다주택자의 양도소득세 절세방법

■ 다주택자의 양도소득세 절세방법 10가지 

1. "양도시기"를 잘 조절하여 처분하라.

양도소득세는 한 해에 2주택 이상의 부동산을 양도하면
양도차익을 모두 합산하여 부과합니다. 
양도차익이 누적되면 세율이 증가하여 양도소득세 부담이 커지기 때문에
되도록 1채만 양도하는 것이 유리하다.

만약 2주택 이상의 부동산을 처분할 때 

매입가격 보다 가격이 떨어진 주택이있다면
양도차익이 발생한 주택과 함께 처분하면 

손실과 이익이 서로 상계되어 양도세가 줄어든다.

▶ 예를 들어 내가 2채를 소유 중인데 

    A 주택은 1억 원이 올랐고, B 주택은 6천만 원이 떨어졌을 경우.

    A 주택과 B 주택을 같은 해에 판다면 

    1억 원(양도차익) - 6천만 원(양도차손)= 4천만 원으로 산출세액이 

    계산된다.



2. "양도차익이 적은 주택"부터 처분하라.

3주택 이상의 다주택자는 양도차익이 가장 적은 주택부터 처분하여
주택수를 줄이면 양도소득세 부담이 줄일 수 있다.

양도차익이 가장 많은 주택은 1가구 1주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있어
양도소득세를 크게 줄일 수 있다.



3. "장기보유특별공제" 활용하라.

보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유특별공제라고 하여
양도차익에 일정 비율을 공제해 준다. 

3년 이상(10%)부터 최장 10년(30%)까지 양도차익을 줄일 수 있다.

▶ 특히 1세대 1주택자의 경우 최대 80%까지 양도차익을 차감되므로
보유기간을 최대 10년 이상으로 늘리는 것이 유리합니다.

4. 1세대 1주택 "비과세 특례"를 활용하라.

양도소득세에 있어서 최고의 절세는 1세대 1주택을 이용한 비과세 혜택을 받는 것이다. 

▶ 만일 1주택 상태에서 상속에 의하여 2주택이 되었거나,
   일시적으로 1세대 2주택일 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.



5. 상가 겸용 주택은 "주택면적을 더 크게" 만들어서 매도하라.

▶ 상가와 주택이 한 건물에 있는 상가 겸용 주택을 양도할 때
   주택면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 본다. 
   그러나 주택면적보다 상가면적이 크면 주택 부분만 주택으로 간주한다. 

▶ 만일 1세대 1주택자로서 상가면적이 주택면적 보다 크다면
   건물의 전체면적이 상가면적보다 주택면적 비중이 크도록 상가 부분의 일부를 

   용도변경하거나 실제로 주택으로 사용하였다는 입증서류를 만들 수 있다면 

   양도세 세금을 크게 줄일 수 있다.

▶ 상가부분을 주택 부분으로 변경되는 것은 상황에 따라서 가능할 수도 있고

   불가능할 수도 있으므로 이에 대한 판단은 건축사를 통해서 상담받는게 좋다.


6. 보유 주택이 "조세감면 대상"인지를 확인하라.

정부는 부동산 침체에 따른 건설경기를 부양하기 위하여
수차례에 걸쳐 미분양 주택을 취득할 경우 다양한 양도소득세 감면의 혜택을 주었다. 

현재 보유 또는 양도하고자 하는 주택이
조세특례제한법상 양도세 감면 혜택을 주는지 꼼꼼히 따져보고 양도 계획을 세운다.



7. 배우자에게 증여한 후 "양도하는 방법"을 고려해 보라.

다주택자가 1억 원에 취득한 부동산이 가격이 6억 원으로 올랐다고 가정할 때,
이 부동산을 처분하면 꽤 많은 양도소득세를 부담해야 한다.

▶ 이 경우 부동산을 6억 원에 배우자에게 증여한다면 증여세 부담 없이 증여할 수 있다. 
   이 때 증여가액의 4%를 취득세로 내야 하므로 손익을 잘 따져본다.

   그러나 이 경우 취득세를 내더라도 증여받은 배우자는 부동산을 증여가액인
   6억 원으로 취득하게 되어 차후 부동산을 처분시 양도소득세를 크게 줄일 수 있다. 

   다만, 특수관계자인 배우자에게 양도하는 경우 증여 이후 5년 이내에 매도 할 경우

   혜택을 볼 수 없음을 유의해야 한다.



8. 취득 및 양도시 발생한 필요경비 비용의 "증빙서류"를 잘 챙긴다.

양도차익 계산 시 취득 및 양도와 관련한 계약서상의 금액 외에
취득 및 양도와 관련하여 직접적으로 발생한 비용도 포함된다.
취득세와 등록세는 납부영수증을 잘 보관했다가 양도세신고 시 제출하여 공제 받고

분실 시 지방세 납세 증명원을 떼면 된다.

매수할 때, 매도 할 때 중개업소에 지급한 중개수수료도 필요경비로 인정받으려면

세금계산서나 영수증도 잘 챙긴다.
만약 집을 개조나 증축을 한 경우에는 건설업자로부터 세금계산서나 현금영수증을 받아

보관해야 한다. 

9. 신고기한 내에 "양도소득세 신고"를 한다.

양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 해야 한다. 
또 1년에 2건 이상의 부동산을 처분 시에는 양도소득세 확정신고를 해야 한다. 

양도소득세는 과세기간 중에 양도할 때마다
양도소득세 예정신고를 하고 다음 해 5월까지 양도소득세 확정신고라고 하여
양도차익을 통산하여 소득세를 정산하여야 한다. 

1년에 1건의 양도시는 확정신고가 필요 없지만,
2건 이상일 경우는 반드시 확정신고를 해야 한다.

 

10. "주택임대사업자로 등록" 하여 세제혜택을 받아라.

임대주택 1채 이상과 거주주택 1채를 소유한 1가구 2주택자가 거주주택을

양도할 때  거주주택의 거주기간 2년 이상, 보유기간 2년 이상 동시충족 하게

되면  거주주택에 대하여는 1세대1주택으로 보아 비과세 적용한다.

(소득세법 시행령 제155조20항)

-2주택자의 경우 한 채는 본인이 거주하고 다른 한 채는 타인에게  임대한다.   

 이 경우 임대하는 주택을 민간임대특별법에 따른 민간임대주택에 관한특별법이

 정하는 법적 절차에 따라 

 주택임대사업자등록(거주지 시군구청)을 하고 사업자등록(거주지관할 세무서)을 

 하고 임대조건신고(뮬건지 시군구청)를 한다.

-임대주택으로 등록한 주택은 “주택 수 산정”에서 제외돼 1세대1주택자로 간주된다.

-일반 1주택자는  2년 보유요건만  갖추면  비과세 되지만

 임대사업자는 2년 이상 보유하고, 2년 이상 거주한  경우에만  비과세 된다.

 이 때 주의할 점은 세대원 전원이 2년 거주 요건을 충족 해야 한다는 점이다.

<부동산정보매거진 발행인 김 태 헌>