중소빌딩 상가임대차 계약서작성

전문변호사가 제시하는 중소빌딩(상가)임대차계약서

 

1. 인사말

 

법무법인 강산입니다. 저희 법무법인 강산은 중소건물(사무실, 상가)을 가지고 임대업을 영위하시는 분들을 위해 임대차표준계약서를 제공하고자 합니다.

계약은 곧 법을 정하는 것입니다. 따라서 나중에 문제가 발생하여 변호사를 찾아도 변호사가 먼저 묻는 것은 계약을 어떻게 했는지에 대해서입니다. 따라서 ‘법’을 정하는 것이 계약입니다.

 

이 계약서는 중소건물임대차계약에 대해서 임대인을 위한 표준적인 것이므로 이를 활용하여 계약을 하되, 더 자세한 사항이나 궁금한 사항은 저희 법무법인에 문의를 하면 최선을 다하여 알려드릴 것입니다. 모쪼록 저희가 제공하는 계약서가 중소건물주들에게 도움이 되기를 간절히 바랍니다.

 

2. 약관규제법 주의

 

계약의 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해서 일정한 형식에 의하여 미리 계약서를 마련하여 두었다가 어느 한 상대방에게 이를 제시하여 계약을 체결하는 경우에도 그 상대방과 특정 조항에 관하여 개별적인 교섭(또는 흥정)을 거침으로써 상대방이 자신의 이익을 조정할 기회를 가졌다면, 그 특정 조항은 약관의 규제에 관한 법률의 규율대상이 아닌 개별약정이 된다고 보아야 하고, 이때 개별적인 교섭이 있었다고 하기 위해서는 비록 그 교섭의 결과가 반드시 특정 조항의 내용을 변경하는 형태로 나타나야 하는 것은 아니라 하더라도, 적어도 계약의 상대방이 그 특정 조항을 미리 마련한 당사자와 거의 대등한 지위에서 당해 특정 조항에 대하여 충분한 검토와 고려를 한 뒤 영향력을 행사함으로써 그 내용을 변경할 가능성은 있어야 한다(대법원 2008. 7. 10.선고 2008다16950 판결).

 

따라서 아래 (괄호부분)은 공란으로 두고 협상을 거치는 것이 좋을 것이고, 괄호안 내용은 예시입니다.

 

3. 상가건물임대차보호법 주의

 

○ 상가건물에만 적용

▶상가건물 판단기준 -사업자등록대상 -영업용으로 사용(공부상이 아닌 실질적으로 판단) -영리행위+사실행위 -단순한 사실행위 ×

 

○ 보증금 요건 : [보증금+(월차임×100)].

1. 서울특별시 : 4억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원

 

○ 제3조(대항력 등), 제10조제1항(갱신요구권), 제2항(갱신기간은 5년), 제3항 본문(갱신조건), 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정(계약갱신의 특례 및 상가권리금보호, 차임연체 및 해지) 및 제19조(표준계약서)는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용(법 제2조제3항).<신설 2013.8.13., 2015.5.13.> 다만, 법 제10조제3항단서가 적용되지 않으므로, 한도초과임대차의 경우 갱신시에 차임 및 보증금 인상범위에 제한이 없다.

 

4. 강산 제시 중소건물(사무실)임대차계약서

 

임대인 ○○○(이하 ?甲?이라 한다)와 임차인 △△△(이하 ?乙?이라 한다) 쌍방은 아래 표시 건물에 관하여 다음과 같이 임대차계약을 체결한다.

 

제1조 (건물의 표시)

① 임대차의 목적물은 00시 00구 00동 00-0 XX빌딩 0층 000호 00㎡(00평)로 한다.

▶만일 무허가부분이 있다면 그 부분도 기재하여야 함.

▶공부대로 표시하는 것이 원칙이고, 공부와 실제가 다르거나 공부상 표시의 일부분을 계약할 경우에는 현황을 명시하거나 도면을 활용하는 것이 좋습니다.

② 전 항에 표시된 면적은 사무실외에 복도, 화장실, 승강기, 주차장, 기관실 및 기타 공용면적 중에서 甲이 당해 호실에 안분 배정한 면적을 포함한 것으로 본다.

 

제2조 (임대차기간 및 재건축)

① 임대차기간은 2016년 0월 0일부터 0000년 0월 0일까지로 한다.

② 당사자 일방이 임대차 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대차기간의 연장에 대한 반대의사를 상대방에게 서면으로 통지하지 않는 경우에는 전 계약과 동일한 조건으로 임대차계약이 자동으로 (1)년간 연장된 것으로 본다.

 

▶재건축이나 대수선 계획이 있는 경우

제2조의2(재건축 등 계획과 갱신거절) 甲이 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간(별지와 같음) 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 乙에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 甲은 乙이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호에 따라 계약갱신을 요구하더라도 계약갱신의 요구를 거절할 수 있다. ⇒상가건물임대차보호법 제10조제1항제7호는 가목으로 ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’, 나목으로 ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’에 갱신을 거절할 수 있다고 규정하여 입법적으로, 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인은 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.

