농림지역 해제시

농림지역 해제와 부동산투자

윤정웅

여러분 중에서도 나이가 많으신 분들은 나물죽으로 끼니를 때운 일이 있고, 아무개는 배가 고파 죽었다는 말을 들었으리라. 그러나 산업화시대를 거치면서 배고픔을 잊었고, 1992년 식량자급목적으로 농업진흥지역을 지정한 이후 쌀이 남아돌아 국가적 차원에서 많은 손해를 감수하고 있다.

24년이 지난 지금 쌀 공급과잉은 한국 농업의 고질이 됐다. 쌀 소비는 줄어드는데 생산은 그대로인데다 수입쌀까지 가세해 공급을 늘리고 있으니 엎친 데 겹친 격이다. 금년 쌀 재고량은 사상 최대인 200만 톤까지 늘어났다. 이제 더 이상 쌀 부족시대의 생산 장려 패러다임에 머물러 있을 수 없게 됐다.

정부예산으로 쌀 농가에 논 면적당 고정직불금을 무조건 지급하고, 쌀값이 목표가격이하로 떨어지면 그 차액의 85%의 변동직불금을 주고 있다. 이게 해마다 늘어 지난해는 1조3,000억 원에 이르렀다. 쌀은 남아도는데 생산을 장려하느라 막대한 세금을 쓰고 있는 셈이다.

정부에서도 이에 대한 대책을 세우고자 지난 9월21일 당. 정. 청 고위급회의를 했는데 농업진흥지역을 부분적으로 해제하는 방안을 검토하기로 했다. 흔히 말하는 절대농지를 건축용도나 다른 용도로 바꿔 농지를 줄이자는 내용이다. 시의적절한 방안이라고 볼 수 있지만, 농민단체나 야당에서는 반대할 것이 뻔하다.

정부계획대로라면 해제되는 농지는 공장이나 물류창고, 교육. 의료시설을 지을 수 있게 된다. 또 내년 2월까지 전국 농업진흥지역의 10%, 즉 서울 면적의 1.7배에 이르는 10만ha의 규제가 해제된다. 농지 주인들은 농사지으면 직불금 받아 좋고, 농림지역에서 풀리면 땅값이 올라 좋게 된다.

그렇다면 풀리지 않는 농지에 건축행위를 할 수 있을까? 평소에도 농지에 어떤 건축행위를 할 수 있느냐는 질문이 쇄도하기 때문에 이 기회에 이를 집고 넘어가고자 한다. 농림지역에도 농가주택이나, 농업용 창고. 농기구 보관소. 농막. 비닐하우스 등 농업용 건물을 지을 수 있다.

농가주택은 아무렇게나 지을 수 있는 게 아니라, 수도권이나 광역시를 제외한 지역이라야 하고, 대지면적은 660㎡(200평)이내라야 한다. 건물면적은 150㎥(45평) 이내로 수도. 전기. 배수시설이 250미터 이내에 있어야 한다. 따라서 기존동네 부근이 아닌 이상 이런 조건을 갖춘 곳은 드물다.

농가주택에 대해서는 공시지가의 30%인 농지보전부담금을 감면하고, 세대원 중 수입의 1/2 이상이 농업소득일 경우 농지조성비도 감면되며 농가주택 개량의 경우에는 주거면적에 따라 최고 4,000만 원까지 장기 저리로 융자가 된다. 특히 100㎥이내 농가주택을 취득할 경우 취득세가 면제된다.

서울이나 수도권에 집이 있고, 고향에 또 집이 있는데 이렇게 되면 1가구 2주택이 되냐는 질문도 많다. 고향이라도 도시지역이 많다. 농사를 짓기 위한 농가주택은 1가구 2주택이 아니지만, 읍 단위 도시지역은 2주택이 될 수 있다. 도시에서 살다가 집을 팔지 못한 체 농촌으로 가서 농가주택을 취득해도 1가구2주택이 되지 않는다.

농가주택이나 농막, 비닐하우스, 농사용 컨테이너, 농기구 보관소 등 건축물을 짓게 될 때 관청의 허가가 필요한가? 농가주택은 허가를 받아야 하고, 컨테이너 등 나머지 건축물은 신고를 하면 된다. 자그마한 땅 사서 컨테이너 갖다 놓고 싶다는 분들은 참고하시라.

농림지역은 농업보호지역이 있고, 농업진흥지역이 있다. 해제하고자 하는 지역은 농업진흥지역이고, 국토의 8%에 해당하는 땅이다. 대부분 충청과 호남에 있고, 수도권에는 김포. 여주. 평택. 안성 등지에 있다. 해제되면 토지의 명칭이 달라진다. 계획관리지역이나 생산관리지역 등으로 이름이 바뀌게 된다.

이제 농림지역이 자연녹지. 생산녹지. 보전녹지. 계획관리. 생산관리. 자연보전 등 지역으로 바뀌는 일만 남았다. 그렇다면 땅값은 오를까? 바뀌는 땅값만 오르는 게 아니라 이웃 땅도 영향을 받게 된다. 이웃에 큰 건물이 들어왔는데 옆 땅이 보고만 있겠는가.

그래서 땅투자를 할 때에는 이미 값이 오른 계획관리나 생산관리에 투자하지 말고, 세월이 오래 걸리더라도 값이 싼 농림지역의 큰 땅에 투자를 하라고 하는 것이다. 농업진흥지역이 해제되는 곳엔 아파트나 주거용 건물을 짓기도 하겠지만, 제조용건물이나 물류창고 등 산업시설물들이 많이 들어서리라.

농업진흥지역 땅을 가진 분들은 일단 기대해볼 일이다. 그러나 땅은 모두 연결이 돼있으므로 어느 땅이나 값은 오르게 돼있다. 작년이나 금년에 땅 사둔 사람은 복 있는 사람이다. 이제 농촌 땅부터 들썩이는 시대가 오고 있다. 부동산투자는 앞을 잘 내다보는 사람 몫 아니던가? 새벽에 길을 떠나는 영리한 사람이 되자.