분양권 전매급증

분양권 중개수수료는 부르는 게 값?

(출처:RealCast)

서울부동산정보광장에 따르면 2013년부터 2016년 8월까지 서울에서 이뤄진 분양권 거래는 1만 4,187건입니다. 연도별로는 2013년 1,477건, 2014년 2,942건, 2015년 4,702건 등으로 나타났습니다. 특히 올해는 1월~8월까지 총 5,066건이 거래돼 이미 이전 해의 년간 거래건수를 초과 했습니다. 이와 같은 증가는 수도권에서 민간택지의 분양권 전매 제한이 기존 1년에서 6개월로 완화하고 민간택지의 *분양가상한제를 폐지한 것이 원인으로 분석됩니다. 잠깐만요 *분양가상한제는 분양가를 일정 수준 이하로 책정 분양하도록 하는 제도입니다. 고분양가 책정으로 사업자의 지나친 사업 이익을 막고 소비자들이 적정한 가격에 분양을 받도록 하는 취지의 제도입니다.

# 분양권으로 내 집 마련을 하겠다고 마음먹은 리얼이. 평소에 관심 갖던 아파트의 분양권 전매 계약을 마친 후 중개수수료를 확인하는데 웬일이죠? 생각보다 많은 수수료를 중개업자가 요구합니다. 이 지역에서 분양권을 거래하면 통상 이 정도의 수수료를 주셔야 한다나 뭐라나…

분양권 전매가 활기를 띠고 있는 가운데 일부 지역, 일부 공인중개사들이 분양권 전매 중개수수료로 폭리를 취한다는 이야기가 흘러 나오고 있습니다. 분양권 거래 금액과 상관없이 중개수수료를 200~300만원씩 요구하거나 지역 내 중개업자들간에 중개수수료를 담합 해 정해진 금액을 책정하는 실정입니다. (예. 위례신도시 300만원, 경기 화성 동탄2신도시 200만원, 구리 갈매지구 200만원 등)

각 지자체는 대법원 판례와 국토부 유권해석에 따라 ‘거래 당시 금액x중개보수상한요율’을 분양권 중개수수료비의 기준으로 삼고 있습니다. 여기서 말하는 거래 당시 금액은 분양가 총액이 아니라 현재까지 불입한 총금액인데요.  즉 계약금, 중도금과 추가로  프리미엄을 더한 것을 말합니다. 예를 들면 분양가 3억짜리 아파트를 분양 받은 뒤 계약금 10%만 내고 프리미엄이 1,000만원 인 경우 3,000만원(계약금 10%)+ 1,000만원(프리미엄)을 더한 4,000만원이 거래 당시 금액이 되죠.  이에 대한 수수료는 5,000만원 미만의 상한요율 0.6%을 곱한 24만원이 중개수수료가 됩니다.

서울 송파구 H단지의 전용면적 59㎡는 당초 분양가격(6억 3,000만~ 7억 2,000만 원대)에 5,000~7,500만원의 웃돈이 붙었습니다. 하지만 중개수수료는 주택 값에 상관없이 300만원(매수자 기준)입니다. 그럼 법정 중개수수료를 적용하면 어떻게 될까요? 분양가 7억 2,000만원의 경우 납부한 중도금 대출 1억 원, 웃돈 7,500만원이라고 가정했을 때 법정 중개수수료는 최대 80만원입니다. *계약금(7,200만원)+중도금(1억 원)+웃돈(7,500만원) = 2억 4,700만원 x 0.4% = 80만원(한도액) 최근 분양권을 매입한 A씨의 말을 들어보겠습니다. "중개 수수료를 매수·매도자가 각각 300만원씩 총 600만원을 지급했고 이것도 공인중개사가 각각 500만원은 내야 하는데 깎아준 것이라고 말하더군요.” ​

바가지 중개수수료는 위험한 중개업무의 빌미로 더 많은 중개수수료를 요구하기도 하는데요. 여기서 ‘위험한’ 이란 다운계약과 전매제한에도 거래하는 것을 말합니다. 아파트를 계약한 지 1년 뒤에 웃돈 1억 원을 받고 분양권을 판다면 양도세로만 5,000만원 가량을 물어야 하지만 법정 수수료의 3~4배인 500만원을 내고 다운계약서를 작성하면 양도세를 확 줄일 수 있다는 식으로 매도자를 설득합니다. *다운계약은 적발되면 3,000만 원 이하의 벌금은 물론 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

분양권 전매를 진행한 경험 있는 매수자 B씨는 “부동산에서 중간에 매도자와 분양권 금액을 전혀 말하지 못하게 막아 제대로 된 가격에 거래한 건지 알 수가 없었습니다. 나중에 알고 보니 중개업자가 게다가 매도자와 저에게 제시하는 금액이 1,000만원 이상 차이 났더군요” 속칭 떴다방(이동식 중개업자)이나 일부 중개업소의 행태로 인해 중개업소를 신뢰하기 힘들다는 점 때문에 직거래에 나서기도 합니다. 중개업소 수수료도 아낄 수 있지만 전매제한에 묶인 분양권을 거래할 경우 매도자가 잠적하거나 해서 사기피해를 입을 수 있습니다. 부동산 전문가의 말을 들어보겠습니다. “직거래는 전매 거래 중에 문제가 발생했을 때 중개업소를 통해 보상받을 수 있는 여지가 없으므로 거래에 신중해야 합니다. 분양 계약자와 거래 당사자가 동일인인지 분양계약서와 신분증을 반드시 확인해야 하고 분양계약서를 위조하기도 하기 때문에 분양회사를 통해 실제 계약자 인지 등을 확인해야 합니다. 이외에도 중도금 체납 내역은 없는지도 꼼꼼히 확인해야 합니다” ​

부동산 전문가들은 과도한 분양권 중개수수료관행이 일부 중개업자들의 정보 독점 때문이라고 지적하기도 합니다. 기존 주택은 실거래 가격이나 KB국민은행, 한국감정원 등의 시세표를 통해 시세확인이 가능하지만 분양권 시세 정보는 잘 노출되지 않기 때문입니다. 또한 다운계약서나 전매제한 기간 내 거래 등 불법임을 알고도 거래하는 거래 당사자들이 불합리한 수수료 임을 알고도 문제 제기를 하지 못하고 있습니다. 다른 부동산 전문가의 말을 들어볼까요? ＂관행이라는 이름으로 불법적인 거래 행위가 이뤄지는 만큼 국가에서 제도적으로 장치를 마련해 소비자들이 피해를 보지 않도록 해야 합니다. 더불어 중개업자들 역시 합법적으로 거래하겠다는 의식을 갖도록 협회 차원의 지속적인 계도 노력이 필요합니다”