상가건물매매시 부가세공부

♧ 상가(건물) 매매시 발생되는 부가세에 대해 알아봅니다.

    간혹 부동산 양도시에 양도세만 생각하다가 부가세를 처리 안해 낭패를 보는 경우를

    가끔 주변에 보는데요, 양도자가 부가세법상 사업자인경우 양도세외에

   부가세를 납부해야 합니다.

 

 

  사업자란 부가가치를 창출할수 있을 정도의 사업조직을 갖추고 계속적 반복적으로 재화 용역을

  공급하는자를 말한다.

 

 부가가치세법에는 사업자를 과세사업자와 면세 사업자로 나누고 이중 과세 사업자는

 일반과세자(법인포함) 와 간이과세자로 구분을 한다.

 

사업자가 재화를 공급하거나 용역을 제공시에는 부가가치세가 과세된다.

 따라서 사업자의 정상적인 영업활동에 대해서는 당연히 부가가치세가 과세되며, 사업용 건물이나

차량운반구등 고정자산을 매각하는 투자활동에 대해서도 부가가치세가 과세가 되는 것이다.

 

부동산은 보통 토지와 건물을 합쳐 총액 얼마로 거래금액이 결정되는것이 일반적인데,

건물분에 대해 부가가치세가 부과가 됨으로 건물가액의 10%를 건물분 부가가치세로 봐서

세법상 거래시기에 세금 계산서를 교부하고 관련세액을 납부하여야 한다.

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부동산 매매시기에 부가세의 거래징수및 신고가 없다면 추후에 부가세 자체와

가산세를 추징 당하고 거래 상대방은 매입세액 공제도 받을수 없는 불이익이 있다.

 

부동산을 취득한자가 개인(비사업자)이면 관련부가세는 환급이 안되며, 일반과세자는 소정의

요건을 갖춘경우 전액 환급이 된다.

세금계산서가 거래시기에 교부되었으며 거래금액이 진실하고 사업자등록이 적어도 거래일로부터

20일내에 세무서에 신청되는 경우이다.

건설회사로부터 상가나 오피스텔을 분양받거나 신축하는 경우에도 소정의 요건을 충족시에는

부가세를 환급받을수 있는 것이다.

'또한 부동산 매매가 아니더라도 일반과세자가 간이과세자로 전환되거나 폐업시에는 세법소장의

부가세를 재고납부세액이나 폐업시 잔존재화로 과세되므로 자가사업자의 경우 부동산과 관련된

부가세에 대해 세심한 주의를 기울일 필요가 있다.

양도자가 간이과세자인 경우 세금계산서를 교부하지 않고 상대방에게 거래징수도 하지 못하며,

본인이 거래한 건물분 금액에 대해 업종별 부가율의 10%를 곱한 금액을 신고납부하여야 하며,

거래 상대방은 물론 매입세액공제가 되지 않는 것이다.​

 

 

☞ 토지만 매매시에는 부가세가 발생하지 않는다.

​

 

▣ 상가(건물)매매시 부가세 처리방법

1.부가가치세 별도

상가(건물) 매매 계약서에 건물분 부가세 별도라는 문구를 기재하여 매수인이 부가세를 부담하고

매도인은 매수자에게 세금계산서를 발행해 줍니다.

그 다음 부가세는 매도인이 국세청에 납부하는 방식입니다.

 

매수인은 일반과세자로 사업자신고를 한 후 매도인이 발행해 주었던 세금계산서를 첨부하여

세무서에 환급 신청을 하게되면 건물분에 대한 부가가치세를 환급받는 절차입니다.

 

다만, 상가(건물)매매계약서에 부가세 별도라는 문구가 없이 전체 매매금액만 표시가 된다면

그리고 부가세 포함이라는 특약을 했을 경우 매도인이 부가세를 납부해야 하는 일이 발생하기 때문에

반드시 유념하여 계약 작성이 필요합니다.