▶제소전화해를 하려는 경우

제2조의3(제소전화해) 乙은 본 계약 체결 후 지체없이 별지 내용으로 제소전화해에 응하여야 한다.

 

제3조 (사용용도)

乙은 甲의 서면 동의 없이 임차목적물을 “(사무실)” 용도 이외에 다른 용도로 사용할 수 없다.

 

제4조 (보증금)

① 보증금 총액은 금0000원으로 하며, 乙은 甲에게 아래와 같이 보증금을 지불한다.

㉠ 계약금 : 금( )원은 계약시에 지불하고, 이를 영수함.

㉡ 중도금 : 금( )원은 0000년 0월 0일에 지불한다.

㉢ 잔금 : 금( )원은 0000년 0월 0일에 지불한다.

② 乙이 전항에 따른 임대차보증금의 중도금 또는 잔금 지급 의무를 이행하지 아니하는 경우, 乙은 미납 임대차보증금과 함께 연체 기간 동안 연(6)%의 비율에 따라 계산한 연체이자를 지급하여야 한다.

③ 乙은 임대차보증금을 임대료 및 관리비 지급에 충당할 수 없으며, 甲의 사전 서면 동의 없이 임대차보증금 반환채권을 제3자에게 양도하거나 임대차보증금 반환채권에 관하여 질권 기타 담보권을 설정할 수 없다.

④ 甲은 본 계약의 해지 또는 종료 시에 위 보증금에서 연체 임대료 및 지연손해금 그밖에 乙의 고의 또는 과실로 인한 사무실 훼손이 있으면 이에 대한 수리비용 등을 공제한 잔액을 乙에게 반환하여야 한다.

 

제5조 (임대료, 관리비)

① 월 임대료는 월 금00원(부가세 별도), 월 관리비는 월○○원(부가세 별도)으로 하며, 매월 1일부터 말일까지로 정산하여 매월 말일에 세금계산서를 발행하기로 하며, 乙은 익월 10일까지 甲이 지정한 통장계좌로 입금하여야 한다.

② 임대차기간이 월 도중에 개시 또는 종료되는 경우에는 일할 계산한다.

③ 乙이 임대차 기간 개시일에 입주하지 못하더라도 임대료는 임대차기간 개시일부터 기산한다. 단, 甲의 귀책사유로 인하여 입주가 지연된 경우에는 실제 입주일부터 기산한다.

④ 乙은 임대차기간이 만료·중도해지 된 이후에도 임대목적물이 甲에게 실제로 반환 및 원상복구 되는 날까지 임대료 및 관리비를 지급하여야 한다.

⑤ 乙이 임대료 또는 관리비를 소정기일에 지불하지 못하였을 경우 납부하기로 약정한 날의 익일부터 실제 납부한 날까지 연(6)%의 연체료를 가산하여 지불한다.

 

제6조 (단전·단수)

① 乙이 임대료 또는 관리비를 3회 이상 연체할 경우 甲은 서면(또는 이메일, 문자메세지)으로 그 지급을 최고하고, 지급최고가 도달한 날로부터 20일 이내 그 지급이 없으면 단전·단수 조치를 할 수 있다. 다만 보증금이 남아 있는 경우는 단전·단수할 수 없다.

② 본 계약이 乙의 귀책사유로 해지된 경우(제18조제1항 각호의 사유), 乙은 즉시 임대차목적물을 인도하여야 하고, 乙이 이를 30일 이상 어길 경우, 甲은 이를 이유로 서면(이메일 또는 문자메세지 포함) 통지 후 단전·단수조치를 취할 수 있다.

▶충분히 임차인과 협의하고, 근거를 남겨둔다. 다만 실제 단전단수는 업무방해죄가 성립할 수도 있으므로, 전문변호사와 협의한 후에 실시한다.

 

제7조 (제세공과금)

① 임대차 기간 중 임대차 건물에 직접 부과되는 제세공과금은 甲이 부담하고 임대료(임대보증금에 대한 간주임대료 포함) 및 관리비에 대한 부가가치세와 乙이 사용하는 사무실(사업장)에 대한 사업소세는 乙이 부담한다.

② 본 임대차 건물에 부착되는 乙 소유의 시설물에 대한 제세공과금은 명의 여하에 관계없이 乙이 부담한다.

 

제8조 (임대료 및 관리비의 인상 및 인하)

임대차 물건의 제반시설을 개량·양호한 상태로 유지 운영하기 위하여, 또는 물가 등귀가 현저한 경우, 또는 정부시책의 변경으로 임대보증금 및 임대료의 인상이 불가피한 경우, 임대차기간 중이라도 甲과 乙은 협의하여 임대보증금, 월임대료, 관리비를 인상 또는 인하 조정할 수 있다.

