무허가 건축물

도시 및 주거환경 정비법
간단하게 도정법에는
'정비사업의 조합원은 토지등 소유자로 한다'
라고 19조1항에
제시하고 있습니다.

제2조9호에 토지등 소유자에 대하여
자세하게 명시해 두었는데,
재개발의 경우에는 정비구역안에 소재한
토지 또는 건축물의 소유자 또는
그 지상권자로 규정하고 있습니다.

재건축의  조합원 자격은   토지 및 건축물의 소유자 ~
재개발의 조합원 자격은 토지 또는 건축물의 소유자~
다른것이 무엇일까요?
'및'과 '또는'의 미묘한 차이죠.
하지만 의미는 글자수의 차이
그 이상의 것이랍니다.


재건축의 경우에는
토지와 건축물 둘 중 하나만 소유하면
자격이 되지 못하니 모두 소유한 자만 자격이 있다는 말이며
재개발은 토지와 건축물 둘 중 하나만 소유해도
일정한 조건만 갖추면 조합원 자격이 있다는 말입니다.
여기까지는 이해가 되셨지요?

그렇다면 지금부터
  재개발에서 토지가 없는
건축물만의 소유자 중 무허가 건축물의
소유자에게 조합원 자격이 부여되는지
여부와 무허가 건축물 조합원 자격이나 입주권
매매시 거래절차와 유의 사항을
알아보겠습니다.


먼저 조합원 자격의 유무를 알아보면
위에도 제시하였듯이
도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호에
재개발의 경우에는
정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자
또는 그 지상권자로 규정하고 있다고 했지요.
여기서 건축물은 행정관청의 허가를 받아서
신축한 건물을 의미하며,
무허가 건축물은 원칙적으로 제외가 됩니다.
(대법원 2009.9.24.자 2009마168,169 결정 등)

 무허가건축물은 원칙적으로
관계 법령에 의해서 철거되어야 할 것임에도
소유자에게 조합원 자격을 부여해서
결과적으로 재개발 사업의 시행으로 인한 이익을
향유하게 하는 것은 법을 어긴자 에게
혜택을 주는  모순을 범하는 일이라는 것이지요.

하지만  재개발 조합에서   
각자의 사정 내지는 필요에 따라
일정한 범위내의
무허가건축물 소유자에게 
조합원 자격을 부여할 수 있도록
정관으로 정한다면 무허가 건축물 소유자도
조합원 자격을 얻을 수 있습니다.

여기서  짚고 넘어가야 할 사항이 있지요.
무허가 건축물은
기존 무허가 건축물과
신 발생 무허가 건축물로 나뉜다는 겁니다.

기존무허가 건축물은
조합원 자격이 주어지는
건축물 이지만
신 발생 무허가 건축물은 재개발에서
현금 청산의 대상이 되기 때문에
매우 중요한 사안이지요.

그렇다면 광주광역시 시도 조례로
기존 무허가 건축물의 기준을 알아볼까요?

광주광역시 조례에서 정한 1989년1월24일 까지
파악된 무허가 건물은 허가받은 건축물과
동일한 것이라는 개념이지요.
 
 

무허가 건축물만 있는
조합원의 권리를 매수할때의 장점은
건축물만 매수하면 되기때문에
대부분 소액 투.자가 가능합니다.

건축물만 감정평가를 하기 때문에
감정가가 매우 작은것이 대부분 입니다.

 단!!!!!
무허가 건축물은
사유지 위에 존재하기도 하지만
국유지나 공유지위에  존재하기도 하기때문에
만약 무허가 건축물이 국.공유지 위에
존재한다면 점유하고 있는 토지는
사업시행인가 시점을 기준으로
감정평가한 금액으로 불하받을 수 있으며,
불하받은 토지는 입주 후 장기 저리로
분할 납부 할 수 있기 때문에
부담이 적습니다.

만약 입주 후 장기저리의 분할납부가 아닌
감정가액으로 인정되어
권리가액에 포함만 된다 하더라도
구지 불하를 받을 실익이 있을까요?

만약 그런 경우라 하더라도
 국.공유지를 불하받아
권리가액이 상향 조정된다면
대형 평형을 받는데 유리하며
동일규모 주택 분양시 경합이 있는 경우
  권리가액 순으로 우선수위를
정한다는 면에서
실익이 있다 볼 수 있습니다.

단.  불하계약 후
조합원 권리나 입주권을 매도할때
매수인이 승계가 가능한지 여부를
해당관청을 통해 확인하여야 한다는것은
꼭 명심해야 할 부분입니다.


그렇다면 이번엔 재개발 구역에서
무허가 건축물 소유자의 조합원 권리나
입주권 거래시 거래 절차와
유의사항을 살펴봅시다.

1.무허가 건축물 확인서(무허가건물 확인원)
을 발급해야 합니다.
(만약 무허가 건축물 확인서가 없다면
항공촬영 사진 또는 재산세 납부 증명 등
소유권을 확인할 수 있는 서류.)

2.잔금일 이전에 구청 재무과에 들러
변상금 체납이 있는지 확인해 보아야 합니다.
체납이 있으면 명의변경이 곤란해 지니
확인은 필수 사항입니다.
 
확인하여 체납이 있는경우
 매도인과 매수인이 동행하여
해당관청에 납부해야 합니다.

변상금이란 국.공유재산을 대부 또는
사용.수익 허가등을 받지 않고
점유 사용하였을 경우,정당한 대부료의
20%를 가산한 금액을 부과하는 금액을 말한다.

3. 무허가 건축물 관리대장의 명의변경은
매도인이 책임이 지며, 명의변경이
불가능 하는 그 어떤 이유가 생겼을 경우
계약이 자동으로 해제된다는
특약을 짚어 주는것이 좋습니다.
매수인은 조합원 자격이
승계되지 않으면
매매의 의미가 없기 때문에
당연한 것이겠지요?


4.무허가 건물의 명의 변경시
필요서류로는
@매매계약서
@매도용인감증명
@무허가 건물 확인원
(무허가 건축물 확인서가 없다면
항공촬영 사진 또는 재산세 납부 증명 등
소유권을 확인할 수 있는 서류)
@소유자 명의변경신청서
@실거래신고필증
@매수인의 주민등록 등본

[출처] 재개발 지역의 무허가 건축물 소유자 조합원 자격여부와 거래절차 및 유의사항.|작성자 객주언니