서울에 1채 보유하고 농가주택으르구입시 비과세되는 요건

양평은 안 되고 홍천은 되고

… 주택인 듯 주택 아닌 ‘농가주택’

팍팍한 도시생활에 염증이 나거나 은퇴 후 제2의 인생을 살아가기 위해 귀농이나 귀촌을 계획하는 사람들이 늘어나면서 농어촌주택 등에 대한 관심이 높아지고 있다.

실제로 많은 이들이 경매나 일반 매매를 통해 적당한 농어촌주택 등을 구입하거나 토지를 매입 후 주택을 신축하여 살아 보다가 아예 기존 주택을 팔고 시골에 정착하고자 하는데, 이 때 대두되는 것이 1세대 2주택에 따른 기존주택의 처분에 대한 양도세 중과이다.

농어촌주택이나 고향주택 등도 모두 엄연한 주택이다. 심지어 미등기 상태의 주택도 주택 수에 포함된다. 따라서 서울에 아파트를 한 채 소유한 사람이 고향마을에 소규모의 농가주택을 한 채 보유하고 있다면 당연히 1세대 2주택에 해당한다.

그러나 조세특례제한법 제99조의4 ‘농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례’에 의해 해당 농가주택이 아래와 같은 요건을 모두 갖춘 경우에는 거주자의 소유주택으로 보지 않아 기존주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)에 양도소득세 비과세 특례를 적용하고 있다.

 [농어촌주택의 요건]

1. 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간 중에 구입 또는 신축해야 한다.

2. 행정구역으로 읍, 면지역에 소재해야 한다.

  (수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지지역은 제외)

    ● 수도권 : 서울, 경기, 인천을 의미하며 연천군과 옹진군은 제외

3. 기존주택의 소재지와 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 소재하지 않아야 한다.

4. 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡) 이내이어야 한다.

5. 취득 시 기준시가가 2억원 이하이어야 한다.

  (단, 2014년 1월 1일 이후 취득하는 한옥은 4억원이하)

 [고향주택의 요건]

1. 2009년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지의 기간 중에 구입 또는 신축해야 한다.

2. 10년 이상 거주한 사실이 있는 시지역에 소재해야 한다.

  (수도권, 투기지역, 관광단지지역은 제외)

3. 기존주택의 소재지와 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 소재하지 않아야 한다.

4. 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡) 이내이어야 한다.

5. 취득 시 기준시가가 2억원 이하이어야 한다.

  (단, 2014년 1월 1일 이후 취득하는 한옥은 4억원이하)

즉, 이상과 같은 요건을 모두 갖춘 농어촌주택이나 고향주택(이하 ‘농가주택’이라 함)을 3년 이상 보유한 후에 기존 주택을 매도하게 되면 양도세를 면제받게 된다. 또한 농가주택의 보유기간이 3년이 되지 않은 시점에 기존주택을 매도해도 일단은 양도세 비과세를 적용하지만, 이 경우에는 만약 농가주택을 3년이상 보유하지 않을 경우 소급하여 양도세를 과세하게 된다.

한편, 지난 달 28일 발표된 기획재정부의 ‘2016년 세법개정안’에 따르면 농가주택의 연면적 제한(150㎡ 이내)이 내년부터 1년간은 폐지될 전망이다. 이는 정부가 귀농을 촉진하기 위해 관련 조항을 더욱 완화하는 것으로서 여유로운 전원생활을 꿈꾸거나 귀농을 계획하는 이들에게는 희소식이 아닐 수 없다.

여기서 잠깐!

헷갈려 하는 A씨의 예를 한 번 보자.

충청도 시골마을에 10년 전에 자신의 명의로 대지 100평, 건물 20평짜리 농가주택을 한 채 구입한 A씨는 서울에 부인 명의의 아파트를 7년째 보유 중이다. 주소지는 각각 농가주택과 아파트에 따로 두고 있는 상태에서 이번에 잔뜩 오른 서울의 아파트를 팔고 다른 곳으로 이사를 가려고 한다. 과연 A씨의 부인은 양도세를 면제받을 수 있을까? 정답은 ‘No’이다. 왜일까?

우선 부부의 경우에는 주소지가 달라도 1세대로 간주되며, 이처럼 농가주택을 먼저 취득한 후에 일반주택을 취득한 상태에서 일반주택을 매도하는 경우에는 당연히 양도세가 과세되기 때문이다.