오피스텔매입시 세금관계

오피스텔을 매매하는 경우에는 주거용인지, 아니면 상업용인지에 따라 세금문제가 달라진다. 임차인이 주거목적으로만 사용하면 주거용 오피스텔이지만, 상업용(사업용)으로 사용하면 상업용 오피스텔이 된다. 오피스텔은 취득 및 보유, 양도에 따른 세금을 부담하므로 이에 대한 세금문제를 살펴보면 다음과 같다.

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① 취득세

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오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 부담하여야 한다. 오피스텔에 대한 취득세율은 주거용인지 또는 상업용인지를 불문하고 취득가액의 4.6%를 취득세 등(교육세 및 농어촌특별세 포함)을 납부한다.

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② 부가가치세

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오피스텔과 관련된 부가가치세는 취득시점과 양도시점으로 구분하여 살펴볼 수 있다. 우선 취득하면서 부담한 부가가치세에 대한 환급과 관련하여 상업용 오피스텔의 경우에는 부가가치세를 환급받을 수 있지만 주거용 오피스텔은 환급받을 수 없다. 또한 상업용 오피스텔의 경우에는 임대료에 대한 부가가치세 납부를 하지만 주거용 오피스텔의 경우에는 임대료에 대한 부가가치세를 납부하지 않는다.

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오피스텔 양도의 경우에도 상업용 오피스텔의 경우에는 부가가치세를 납부하지만, 주거용 오피스텔의 경우에는 부가가치세를 납부하지 않는다. 그렇다면 전용면적 85㎡를 초과하는 주거용 오피스텔에 대해서 부가가치세를 납부하여야 하는 지에 대해서 살펴볼 필요가 있다.

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주거용으로 사용이 가능한 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우에는 1호당 전용면적이 85㎡이하인지 또는 초과인지에 불문하고 부가가치세가 과세된다. 사업자가 국민주택(85㎡)초과 주택을 구입하면서 구입 당시 매입세액 불공제 처리하였고 당해 주택을 개인에게 임대하던 중 양도하게 되는 경우에는 주택임대에 사용하던 주택을 양도하는 것이므로 부가가치세가 면제 된다(부가-60, 2013.01.18). 오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세가 면제되는 주택의 임대용역에 해당하므로 해당 오피스텔(전용면적 85㎡ 이하인지 초과인지 불문)을 양도하는 경우에는 부가가치세가 면제된다. 따라서 전용면적 85㎡를 초과하는 주거용 오피스텔의 경우에도 부가가치세를 납부하지 않는다.

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<오피스텔 관련 부가가치세>

취득		임대료		양도
주거용	상업용	주거용	상업용	최초 양도	주거용 임대 후 양도
환급 ×	환급 ○	납부 ×	납부 ○	납부 ○	납부 ×

③ 양도소득세

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상업용 오피스텔의 경우에는 양도 시 무조건 양도소득세를 납부하여야 한다. 그러나 주거용 오피스텔이 1세대 1주택의 요건이 충족되면 양도소득세가 비과세된다.

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단기양도와 관련해서도 상업용 오피스텔은 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 50%, 1년 ~ 2년 사이에 양도하는 경우에는 40%, 2년 이상 보유 후 양도하는 경우에만 기본세율(6%~38%)을 적용 받지만, 주거용 오피스텔은 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 40%의 세율을 적용받고 1년 이상 보유 후 양도하는 경우에는 기본세율(6% ~ 38%)의 세율을 적용 받는다.

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물론 이와 같은 단기 양도에 따른 중과세율(40%, 50%)를 회피하는 방법으로는 부동산매매업 사업자등록을 통해 양도소득세가 아닌 종합소득세로 신고.납부하면 1년 이내 또는 2년 이내에 양도하더라도 중과세율(40%, 50%)를 적용받지 않고 기본세율(6% ~ 38%)을 적용 받는다.

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④ 임대료 관련 소득세

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상업용 오피스텔에 대한 임대료에 대해서는 소득세를 납부하여야 하지만, 주거용 오피스텔의 임대소득의 경우에는 임대료가 2,000만 원 이하인 경우에는 올해(2016년)까지는 임대소득에 대한 소득세가 비과세되며, 2017년부터 분리과세 된다.

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또한, 주거용 오피스텔을 임대사업자로 등록하는 경우에는 취득세 및 재산세, 소득세 및 양도소득세에 대한 감면 혜택을 적용받을 수 있다.

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⑤ 종합

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오피스텔을 매매하는 경우에는 양도소득세와 부가가치세, 소득세 측면을 고려해 봤을 때 상업용 오피스텔 보다는 주거용 오피스텔에 대한 절세 효과가 크다고 할 수 있으므로 주거용 오피스텔로 매매하는 것이 절세 측면에서 유리하다고 할 수 있다.

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특히, 주거용 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하는 경우에는 여러 가지 세제혜택이 있기 때문에 많은 절세효과를 볼 수 있다.

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