임야경매시

큰일이다.

부동산업체를 통해 땅을 구하면,

부동산업자의 안내에 따라 토지를 보고, 조언을 구하고 설명도 듣는다.

거기에 부지런히 발품을 팔면 돈이 되는 땅을 구할 수 있었다.

 

하지만 경매는 내 스스로 해야 하는 일이다

경매로 나온 토지는 내 스스로 선택, 입찰, 낙찰까지 온전히 나의 일이다.

잘만 하면 마음에 드는 땅을 저렴하게 구입해 주인이 될 수도 있지만,

잘못하면 애물단지 땅을 떠안을 수도 있다.

 

그렇다고 나를 도와 줄 길잡이가 전혀 없는 것은 아니다.

 

첫째, 부동산업체 사장님과 친구가 되자.

친구에게 배울 일은 많다.

등기부등본, 토지이용계획 확인원, 임야대장 같은 서류 보기,

지적도를 이용해 토지 경계를 확인하는 방법 등

토지를 보러 다니며 경매에서 체크해야 할 부분을 꼼꼼히 배워둔다.

여러 번 현장을 확인 하다보면 땅을 보는 시각이 길러져서

혼자서 경매물건을 찾고 검토할 수 있다.

 

둘째, 부동산을 위주로 하는 인터넷 카페에 가입하자.

카페 <경매 공매란>에는 경매 기초부터 실전 사례의 글이 있다.

그곳에서 토지 경매 법령과 경매조사 방법 등을 배우고 선배들의 경매 노하우를 공부하자.

경매 공부란 그리 어렵지 않는 분야이다

 

경매 나온 물건을 법원 및 인터넷 무료 사이트에서 확인하고,

그 물건을 찾아서 현장을 확인하고,

나에게 맞는 물건인지를 비교 검토한다. 

그런 다음 마음에 들면,

다시 서류를 통해 만에 하나 있을지 모르는 위험에 대해 법률자문을 구한다.

그리고 현장 주변에서 비교분석 및 토지현황조사를 하면 된다.

 

셋째, 법원 경매에 구경 가자.

국내 지방법원에서는 한 달에 한두 번 정도 경매를 진행한다.

경매 사이트를 통해 어느 정도 배웠다면,

내 형편에 맞는 상가, 아파트, 농지, 임야를 체크한 후

실제 법정에서 경매가 어떻게 이뤄지고 얼마에 낙찰되는지 자주 확인한다.

법원에서 경매진행 과정을 여러 번 지켜보다 보면,

어떤 부동산이 시세의 몇 %정도에 경매로 낙찰 받을 수 있는지,

경매로 부동산을 구입하면 가격 경쟁력이 얼마나 좋은지를 파악할 수 있다.

법원 경매장은  실전이 이뤄지는 곳이어서 감각을 키우는데 큰 도움이 될 것이다.

또, 경매의 고수 및 선배들에게 조언을 들을 수 있는 좋은 강의장이 될 수도 있다.

 

다시 한 번 말하지만,

경매로 토지를 구입한 후 하자가 생겼다고 누구도 책임져주지 않는다.

온전히 경매 낙찰자의 몫이다.

 

토지 경매의 가장 큰 매력은 가격이 일반 매매가보다 싸다는 점이다. 

아파트와 상가는 주변 건물과 가격 비교를 쉽게 할 수 있기 때문에

시세대로 감정가가 정해진다.

그래서 첫 경매 가격은 일반 거래시세와 차이가 없는 상태에서 진행된다.

하지만 거래가 뜸한 농지와 임야는 다르다.

공시지가와 대비해서 감정가격이 책정되기 때문에 시세보다 훨씬 싸게 경매가 진행된다.

경매 개시 가격은 감정평가사가 경매물건을 조사한 후 관할법원에 보고한다.

감정평가사는 공신력 있는 회사이므로 책임의 문제까지 고려해서 감정가를 책정할 것이다.

 

해당 임야가 훗날 과수원, 전원주택, 테마공원으로 개발이 될 수 있는

토지라 하더라도 감정평가에서는 현재 자연림 상태인 임야에 대한 평가를 하게 된다.

대개 임야의 경매가격은 공시지가 대비 3~5배 정도로 책정하는 것이 일반적이다.

(예, 공시지가가 평당 1,000원이면 경매 감정가는 평당 3,000원 정도)

임야 경매가 얼마나 싼지는 경매 사이트를 접속해보면 확인할 수 있을 것이다.

 

 

 

 

싼 농지경매로 전원생활 터를 마련하고 싶다면, 한계농지를 권하고 싶다.

한계농지는 주로 산의 하단부에 위치해서 주변의 경치가 빼어난 곳이 많으며

전원생활을 하기에는 적합한 터다.

농약이 풀풀 날리는 논으로만 돼있는 농지에서 전원생활을 할 수는 없지 않는가?

보통 농지는 약 500평 전후로 경매에 나오기 때문에 전원주택지로 적합한 평수가 많다.

또 농사로는 적합하지 않다고 생각해서 현지에서는 거래가 낮게 형성된다.

그곳이 바로 전원주택지로는 적합한 경관을 가지고 있지 않겠는가?

 

싼 임야에서 전원생활을 꿈꾸기도 할 것이다.

문제는 임야 경매는 아무나 할 수 있는 것이 아니라는 점이다.

왜냐하면, 한눈에 보이는 논·밭과 달리

임야는 덩치가 커서 일반인들이 정확히 파악하기에 힘들기 때문이다.

임야경매를 High Risk, High Return(고위험, 고수익)이라고 말한다.

하지만, 제대로 배운 임야경매야말로

Low Risk, High Return (저위험, 고수익)이라고 강조하고 싶다.

 

임야를 보는 눈과 법은 뒤 파트에 다시 다룰 것이다.

잘 공부해서 여러분의 꿈이 이루어지면 나는 기쁠 것이다