토지투자...함정을 알볼까요?

토지투자, 매각까지 긴장을 늦추지 말라!

자주 찾아보지 못한 내 토지, 이제 내 땅이 아니다? 내 토지 지키는 방법!

   직장인 이씨는 아버지가 돌아가신 이후 강원도 일대에 아버지 명의로 토지가 있다는 사실을 알게 됩니다. 해당 토지를 방문한 이씨는 경악을 금치 못합니다. 내 땅에 들어선 컨테이너 및 무단 경작 사실. 눈 뜨고 내 땅을 빼앗기게 된 것이죠. 민법상 20년간 평온하고 공연하게 점유한 사람은 소유권을 인정받아서입니다.

   부동산 전문가들은 "측량으로 경계를 구분하거나 임대차 · 사용대차 계약을 맺어 소유 의사로 내 땅을 점유하지 않았음을 분명히 해야 안전하다"고 강조합니다. 고향 친구들에게 땅값 동향이나 개발계획을 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

   허락없이 묘가 들어서는 경우도 비일비재합니다. 이럴 때 이장 조치를 취하지 않으면 매각 때 제 값을 받고 토지를 매도하기 힘듭니다. 2001년 장묘법 개정으로 분묘기지권(타인의 땅에 묘를 만들어도 묘와 주변 토지를 20년간 사용할 수 있는 권리)이 인정되지 않지만 그래도 몰래 생긴 묘는 빨리 정리해야 뒷실수를 막을 수 있습니다.

   분묘기지권이 없는 묘지의 경우 연고자가 있으면 문서로 개장을 통보해야 하고, 연고자가 없으면 시 · 도지사 허가를 얻어 공고 후 이장해야 합니다. 연락이 없으면 개장 안내문을 분묘 주변에 남겨 설치자가 누군지 반드시 확인한 뒤 협의 하에 이장하는 것이 좋습니다.

 

   신도시 · 도로 건설 등으로 수용되는 종중땅의 매각대금 배분을 둘러싼 분쟁도 잦습니다. 종중재산은 규약에 따라 공평하게 나눠야 하며 총회 결의로 거주지나 성별에 따라 배분을 차별하는 것은 무효입니다.

   종중 소유 부동산은 종중원 명의로 신탁이 가능합니다. 종중이 부동산을 돌려달라고 요구해도 명의수탁자가 거부하거나 몰래 수탁재산을 팔아버리면 문제가 됩니다. 명의신탁 부동산을 종중 명의로 돌려놓으면 이런 문제를 예방할 수 있습니다.

   부모 사망 시 상속 재산을 두고 자식들 간 다툼을 하는 일은 너무 많아 셀 수도 없겠지요. 미리 유언장 등을 통해 재산분배 비율을 정해두면 다툼을 막을 수 있다고 전문가들은 조언합니다. 

   또, 많이 들어서 익숙하시겠지만 법정지상권에 대한 문제도 조심해야 합니다. 잘못 토지를 임대해줬다가 그 땅에 창고, 농가 등을 짓게 되면 법정지상권 때문에 건물에 대한 소유권이 내가 아니라 토지 매각시 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

   물론 가장 좋은 방법은 자주 내 토지에 들러 확인하는 것이 가장 좋은 방법이죠. 눈으로 보고 누군가 내 땅에 무단으로 경작을 시도한다거나 컨테이너를 이동한다는 등의 나쁜 행위들을 막을 수 있기도 하고요. 지역적으로(제주도투자 등) 자주 찾아볼 수 없는 땅이라고 하더라도 6개월~1년에 한번은 찾아가 보는 것이 좋습니다.

토지투자 전문가들이 공개하는 효과적인 현장답사 요령을 알아본다.

 

 

땅 투자에는 함정이 많다.
입지여건 점검, 각종 인허가, 전원주택 또는 펜션 건축, 관리 및 운영 위탁 등 절차가 길고 복잡하다.

아파트라면 건설회사가 해줄 이런 일을 매입자 스스로 해야 한다.
마음 놓고 일을 맡길 수 있는 전문가가 많지도 않다.
“위임을 하더라도 30%는 계약 당사자가 챙겨야 한다”는 게 전문가들이 체험하고 하는 얘기다.
주말이나 휴가철에 틈틈이 짬을 내 현장을 돌아다니면서 땅 보는 눈을 갖춰야 제대로 땅 투자를 할 수 있다.

 

 

▽새벽에 떠나라=

 

답사지역을 정한 뒤 인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다. 길을 나서기 전 국도나 지방도가 잘 나와 있는 두꺼운 지도책을 마련한다. 개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많다. 이런 곳은 오전 4∼5시에 길을 나서는 것이 좋다. 그래야만 오전 6∼7시경 일터로 나가는 시골 농부들을 쉽게 만날 수 있다. 뙤약볕이 내리쬐는 여름 한낮에는 이들을 만나기가 어렵다. 가고 올 때 다른 루트를 택해 입지여건과 접근성을 입체적으로 살펴본다.

▽묻고 되묻고 확인하라=

 

각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에 들러 물어본다. 인허가 담당 공무원이 업무를 맡은 지 얼마 안 돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다. 또 인허가 담당자는 대체로 확정되지 않은 계획에 대해서는 말을 아끼는 편이다. 인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다.

 

▽보이는 대로 믿지 말라=

 

경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다. 도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나 경사지(傾斜地)여서 개발이 어려운 속사정이 있을 수 있다.

도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다.

 

30년 이상 된 나무숲이 그림처럼 우거진 곳은 외면하는 것이 좋다. 개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다.

전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다. 범죄 위험이 커진다. 마을에서 200m 이상 벗어나 있으면 전기를 끌어올 때 m당 4만8400원이 더 드는 등 개발비용도 추가로 든다.

마을 주민들의 성향도 살필 필요가 있다. 집성촌은 아무래도 텃세가 심한 편이다.

투자 목적이라면 2차로 이상 도로에 가까운 곳이 좋다. 외지인의 눈에 잘 띄어 나중에 팔기가 쉽다.

휴가철에 펜션에 묵을 때는 인근 지역의 펜션별 공실률 차이와 그 원인을 생각해본다. 이용자들의 불만사항이 무엇인지도 귀담아 들어본다. 마음에 드는 펜션이 있다면 그 지역의 펜션 전문 부동산에 매물로 접수됐는지를 확인할 수 있다.

▽투자 결정은 신중히=

 

여행길의 현지답사는 탐색전으로 여긴다. 선뜻 마음에 드는 땅을 찾았더라도 나중에 서너 번 더 본격 답사를 한 뒤 최종 결정을 내린다. 펜션이나 전원주택 부지로 찜한 곳은 겨울 휴가 때 다시 한번 들러보는 게 좋다. 펜션은 꾸준히 수익을 내주는 것이 으뜸이다. 우리나라는 겨울이 긴 편이라서 겨울 장사가 펜션의 수익성에 큰 영향을 준다.

전원주택지의 지세(地勢)와 풍광도 겨울에 알몸 그대로 살펴볼 수 있다.

자녀와 함께 답사를 한다면 살아있는 경제교육이 될 수도 있다.

부부 동반 ‘재테크 여행’도 괜찮다. 요즘 ‘30%는 투자처 물색하러, 70%는 취미 삼아’ 여행을 하는 부부들이 많다