물확인원에 10평이라고 기재되어 있는 시유 지상의 건물을 평당 700만 원에 7000만 원을 주고 매입했고 구청에서 소유권이전등기하는데 40만 원 정도 들었다.

그러나 나중에 매입한 건물을 측량해보니 20평이 넘는 집임을 알고 함박웃음을 지었다. 이 경우 점유한 면적만큼 불하받을 수 있기 때문이다. 대부분의 무허가건축물은 소유자가 세금을 적게 내기 위해 실제면적보다 적게 신고했다.

그러나 그 반대의 경우도 있으므로 무허가건물 매입시는 반드시 실측을 하는 것이 중요하다.

참고로 국공유지 점유, 연고권은 담장이나 실제 사용하고 있는 면적으로 하며 경계가 불분명한 경우는 처마끝 수직선을 경계로 한다. 이러한 기준으로 점유면적이 200제곱미터(약 60.5평) 이하의 범위 내에서 불하가 가능하다. 따라서 점유면적이 넓다고 무조건 좋은 것은 아니다.

☞ 사례 3

비교적 재개발 투자 경험이 많은 차모씨는 국유지를 소유했다 장기 불하받은 조합원분 분양권을 모든 것을 승계하기로 하고 공인중개사 입회하에 소유권이전에 필요한 서류를 완벽하게 갖추고 조합원 분양분을 샀다가 나중에 소유권 이전시 두 번의 취득세, 등록세를 내야하는 낭패를 봤다.

왜냐하면, 국유지는 매수자변경이 안 되기 때문이다. 이 경우는 소유권 이전에 완벽한 서류뿐만 아니라 복 등기를 해야하기 때문에 취득세, 등록세와 불하대금에 관한 내용을 계약서에 명기 해야만 한다. 그러나 시유지는 1회에 한하여 매수자변경이 된다.

☞ 사례 4

김모씨는 상도동 재개발구역의 무허가건물을 평당 600만 원씩 14평을 8400만 원에 매입했다. 그러나 토지가 국공유지가 아닌 사유지임을 알고 실의에 빠져있다.

재개발기본 계획에 있다 할지라도 사유지이기에 토지 소유자는 주택 법으로 아파트를 짓겠다며 철거 명도를 요구할 수 있고 이 경우 임대주택을 지을 필요도 없기 때문이다.

☞ 사례 5

현재 공공임대아파트 또는 국민임대아파트 입주자이거나 입주예정자가 무허가 건물을 매입한 경우는 어떻게 될까. 혹시 무허가 건물을 매입함으로써 주택소유자가 되어 살고 있는 임대아파트에서 퇴거 되거나 입주예정이 취소될까.