상가임대차 5년 계약갱신에 대해서 알아봅시다

[출처:김용일 법무법인 길상 변호사] 

상가건물임대차보호법(상임법) 10조는 상가 세입자가 건물주에게 원칙적으로 5년 간은 계약갱신 요구를 할 수 있고, 건물주는 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다고 규정하고 있다. 이번 시간에는 5년 계약갱신에 관련해 살펴보겠다. 
 
①5년 계약갱신요구권의 대상
 
상임법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 도시별로 환산보증금 액수가 일정금액 이하일 경우에만 적용되는 것이 원칙이다. 그러나 상임법이 2013년 8월 13일 개정돼 그 이후 체결되거나 갱신되는 상가 건물 임대차 계약은 환산보증금의 액수에 관계없이 모두 5년 계약갱신요구권의 대상이 된다.

② 5년 계약갱신요구권의 내용 


세입자가 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 한 달 전까지 계약갱신을 요구하면 건물주는 상임법에 규정된 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 또 세입자의 갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 

한편, 건물주가 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 한 달 전까지 세입자에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경을 통지하지 않았다면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 다만, 이때 세입자는 언제든지 건물주에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.  

③임차인이 5년 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우

상임법은 아래의 경우에 건물주가 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있다. △세입자가 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 △세입자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 △서로 합의해 건물주가 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 △세입자가 건물주의 동의 없이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 △세입자가 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 △임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우 △건물주가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 ‘가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 알리고 그 계획에 따르는 경우’, ‘나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’, ‘다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우’ △그 밖에 세입자가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이다.

☞김용일 변호사는? 
- 서울대학교 경영대학 졸업 
- 사법연수원 34기 
- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사 
- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사 X