상가주택 매매시 양도세 비과세가 되려면

상가주택에서 주택부분이 넓으면 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 여부를 판단한다는 사실을 알고 있는 김똑똑 씨. 지난 해 자신의 상가주택을 양도했는데, 그 외에는 다른 부동산이 없었기 때문에 당연히 1세대 1주택으로 판단하여 비과세로 신고했다. 그런데 얼마 전 세무서로부터 양도소득세를 납부하라는 고지를 받고 깜짝 놀랐다.

김똑똑 씨는 5층짜리 상가건물을 소유하고 있었는데, 건축물대장 상에 1~2층은 상가와 사무실, 3~5층은 주택으로 되어 있었다. 그러나 2층 사무실을 주택으로 개조하여 월세로 임대를 주었던 것이다.
그런데 세무서에서는 해당 상가주택은 주택으로 사용한 층수가 4개로서 3개를 초과하므로 ‘건축법 시행령 별표1’에서 규정한 다가구주택에 해당하지 아니하므로, 소득세법에서 규정하는 1세대 1주택 비과세에 해당하는 다가구주택에 해당하지 않는다는 판단을 한 것이다.

다가구주택의 요건

      소득세법에서는 주택을 단독주택과 공동주택으로 나누고, 단독주택의 한 종류로서 다가구주택을 정의하면서, 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하일 것, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것으로 규정하고 있다. 또한 단독주택으로서의 다가구주택이라 할지라도 다가구주택을 양도할 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 부분을 하나의 주택으로 보아 양도소득세를 계산하되 예외적으로 일괄 양도하는 경우에는 전체를 하나의 주택으로 본다고 하고 있다.

따라서 김 씨와 같이 4개 층을 주택으로 사용한 경우 해당 상가주택은 다가구주택에 해당하지 않으므로 구획된 각 부분을 하나의 주택으로 본다. 즉, 김 씨 부부가 거주하던 5층만 1세대1주택으로 비과세 되고 이를 제외한 나머지 주택과 상가에 대해서는 양도소득세를 납부하라는 고지를 하게 된 것이다.

세금 줄이려던 꼼수가 양도세 부담으로

        위 사례는 김 씨가 주차장 확보 문제를 해결하고 사무실 임대에 따른 부가가치세 및 소득세 부담을 줄이기 위해 2층을 사무실로 허가를 낸 뒤 주택으로 개조하여 임대한 결과 거액의 양도소득세를 부담한 것이다. 이를 해결하기 위해서는 양도일 이전에 주택을 다시 사무실로 임대를 하였다면 3~5층 만으로도 주택의 면적이 그 외 부분의 면적보다 넓으므로 전체를 주택으로 인정받아 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있었을 것이다.

참고로 주택의 층수를 계산할 때, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다는 점을 기억하면 도움이 될 것이다