 

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2.포괄양도양수 처리

매수인이 부가세를 부담하고 매도인이 세금계산서를 발행후 매수인이 부가세를 환급

받는 절차가 복잡하므로 이러한 복잡한 절차를 비교적 간편하게 하는 방법이

포괄양도양수 형태의 처리 방법입니다.

 포괄양도양수 방법으로 처리시에는 일정요건이 맞아야 가능합니다.

 

​

단,일반사업자 등록이 되어 있지 않은 매수인은 상가(건물)매매계약시 포괄양도양수계약서도

함께 작성하시고 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하면서 포괄양도양수 계약서를

제출하면 포괄양도양수 거래가 가능합니다.

매도인은 포괄양도양수후 매수인이 일반임대사업자 등록을 하지 않거나 사업자를 10년이내에

말소하는 경우 면세사업자로 변경하는 경우등 추후에 부가세를 추징 당할수도 있습니다.

따라서, 상가(건물)매매 계약서에 위와같은 단서 조항이나 특약사항을 정리해 기재하는것이

좋습니다.

 

포괄양도양수 조건

☞  사업장별 그 사업에 관하여 모든 권리,의무를 포괄적으로 승계 시키는 것입니다.

-.사업장별 승계원칙 사업승계 단위는 사업장별로 승계해야 한다.

-.포괄적 승계-사업장별로 그 사업에 대한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계해야 한다.

 그 사업에 인적 설비 종업원 물적설비 기계장치,사업관련 자산 일체를 승계하는 것이

원칙이며,종업원 같은 경우 전부를 승계하는 것이 아니고 사업을 위한 최소한의 핵심인원은

반드시 승계해야 한다.

-.업태와 종목의 동일성 - 양수자가 승계받은 사업외에 새로운 사업 종류를 추가하거나

사업의 종류를 변경하는 경우에도 사업의 양도로 보는데,사업 양수자는 꼭

과세 사업을 영위해야 하고 사업 양수 시점에 사업 양수자가 사업양도자와

동일업종을 영위해야 하는 것이다.

-.사업양수자의 사업자등록 여부는 사업의 양도여부를 판단하는데

별로 영향을 주지 않습니다. 요건을 충족한 사업의 양도는 재화의 공급으로 보지 않고

공급자의 원칙적으로 세금계산서를 발급할 필요가 없습니다.

사업의 양수도에 따라 그 사업을 양수받은자는 그 대가를 지급하는 때에 대가를

받은자로부터 부가세를 징수해 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 말일까지

사업장 관할 세무서에 대리납부신고서를 제출해야 한다.

이같이 대리 납부하는 경우 매입세액 공제가 가능하고 이때 사업 양도자는 부가가치세 신고시

사업 양수자가 대리 납부한 세액을 기납부세액으로 차감하면 됩니다.

 

사업양수도에 해당하지 않고 세금계산서를 미발급한 경우 사업 양도인은

매출 부가가치세를 추가 납부해야 합니다.

세금계산서 미발급가산세(2%),신고불성실가산세(20%),납부불성실가산세(3/10,000)를

추징 당합니다.

사업 양수인은 적법한 세금 계산서를 수취하지 않았기 때문에 매입세액을 공제발을수

없게 됩니다.

 

▣ 과세유형별 부가세 처리 형태

매도자	매수자	부가세발생	부가세 환급	포괄양도 양수
일반과세자	일반과세자	발생	가능	가능
	간이과세자	발생	불가	불가
	비사업자	발생	불가	불가
간이과세자	일반과세자	발생	불가	가능
	간이과세자	발생	불가	가능
	비사업자	발생	불가	불가
비사업자	일반과세자	없음	불가	불가
	간이과세자	없음	불가	불가
	비사업자	없음	불가	불가

 

 

​▣ 부가세 환급절차

​

먼저,상가 분양계약또는 매맥계약을 체결한 후 20일이내에 일반사업자로 등록을 하셔야만 합니다

필요한 서류는 신분증,분양계약서,사업자등록신청서

 

분양계약시 계약금,중도금,잔금등 대금 납부시 세금계산서를 받으셔야 하고,

그 세금계산서를 발급받은 다음 달의 25일까지 환급신청을 하시면 됩니다

필요한 서류는 사업자등록증사본,분양계약서 사본,세금계산서,환급받을 통장

 

부가가치세 환급시점은

7월 25일 지나고 30일이내.

