부동산 임대사업자등록

부동산임대사업자란 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업자를 말한다. 부동산에는 주택과 주택 외에 상가, 오피스텔 등 일반부동산으로 나뉠 수 있다. 주택임대사업과 일반부동산임대사업의 구분은 세금처리에 있어서 매우 중요하다고 할 수 있다. 따라서 부동산임대업은 주택임대업과 일반 부동산임대업으로 나누어서 살펴볼 필요가 있다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

주택임대업은 주택임대사업자로 사업자등록을 할 수도 있고, 부동산임대사업자로 사업자등록을 할 수도 있다. 주택임대사업자로 사업자등록을 하려면 거주지(주소지)의 시․군․구청 주택과에 주택임대사업자등록을 하고 임대를 개시한 날로부터 20일 이내에 거주지(주소지) 세무서 민원실에 사업자등록을 하면 된다. 이때는 사업자등록신청서, 주민등록등본, 구청에서 발행해준 주택임대사업등록증을 첨부서류로 제출하면 된다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

예를 들어 주소지는 서울에 있고 임대주택은 대전에 3채, 경기도 5채, 부산 2채 있다면 주택임대사업자등록을 대전, 경기도, 부산에 각각 등록하는 것이 아니고 서울 한 곳에만 등록하면 된다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

주택임대업을 부동산임대사업자로 사업자등록을 하는 경우에는 주택 소재지(물건지) 관할 세무서에 등록을 하면 된다. 위의 예에 따라 부동산임대사업자로 사업자등록을 하려면 대전, 경기도, 부산에 각각 사업자등록을 하여야 한다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

주택임대업은 부가가치세가 면제이므로 부가가치세를 납부할 필요는 없으나 소득세는 납부하여야 한다. 주택임대소득에 대한 소득세 과세는 임대료와 간주임대료로 나눌 수 있는데 이를 도표로 정리하면 다음과 같다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

<주택임대소득에 대한 소득세 과세>

소유 주택 수	임대료	간주임대료
1주택	일반주택 : 비과세 고가주택(기준시가 9억 초과 주택) ①소규모 임대사업자 : 비과세(2016.12.31까지) ②그 외 임대소득 : 종합소득 과세	간주임대료 과세하지 않음
2주택	①소규모 임대사업자 : 비과세(2016.12.31까지) ②그 외 임대소득 : 종합소득 과세	간주임대료 과세하지 않음
3주택		①소규모 임대사업자 : 비과세(2016.12.31까지) ②그 외 임대소득 : 종합소득 과세

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

간주임대료란 임대보증금에 대해 정기예금이자율에 해당하는 금액에 대해서는 임대료로 간주하여 소득세를 과세한다. 임대보증금의 합계가 3억원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 과세한다. 소형주택(주거의 용도로만 쓰이는 면적(전용면적)이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택)은 2016.12.31까지 3주택 이상 소유 요건을 판단할 때 주택수에 포함하지 않는다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

간주임대료는 다음과 같이 계산한다.

간주임대료 = (보증금의 합계-3억원)×60%×정기예금이자율(2.5%)-임대보증금을 통한 금융수익

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

예를 들어 보증금 합계가 5억원이고, 5억원을 은행에 예치하고 2백만원의 이자수익을 창출하였다고 가정하면 간주임대료는 1,000,000[(5억원 - 3억원) × 60% × 2.5% - 2백만원)원이다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각 1개의 주택으로 계산한다. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세 하는 경우에는 해당 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합하여 계산한다. 이는 주택 수 계산에만 합하여 계산하고 소규모 주택(임대료 2천만원 이하) 및 소득금액 계산은 각각 판정하고 계산한다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

소규모임대사업자란 주택 임대료 합계가 2천만원 이하인 주택 임대사업자를 말한다. 소규모 주택임대소득에 대해서는 2016.12.31까지는 소득세가 비과세 되고 2017.1.1 이후부터는 분리과세 및 사업자등록을 면제한다. 소규모 임대사업자의 과세방법을 표로 정리하면 다음과 같다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

<소규모 임대사업자의 주택임대소득 과세방법>

구분	계산방법
소득금액 계산	총수입금액 - (총수입금액 × 60%) - 400만원
세율 적용	14% 단일세율 적용
선택사항	분리과세를 적용하지 않고 선택적으로 종합과세를 적용할 수도 있다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

부동산 임대업 중 주택임대사업자에 대한 사업자등록 및 소득세 과세방법 등에 살펴보았고 추후에 주택임대사업자 및 준공공임대사업자에 대한 세제혜택, 일반 부동산임대사업자에 대한 사업자등록 및 소득세․부가가치세 과세방법, 주택 및 부동산 보유시 발생되는 재산세와 종합부동산세에 대해 살펴보도록 하겠다.

<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->

부동산매매업 전문 세무사 이 한 우(010-7679-7608)