상가건물 매매시 부가세에 관하여

얼마 전 한 할머님이 아파트상가를 매매하고 싶다며 찾아오셨다. 할머님은 일반과세자인데 차임을 받을 때 부가세를 따로 받지 않고 있다며 부가가치세에 대해서 문의하셨다. 지금은 임차인이 세금계산서를 발급해준다고 해도 부가세에 대해서는 냉담하게 반응한다는 것이다.
임대차 계약서를 작성할 때에 특약사항에 ‘부가가치세 별도’라는 약정이 없으면 임대료에 부가세가 포함된 것으로 판단한다. 따라서 할머님 같은 경우는 별도의 특약이 없어 수익률이 감소하는 결과를 초래하게 된다.

부가세는 간접세이며 담세자와 납세자가 달라 임대인이 부가가치세법상 납세의무자이나, 임대인이 부담할 부가가치세는 임차인으로부터 거래징수한 금액을 납부하는 것이다. 임대인이 간이과세자면 세금계산서를 발행할 수 없으므로 일반적으로 임대인이 부가세를 납부한다.

부가세는 재화(상품)의 가공 및 용역(서비스)의 제공 시에 증가된 가치에 붙는 세금이다. 따라서 상가는 부가세가 발생되지만 주택은 공급자가 법인이면서 국민주택규모를 초과하는 경우를 제외하고 부가세가 면제된다. 그렇다면 상가주택 매매 시는 어떻게 될까? 이와 관련해 인터넷상에는 검증되지 않은 정보들이 통용되고 있어 많은 사람들이 피해를 당할 수 있다.

양도소득세는 상가주택 매매 시 상가부분과 주택부분의 면적을 따져 주택면적이 크면 주택으로 판단하지만 부가가치세는 주택부분은 면제하고 상가부분은 과세한다는 점이 다르다.

물론 상가부분은 토지부분을 제외한 건물부분 가액만 과세표준으로 계산한다. 따라서 모든 상가건물은 부가세가 발생하는 것이 원칙이지만 부가세는 사업에 사용 중인 재화와 용역의 공급에 대해서만 발생한다. 그러므로 임대사업자 등록이 되어 있어야 부가세가 발생한다.

또한 부가세가 발생하지 않는 것이 아니라 면제규정의 적용을 받는 경우도 있다. 그러나 실제 임대사업에 사용 중이면서도 임대사업자등록을 하지 않는 것 자체가 불법이므로 적발되면 무거운 가산세를 물 수 있다는 점을 명심해야 한다.

상가를 매도할 때 매도인이 일반과세자일 경우 매매대금과 별도로 세금계산서를 발행하고 부가세를 매수인에게 수령해 세무서에 납부하면 매수인은 잔금일로부터 20일 내에 일반과세자로 등록하고 매도인에게 수취한 세금계산서로 매매 시 부담했던 부가세를 환급받는다.

이런 징수와 환급의 불필요한 절차를 생략하기 위해 포괄양수도계약을 하게 되면 부가세 납부 환급을 하지 않아도 된다. 즉, 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하므로 부가세 납부의무가 없다.

그러나 사업의 동일성 유지는 2006년 세법개정으로 폐지됐으나 포괄양수도계약이 성립되지 않은 경우도 있으므로 자세한 사항은 전문지식을 갖춘 세무사와 상담하는 것이 효율적이다.