세법상 국민주택이란?

부동산매매업으로 사업자등록을 하거나 또는 사업자등록을 하지 않았으나 부동산 매매를 계속적․반복적으로 하는 경우(간주 사업자)에는 국민주택을 매각하는 경우에는 부가가치세가 면제되나 국민주택을 초과하는 주택을 매각하는 경우에는 부가가치세가 과세된다.

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국민주택이란 전용면적을 기준으로 한 면적이 85㎡ 이하이거나 「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 전용면적이 100㎡ 이하인 주택을 말한다.

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「도시지역」에 대한 판단여부는 온나라 부동산정보 포털(http://www.onnara.go.kr/)에서 부동산정보조회에서 「토지이용계획」을 확인하면 「도시지역」인지 여부를 확인할 수 있다.

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주택의 종류는 다양하기 때문에 주택별로 국민주택여부에 대한 판단을 살펴보면 다음과 같다.

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① 아파트

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국민주택 여부에 대한 판단은 아파트가 가장 쉽다고 할 수 있다. 건축물대장과 등기부등본을 보면 전용면적이 나와 있기 때문이다. 전용면적을 보면 정확하게 85㎡인 경우는 드물고 84.9999㎡로 나와 있는 경우가 다수일 것이다. 이는 건설사업 시행사가 국민주택을 짓게 되면 국민주택기금을 받을 수 있고, 부가가치세를 납부하지 않기 위함이다.

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② 다세대 주택

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아파트와 마찬가지로 다세대 주택도 건축물대장과 등기부등본을 보면 쉽게 확인할 수 있다.

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③ 단독주택

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단독주택의 경우에는 전용면적 전체를 보고 판단하기 때문에 국민주택을 초과하는 경우가 대부분일 것이다. 즉, 단독주택이 2층이고 1층이 50㎡이고 2층이 40㎡이라면 전용면적 합계가 90㎡이기 때문에 국민주택을 초과한 주택으로 사업자가 매각하는 경우에는 부가가치세를 납부해야 한다.

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⑤ 오피스텔

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주거용으로 사용이 가능한 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우에는 1호당 전용면적이 85㎡이하인지 또는 초과인지에 불문하고 부가가치세가 과세된다. 사업자가 국민주택(85㎡)초과 주택을 구입하면서 구입 당시 매입세액 불공제 처리하였고 당해 주택을 개인에게 임대하던 중 양도하게 되는 경우에는 주택임대에 사용하던 주택을 양도하는 것이므로 부가가치세가 면제 된다(부가-60, 2013.01.18).

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오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세가 면제되는 주택의 임대용역에 해당하므로 해당 오피스텔(전용면적 85㎡ 이하인지 초과인지 불문)을 양도하는 경우에는 부가가치세가 면제된다.

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따라서 전용면적 85㎡를 초과하는 주거용 오피스텔로서 취득 시 매입세액공제(환급)을 받지 않고 주거용으로 임대를 하다가 양도하는 경우에는 부가가치세를 납부하지 않는다.

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⑥ 상가주택

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상가주택을 매각하는 경우에는 상가면적과 주택면적으로 구분하여 부가가치세 과세여부를 판단한다. 상가면적은 당연히 부가가치세가 과세되고 주택면적이 85㎡이하이면 부가가치세 가 과세되지 않고 85㎡를 초과하는 경우에는 부가가치세가 과세된다.

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<상가주택 매매 - 부가가치세>

구분	주택면적	상가면적	주택 부가가치세	상가 부가가치세
주택 〉상가	100	50	100	50
주택 = 상가	75	75	<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->	75
주택〈 상가	50	100	<!--[if !supportEmptyParas]--> <!--[endif]-->	100

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주택과 상가의 면적비율에 관계없이 상가 부분에 대해서는 부가가치세를 과세하며 주택면적이 85㎡를 초과하는 경우에도 부가가치세가 과세된다.

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⑦ 다가구주택

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사업자가 다가구주택을 양도하는 경우 전용면적을 전체면적으로 볼 것인지, 아니면 가구당 전용면적으로 보아 국민주택여부를 판단할 것인지가 쟁점이다. 전체면적을 가지고 국민주택여부를 판단할 경우에는 국민주택에 해당할 여지가 없지만, 가구당 전용면적을 가지고 국민주택여부를 판단한다면 국민주택에 해당될 여지가 있다.

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사업자가 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적이 85㎡이하인 다가구주택을 매각하는 경우에는 부가가치세가 면제된다. 이 경우 다가구주택이란 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말하며, 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

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㉠ 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것, 다만, 1층 바닥면적의 2분이 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

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㉡ 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660㎡ 이하일 것

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㉢ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것