임차인동의없는 집주인의 매도시

*임대차 존속기간중 매매시 임차인이 계약해지가 가능한지 아니면 안되는지를
임대차분쟁관련 내용입니다.*


Q:
임대차기간중에 건물소유자인 임대인이 아무런 통보없이
제3자에게 임차인의 동의없이 매도했을 때 주택임대차보호법의 법률적 견해는?

A:
임대차기간중에 건물소유자인 임대인이 아무런 통보없이
제3자에게 임차인의 동의없이 매도했을 때

임차인은 소유권변동을 이유로하여 만기전이라도
계약해지가 가능합니다

임차인이 새임대인과 임대차승계를 원치 않으면
임대차의 승계를 임차인에게
강요할수 없는것이어서

스스로 임대차를 종료시킬수 있어야한다는 공평의원칙 및
신의성실 원칙에따라

임차인이 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을
면할수 있습니다.


소유자인 임대인 입장에서는 소유권이전에 따른 매매관계를 굳이
임차인의 동의를 구할 필요는 없습니다.

매매시 새로운 매수인과 포괄승계하겠다는
계약도 법률적으로는 아무런 하자가 없습니다.

다만 임차인의 입장에서는 임대인이 매매로 인해
새로 임대인이 바뀌더라도 포괄승계에 따른
종전 임대차관계가 그대로 존속하기 때문에
특별한 사정이 없는한 중개수수료, 이사비용등의 발생과
이사로 인한 번거로움을 피하기 위해
통상 묵시적으로 포괄승계를 묵인하는 경우가 대부분입니다.

하지만 임차인이 새로운 임대인이 만기시에
보증금을 되돌려 받기가 곤란하다라고 판단되는 경우에는
종전임대인과의 공평의 원칙과 신의칙에 기하여
종전임대인과 새로운 매수자 즉 임대인과 매매계약후
상당기간내에 새로운 임대인과 임대차계약을 종료하고
승계받지 않겠다는 "계약해지청구소송"을 해야 합니다.

임차인이 "계약해지 청구소송"을 법원에 청구하여 소송이
진행될 경우 소송사건의 사안에 따라 또는 담당재판부의
판단에 따라 아래의 판례와 같이 엇갈리게 나오는 경우가
많아 사례가 발생할 경우 재판에 붙여 봐야 결과를 알수 있습니다.

대법판례
대법원 1998.9.2 자 98마100결정 참조
-임차인 임대차해지 가능-(적극:가능하다는 판결)

서울지법 2001.3.7 선고 2000 가단148507판결
-임차주택이 양도된경우 임차인의 동의가 필요한지여부-(소극:필요없다)

※ 판례에서 적극이란 용어는 가능하다는 긍정의 뜻을 의미하고

   소극이란 용어는 필요없다라는 부정의 뜻을 의미합니다.
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따라서 우리가 임차인을 승계하는 매도, 매수시에 주의해야 할점은
임차인이 "계약해지 소송 해지청구"를 하는것을 방지하기 위해서는 

임차인을 승계하는 , 매수를 할 때에는
꼭 임차인 동의를 필히 받아야 합니다.

<부동산정보매거진 발행인  김  태 헌>