재개발 지역에 5년간 재당첨 금지에 대한 공부

오늘은 ‘정비구역내 재개발 조합원 분양권 5년간 재당첨 금지’ 조항에 대해서 살펴보도록 하겠습니다

정비사업은 재건축과 재개발 모두 포함하지만 저는 재개발에만 한정지어 설명해보겠습니다.

제가 부동산을 전문적으로 공부하거나 할 시간이 아직은 부족하기에 제 경험을 토대로 자연스럽게 공부하게 된 것에 대해 공유를 하니 이외의 상황에 대해서는 기본 공식을 필두로 스스로 찾아서 공부해보시기 바랍니다

 

국토부는 8.2 부동산 대책 후속 조치로 도정법 개정안을 만들어 2017년 10월 24일 이후 시행을 하였습니다

해당 내용 중 정비사업 분양시 5년간 재당첨 금지 라는 내용이 있었는데요

 

위와 같은 시행령을 토대로 조합원 분양권을 획득한 자에 대한 5년 재당첨 금지에 대해서 알아보시죠

조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 투기과열지구 내 정비사업의 조합원 분양 등을 5년간 받을 수 없게 된다

여기서 우리는 조합원 분양이 기준이 머야? 라고 반문을 해야합니다

그리고 더 중요한 것은 조합원 분양에 당첨된 기준이 대체 머야?

라고 셀프 질문하는 것이 더 중요합니다

도정법 시행령은 그 의미가 애매한 것들이 많아서 단어 하나하나와 문맥과 행간의 의미까지 해석해야 하는 고도의 심리전이 될 수도 있습니다 ^^;

국토부는 친절하게 주석을 달아 개념 설명을 하고 있습니다

조합원 분양을 받은 경우란 최초인가받은 관리처분계획서에 분양대상자로 명시되는 경우를 말한다

라고 명시하고 있습니다
골 때립니다 무슨 말인지 도통 이해가 안가네요~ 당연합니다

그래서 시행령은 쉽게 풀어서 나만의 언어로 이해하셔야 합니다

 

관리처분계획인가고시에 따른 분양대상자별 내역서 입니다. 관리처분계획 인가시에 조합은 분양권에 대한 내역을 조합원에게 공시를 합니다

이 내역서를 받은 조합원은 현금청산이 되지 않은 조합원 분양권을 획득하게 된 것이죠, 다시 말해 조합원 분양에 당첨!! 된 것으로 인정됩니다

즉, 관리처분계획 인가전부터 주택을 소유한 상태에서 관리처분계획 인가가 난 시점까지 조합원으로 주택을 보유하였다면 ‘조합원 분양’ 에 당첨된 것으로 인정됩니다

여기서 다시 한번 질문을 던지시는 분은 재개발 중급 이상이십니다 ^^

그럼 당첨 기준은 관리처분계획 인가 이전 주택을 매수한 사람과 관리처분계획 인가 이후 주택을 매수한 사람은 어떤 차이가 있을까요?
두 경우 모두 조합원 분양권 입니다

다시 돌아가서 밑에 시행령을 보겠습니다

 

" 법 시행 이전부터 소유하고 있던 정비사업 대상 주택에 대해 향후에 조합원 분양을 받는 경우에는 원칙적으로 재당첨 제한이 적용되지 않지만, "

어려워하지 마시구요~ 차근차근 곱씹으며 살펴보겠습니다.

"법 시행 이전부터 소유하고 있던 정비사업 대상 주택"
--> 도정법 개정안은 2017년 10월 24일부터 시행이 되었으므로 17년 10월 24일 이전에 소유하고 있던 재개발 지역의 주택을 소유하고 있는 분에 해당 합니다.

"향후에 조합원 분양을 받는 경우에는 원칙적으로 재당첨 제한이 적용되지 않지만"
--> 2017년 10월 24일 이전에 재개발 지역의 주택을 소유하고 있는 사람이 10월 24일 이후에 관리처분계획 인가가 나면서 조합원 분양권에 당첨된 경우에는 재당첨 제한이 적용되지 않는다.

즉, 2017년 10월 24일 이전부터 재개발 물건을 소유하고 있는 자는 10월 24일 이후에 관리처분계획 인가가 나서 조합원 분양을 받는 경우라도 조합원 분양 5년 재당첨 제한이 적용되지 않는다는 것입니다.

결론적으로, 10월 24일 이전에 소유하고 있는 재개발 주택이 관리처분계획인가 전이고, 10월 24일 이후 어느 시점에 관리처분계획인가가 되어 조합원 분양에 당첨이 된다고 해도 추후 다른 정비사업 주택을 취득하고 그 주택이 조합원 분양을 받는 경우에 5년 재당첨 제한이 적용되지 않는다는 것입니다. 

자, 여기까지 이해되셨죠?
숨 한번 들이쉬고 넘어가겠습니다.

"만약 법 시행 이후 다른 정비사업 주택을 취득하여 조합원 분양을 받는 경우에는 종전에 소유하던 주택에도 재당첨 제한을 적용 받는다"

이 부분에서 많은 분들이 멘붕이 옵니다.
왜냐하면 이 문장 하나로는 해석 하기가 힘들기 때문입니다. 그래서 앞의 시행령을 붙여서 다시 적어보겠습니다.

"투기과열지구내에서 재개발(재건축 생략) 등 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자가 / 법 시행 이후 다른 정비사업 주택을 취득하여 조합원 분양을 받은 경우에는 종전에 소유하던 주택에도 재당첨 제한을 적용받게 된다."

 1) 당첨이라는 단어의 뜻을 파악하셔야 합니다. 분양 당첨은 관리처분계획 인가시 분양권을 주는 명단에 포함되는 것을 '당첨' 이라고 합니다. 즉, 당첨 이전과 당첨 이후에 계속된 주택 보유자는 조합원 분양에 당첨된 '원조합원' 이고, 관리처분계획 인가 이후 조합원 분양에 당첨된 주택을 매수하는 것은 '승계조합원' 으로 구분됩니다.

 2) 즉, '승계조합원'은 관리처분계획 인가 시점에 당첨 이력과는 무관하며 이후에 조합원 분양권을 매수했기 때문에 당첨에 포함되지 않아 조합원 분양에 당첨된 세대가 아니기에 상기 시행법에 포함되지 않습니다.

3) '원조합원' 으로 기존 주택 조합원 분양에 당첨된 사람은 추후 다른 정비사업 주택을 취득하여 관리처분계획인가 시점까지 가져갈 경우에는 조합원 분양에 당첨된 것으로 간주되어 "현금청산" 의 대상이 되므로 반드시 주의하셔야 합니다.

4) 응용 : 기존 '승계조합원' 을 매수한 사람이(1개 입주권) 추후 다른 정비사업 주택을 취득하여 조합원 당첨(2개 입주권)이 되는 것은 재당첨 제한 적용을 받지 않으며, 또 다른 정비사업 주택 취득시 관리처분계획 인가 시점 이전(조합원 분양권 당첨 이전) 에 매도를 한다면 현금 청산이 되지 않는다.
--> 이 응용방법은 제가 고안해낸 것으로 자금이 충분하시다면 리스크 헤지를 하면서 투자하실 수 있는 아주 좋은 방법입니다.

[출처] [난이도 중상] 재개발 조합원 분양권 5년간 재당첨 금지(feat.이문뉴타운 & 성수전략정비구역)|작성자 부공