이중매매에 대해 알아볼가요!

이중 매매 계약

지난해 부동산 시장이 활황을 띠었다. 저금리 기조와 함께 치솟는 전세가로 인해 매매에 대한 수요가 증가했기 때문이다. 혹시 이 글을 읽는 회원분들도 앞으로 부동산 매매를 할 거라면 부동산 거래 시 일어날 수 있는 일도 함께 알아두는 것이 좋다. 부동산은 큰 돈이 오가는 매매이기 때문에 많은 주의를 필요로 한다. 그렇기 때문에 이것저것 꼼꼼하게 따져가며 계약을 하지만 사기꾼을 알아보기란 쉽지 않은 것이 사실이다. 매매 사기를 당하는 일은 없어야겠지만 혹시나 이중매매계약을 했다면 그 상황에서 어떤 조치를 취할 수 있을까? 아래의 예시를 읽어보자.

얼마 전 결혼한 A씨는 신혼집 마련을 위해 집을 알아보고 있었다. 한 달 여간 여러 매물을 보면서 마음에 꼭 드는 집을 찾았다. 심지어 집주인이 돈이 급하게 필요한 상황이라며 시세보다 싼값에 팔겠다고 했다. A씨는 공들여 찾은 집이 다른 사람에게 팔리면 어쩌나 조바심이 나 바로 계약서를 작성했다. 계약금은 계약서를 작성하면서 지급하였고, 중도금은 보름 후에, 잔금은 한 달 후에 지급하기로 했다. 한 달 후, A씨는 기쁜 마음으로 이사를 하고 이사 당일 주민센터에서 전입신고를 했다. 그리고 5일 뒤, 등기소를 방문하여 직접 소유권 이전 등기를 신청했다. 그런데 등기소에서는 등기를 이전할 수 없다고 했다. 집주인(C)이 이중계약을 맺어 이미 다른 사람(B)이 소유권 이전 등기를 했기 때문이었다. A씨는 눈앞이 캄캄해졌다.

위의 상황을 다시 살펴보면, 집 주인 C는 A와 B를 상대로 이중매매 계약을 체결했다. 어째서 A와 B는 한 부동산으로 같은 계약을 맺었는데 그 사실을 몰랐을까? 그건 바로 부동산 매매의 특성 때문이다. 부동산 매매의 경우 채권 발생 행위에 해당하기 때문에 이행의 단계가 아니라면 이중매매 계약 사실을 알기 어렵다.

그렇다면 이중매매 계약은 손 놓고 당할 수밖에 없을까? 부동산 매매 계약 시 몇 가지 유의점이 있다. 먼저 매매 전 부동산 현황을 확인해야 한다. 등기부등본, 토지대장, 임야대장 등을 직접 떼는 것을 추천한다. 상대방이 보여주는 서류는 위조의 우려가 있기 때문이다. 더불어 매도하려는 자가 실제 소유자인지 확인하기 위해 매도인이 가지고 있는 등기권리증이 원본인지 잘 살펴 보아야 한다. 계약을 체결할 때는 매도인의 대리인과 계약하지 말고 거래 당사자 간에 직접 계약서를 작성하는 것이 좋다. 계약서에는 애매한 문구를 사용하지 말고 구체적이고 명확하게 작성해야 한다. 또한 시가보다 싸게 나왔다고 살 것을 재촉하는 경우에는 의심해볼 필요가 있다. 등기부등본의 경우, 계약금 지급 전, 중도금 지급 전 그리고 잔금 지급 전에 수시로 확인하는 것이 좋고 돈을 지급한 후에는 영수증을 받는 것도 잊지 말도록 하자.

그럼 이중매매 계약 사실을 알았을 때, A가 할 수 있는 법적 조치는 무엇이 있을까? ①먼저 B가 C와 A 사이에 계약이 있었다는 사실을 모른 상태에서 계약을 체결했다면 A가 B를 상대로 물을 수 있는 법적 책임은 없다. 그러나 B와 C의 계약이 유효하다 할지라도 A는 C를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있고 형사적 책임 또한 물을 수 있다. 한편, ②C와 A가 계약을 한 사실을 알고 있으면서도 B가 C에게 매도를 적극적으로 요청하여 매매 계약을 했다면 이야기는 달라진다. 이 경우, A는 B와 C에게 배임죄(형법 제355조 2항)를 물을 수 있다.

여기서 잠깐! 많은 분들이 부동산 이중 매매계약이 왜 사기죄가 아니라 배임죄로 처벌받는 지 궁금해한다. 핵심은 사기죄 성립의 핵심 요건인 기망행위가 인정되기 어렵기 때문이다. 따라서, ‘타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득’에 해당하는 배임죄로 처벌한다.

이중매매를 했다고 모두 형사처분을 할 수 있는 것은 아니다. 다시 말해, 계약의 단계에 따라서 법적 책임도 달라지는 것이다. 만약, ③C가 A에게 계약금만 받은 상태에서 제3자에게 부동산을 매각한다면, 이때는 배임죄가 성립하지 않는다. 그 이유는 계약금의 법적 특성 때문이다. 매도인이나 매수인이 계약금에 대한 손실을 감수한다면 언제든지 계약을 무효화할 수 있다. 매도인의 경우 매수인에게 계약금의 배액 배상을 하면 계약을 철회할 수 있고(민법 565조), 매수인의 경우 지급한 계약금을 포기하면 계약 철회가 가능하다.

마지막으로 가장 중요한 건물에 대한 소유권은 어떻게 될까? 예시 상황으로 본다면, 소유권 이전 등기를 먼저 끝낸 B가 부동산의 주인이라고 볼 수 있다. 만약 B의 부동산 취득이 이중매매에 의한 반사회적 법률행위로 무효가 된다 하더라도 아직 등기하지 않은 A는 B에게 직접 소유권이전등기 말소를 청구할 수 없고 매도인을 대위해서만 청구가 가능하다.

작년 9월에는 부동산 이중 매매 행위를 형법상 배임죄에 해당하는지에 대한 공개 변론이 있었다. 52년 만에 판례가 바뀔지에 많은 사람들의 관심이 쏠릴 만큼 실생활과 밀접한 관계가 있다. 이번 뉴스레터에서는 부동산 이중매매에 대한 기본적인 상황 설정을 통해 매매계약 시 유의점, 이중매매를 할 경우 어떤 처벌을 받는지 그리고 이중매매 시 건물의 소유권은 누가 갖는지에 대해 알아보았다. 현실에서는 더 많은 사실 관계가 얽히고설켜 복잡한 상황이 되는 것이 일반적이다. 이 같은 상황에서 중개업자가 배제된 당사자간의 직접 거래는 더욱 사고의 위험에 노출될 가능성이 높다고 할 수 있다. 하지만 언제 당할지 모르는 사기에 이번 뉴스레터에서 언급한 기본적인 사항만 알고 있어도 그 상황에 맞닥뜨렸을 때 큰 도움이 되리라 생각한다.

부동산태인 홍보팀(02-3487-9918)