임대사업자등록의 득과 실

주택임대사업의 득(得)과 실(失)집값 떨어지면 임대사업자는 어떡해?

중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력 2019.09.23 09:04

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윤정웅

• 법률, 정책, 투자, 평가
• 現 수원대 사회교육원 교수
• 세인종합법률 사무국장

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• 기존 주택시장 살리는 일이 급하다.

1∼2년 전 주택임대사업에 관해 가장 많은 질문은 ‘사는 집 외에 세준 집이 또 한 채 있는데 임대사업자등록을 해야 하느냐?’ ‘여윳돈이 있어 세 안고 집을 사놨고, 자녀주려고 한 채 더 사서 3채가 되었는데 임대사업등록을 해야 하느냐?’ 등과 같은 비슷한 질문이 많았음을 기억하시리라.


그럴 때마다 필자는 ‘경솔하게 등록부터 하지 말고, 시장을 봐가면서 대처하되 다주택자로서 불리한 점이 많다면 그때 가서 등록해도 될 것이다’라는 답변을 했었다. 주택임대사업자에게는 주는 혜택도 많지만, 사업자라는 그물에 걸리면 불편한 점도 한두 가지가 아니어서 후회할 수도 있기 때문이다.



지금까지 주택임대사업자 등록을 한 사람은 45만2000명이고, 임대주택은 145만4000가구다. 임대용 오피스텔, 원룸이나 투룸, 다가구 주택 등은 처음부터 임대를 목적으로 지었기 때문에 분양을 받게 되면 2∼3주내에 임대사업등록을 하고, 부가가치세 환급 등 혜택을 받는 게 당연하다.

그러나 단독이나 아파트는 자신이 거주하다 세를 놓을 수도 있고, 세를 안고 매입할 수도 있어 본의 아니게 2주택이나 3주택이 될 수 있다. 대개 이런 주택들은 2∼3년 후 다시 팔거나, 자신이 거주 또는 가족들이 거주할 수도 있다. 즉, 용도가 유동적일 수 있다는 뜻이다.



여기서부터 사업자와 아닌 자는 많은 차이가 있게 된다. 임대사업자로서 등록해놓은 집을 다시 팔거나, 자신 또는 가족이 살아야 한다면 어찌해야 할까? 요즘 멋모르고 임대사업등록 했다가 집을 다시 팔아야 할 사람들이 머리를 앓고 있다. 임대사업등록을 한 집은 등록증까지 같이 끼워 팔아야 하기 때문이다.



내가 거주하려고 사는 집에 임대사업자등록증까지 따라온다면 그 집을 누가 사겠는가. 이걸 포괄양도양수라고 하는데 임대사업을 할 사람이 아니라면 등록증까지 사는 사람은 눈을 씻고 봐도 찾을 수 없을 것이다. 결국 그런 집은 팔지를 못하게 되므로 스스로 해지하고, 과태료를 물거나 받았던 이익을 토해내야 한다.



임대규정을 위반한 사업자에게는 과태료가 부과되는데 1000만 원이던 과태료가 오늘 10월24일부터는 3000만 원으로 오른다. 3000만 원을 벌어도 시원찮을 판에 토해낼 것 다 토해내고 3000만 원을 과태료로 낸다고 생각해보시라. 밥맛이 뚝 떨어지고, 집이 원수라는 말이 나올 것이다.



임대사업자의 임대기간은 개시일로부터 단기는 4년 이상이고, 장기는 8년 이상이다. 등록을 했다하면 최하 5년은 가지고 가야 한다. 그런데 3년까지 잘 참았는데 4년차에 자녀가 결혼하기에 집을 팔아야 한다면 포괄양도양수조건으로 사줄 사람이 없게 되므로 받았던 이익을 반환하거나 과태료를 물어야 한다.



주택임대사업자로 등록하면 혜택이 많다. 취득할 땐 취득세가 감면되고, 보유 중에는 재산세가 감면되며 종합부동산세와 종합소득세에서 모두 혜택을 본다. 거주주택이 비과세 혜택을 보며 다주택이더라도 양도소득세 중과가 배제되고, 해당 주택에 대한 양도세가 100%감면 된다.



위반 행위에는 모두 과태료로 부과되는데 가지 수가 많아 나열하기도 어렵다. 미 신고, 거짓 신고, 표준계약서 불사용, 설명의무 해태, 조건 위반, 해제. 해지. 재계약 거절, 용도변경 사용, 임대의무기간 위배, 말소신고 미 이행 등 헤아리기도 어렵다. 과태료는 1차 500만 원, 2차 700만 원, 3차 1000만 원이다.



전국 임대사업자의 3분의 1은 서울에 있고, 서울 임대사업자의 3분의 1은 강남. 서초. 송파구에 몰려 있다. 전국에서 임대주택을 가장 많이 가지고 있는 금메달은 594채이고, 은메달은 584채이며, 동메달은 529채다. 1500명 무주택자들이 살 수 있는 집을 세 사람이 가지고 있는 셈이다.



젊은 층은 집값을 쫓아가지 못해 내 집 마련 꿈을 포기하기도 하는데, 수 백 채의 집을 가지고 있는 사람들은 여러 가지 혜택을 받으면서 임대사업을 하고 있음이 참, 묘하다. 이럴 게 아니라 집을 팔도록 유도해서 집 없는 사람들이 손쉽게 집을 살 수 있도록 도와주는 정책을 펴야 되지 않을까?



과수댁은 과수댁대로 사정이 있고, 홀아비는 홀아비대로 사정이 있게 마련이다. 2년 전 중소형 아파트를 사서 임대등록을 했던 A씨는 자녀 결혼을 앞두고 하는 수 없이 집을 팔기로 작정했다. 과태료가 더 오르기 전에 1000만 원을 물고 사업자등록을 말소하겠다는 것이다.



그런데 임대주택으로 사용하던 집은 매수인이 얼른 달려들지 않는다. 임대주택은 남의 손만 거쳐 온 집이기에 가구나, 문짝, 벽, 타일상태 등이 정상적이지 못한 집이 많다. 즉, 함부로 사용해서 집이 낡거나 흠집이 많다는 것이다. 결국 매도인은 많은 돈을 들여 수리를 해놓고 팔아야 한다.



결국 집 한두 채 사서 임대사업 등록했다가 중간에 팔게 되면 앞으로 남고 뒤로 밑진 장사를 할 수 있다. 집 여러 채 가지고 있으면 엄청 잘 사는 것 같지만, 세 들어 사는 사람이나 별반 차이가 없다. 사람 사는 일 거기서 거기고, 능력 있어 집 많이 가졌어도 하루 밥 네 끼 먹는 건 아니리라.



주택임대사업 다시 생각해 볼 문제다. 집값이 내리자 전세보증금을 돌려주지 못해 경매에 들어간 집이 늘어간다. 등록을 하지 않은 집은 어서 팔도록 하자. 지금은 경기침체에서 경제위기로 넘어가는 순간이다.

 

강남 집값은 올라도 당신들이 사서 세놓은 주택은 앞으로 값이 내리게 돼있다. 아니 떨어질 위험이 더 많다.

 

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