1월 25일 지나고 30일이내

환급을 해주는 것이 원칙이지만 예외 조항으로 매달,2개월 혹은 분기별로

상황에 맞게 부가세 신고 및 환급이 가능하다라고 명시되어 있어

부가세 조기환급이 가능합니다

 

이때,주의하셔야 할 점은 연간 임대료 4,800만원 이하일 경우

세무서에서 간이과세자로 분류를 하는 경우가 있기 때문에

간이과세 포기신고를 하셔야 합니다

 

상가(건물)매매시는 포괄양도양수 여부에 따라 부가세납부 여부가 달라짐으로

상기 과세 유형별  부가세 처리형태 도표를 참고 바라며,

상가(건물)매매시에는 건바이건으로 발생시에 세무 전문가와 상의후 처리하는것이

안전하다고 판단이 됩니다.

 

정리해 보면,

● 원칙:매도인이 국세청에 납부하는것이 원칙임.

-.사업자등록이 되어 있는 매도인이 납부하는 것이 원칙이고 그것을 감안하여 거래시에 매수자와

 상호 협의가 반드시 되어야 합니다.

특약사항에 부담에 대하여 규정을 별도로 두지 않았다면 매도인부담이 되는 사례등

분쟁이 발생할수 있으니 반드시 특약에 명문화 하는 것이 좋습니다.

 

● 매도인이 일반과세자일 경우

-.건물분 매매가액에 대하여 10%를 부가세로 납부하여야 합니다.

-.매수인이 일반과세자이든 간이과세자이든 비사업자이든 건물매매가액의 10%를

 납부하여야 하는데 일반과세자인경우에는 세금 계산서를 발행하고 매수인에게 받아

 국세청에 납부하여야 한다.

-.매수인이 일반과세자일경우에는 부가세를 환급 받을수 있는데 사업신고가 안되어서

 환급을 받기 위해서는 계약후 20일 이내에 세무서에 사업자 신고를 하여야

 환급 받을수 있다.

 

● 매도인이 간이 과세자일경우

-.건물분에 대하여 3%의 부가세를 납부하여야 한다.

-.간이과세일 경우에는 세금계산서를 발행할수 없으므로 매도인이 3%의 부가세를 부담하여야

 하며 이것을 매수인에게 받을수는 없음.

 

● 매도인이 비사업자일 경우

-.매도인이 비사업자일 경우에는 소규모의 일정 규모이하일 경우에는 부가세가 발생하지 않음.

-.국세청에서는 사업용건물및 상가에 대해 발생하는 것이 원칙이므로 극미한 경우에는 면제될수

 있지만 건물의 경우는 임대료를 받으며 임대사업자가 되는것이 원칙이므로

 납부하는것이 맞으나 사안에 따라 이 부분은 세무전문가와 상담후 처리해야 할것 같습니다.

 

● 포괄양도양수로 면제

-.동일 사업자간에는 포괄양도양수를 함으로 부담을 하지 않을수 있습니다.

-.매수인이 동일 사업을 10년은 계속적으로 유지 되어야 하고 유지하지 않을 경우

  징수를 당할수도 있습니다.

 

● 신고납부

 -.매도인은 매매한달의 마지막날부터 25일이내에 사업을 폐업하고 신고 납부하여야 한다.

 

상가(건물)매매시에는 여러 변수가 많으므로 반드시 세무전문가와 부가세 관련 상담후

처리 하는것이 좋을것으로 판단됩니다.​

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[출처] 상가건물매매시발생되는부가세처리|작성자 길