▶인상범위는 환산보증금 이내이면 100분의 9 이내, 초과하면 당사자 자율

 

제9조 (설비 설치)

① 乙이 임차한 건물의 실내칸막이, 옥외간판, 또는 기타의 설비 등을 신설하거나 변경하고자 할 경우 사전에 甲의 서면 동의를 얻어야 하며, 이에 소요되는 일체의 비용은 乙의 부담으로 한다.

② 임대차 한 부분의 천정, 벽, 바닥, 복도, 창문, 출입문 등이 乙의 사용인 또는 기타 그와 관계되는 자의 고의·과실 또는 관리 잘못으로 파손되거나 변형되었을 경우 乙은 지체 없이 乙의 부담으로 원상 복구하거나 보수하여야 한다.

③ 전항의 의무를 태만히 할 경우 甲은 임대차 건물의 안전이나 미관을 유지하는데 필요하다고 인정되는 수선 또는 기타의 조치를 취하고 그 비용을 乙에게 청구할 수 있으며 乙은 이러한 甲의 청구에 이의 없이 응해야 한다.

 

제10조 (수리비)

대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선을 제외한 나머지 수리는 乙이 직접 한다.

 

제11조 (전대 등의 제한)

乙은 甲의 서면 동의 없이는 임차권을 양도하거나, 임차한 건물을 제3자와 공동으로 사용하거나, 제3자에 대하여 전대 또는 연락사무소로 제공할 수 없다.

 

제12조 (을의 금지사항)

乙은 그 이유 명목 여하를 막론하고 다음 각호의 행위를 할 수 없다.

1. 공중에 불쾌감을 주거나 방해가 될 간판, 광고물 등을 공용의 도로 또는 시설물에 게시 설치하는 행위

2. 폭발성, 인화성, 기타 위험성이 있거나 인체에 유해하거나 심한 불쾌감을 주거나 또는 재산을 파손할 염려가 있는 물품을 건물의 내부나 그 인근에 반입 또는 보관하는 행위

3. 소란하거나 난잡한 행동, 오락의 사용, 애완동물의 사육 등으로 타인에게 불쾌감 또는 혐오감을 주는 행위

4. 甲의 사전 서면동의 없이 건물 내에 각종 자동판매기를 설치하는 행위

5. 甲이 공급하거나 인정하는 것 이외의 냉난방용 기자재를 반입 사용하는 행위

 

제13조 (공용시설의 사용제한)

① 甲은 법정 공휴일이나 일요일, 안전관리상 필요시에는 승강기 및 제 시설의 운전을 중지하거나 甲의 선택에 따라 최소한도로 제한할 수 있다.

② 이들 공용시설이 운영 및 관리는 甲의 소관 사항이므로 乙은 이에 관하여 甲의 지시에 따라 이용하여야 한다.

 

제14조 (주차장 이용)

乙은 임차한 건물의 주차장에 甲이 지정하는 장소에 乙 소유의 차량 ( )대를 무료로 주차할 수 있으며, 이외의 모든 주차차량에 대한 주차관리비는 甲이 별도로 정하는 바에 따르며 임대료 및 관리유지비와 동시에 甲에게 지급해야 한다.

 

제15조 (위약금)

본 계약 위반으로 해지 시 乙은 계약금을 손해배상액으로 포기하고, 甲은 그 배액을 상환한다.

 

제16조 (임대인의 면책)

① 甲은 천재지변, 전쟁, 사변, 폭동 기타 이와 유사한 불가항력적인 사유나 그밖에 임대인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 인해 乙 또는 제3자가 입은 모든 손해에 대해서는 그 책임을 지지 아니한다.

② 乙은 乙의 비용으로 임대목적물 내에 있는 乙소유 재산의 안전을 관리할 책임이 있다. 임대목적물 내에서 발생한 화재, 도난, 기타의 사고가 甲의 귀책사유가 아닌 한 甲은 그로 인한 乙의 손실 또는 손해에 관하여 일체의 책임을 부담하지 아니한다.

 

제17조 (명도 및 원상복구 의무)

① 임대차계약이 종료된 경우 乙은 즉시 본 건물을 甲에게 인도하여야 하며, 이 경우 본 계약 체결 당시의 조건과 상태로 임대목적물을 원상복구 하여야 한다. 원상복구는 甲이 사용승인을 필한 설계도서와 동일 또는 동등 이상의 기자재(기기, 장비, 자재)로 공사하여야 한다.

② 乙은 甲에 대하여 설치된 시설물에 대한 비용의 상환청구 또는 그러한 시설물의 매수청구, 기타 을이 지출한 필요비 또는 유익비에 대한 상환청구를 할 수 없다.

③ 乙이 제1항의 의무이행을 지체하는 경우, 乙은 지체된 기간에 대한 임대료 및 관리비에 추가하여 위약금으로 지체일수 1일당 (5)일치 임대료에 해당하는 금액을 甲에게 지급하여야 한다. 이 경우 甲은 임대차보증금에서 상기 위약금을 공제할 수 있다.

④ 乙이 임대차기간 종료 또는 계약해지 시에 사실상 거주(점유)하지 않고 시건장치만 하여 두고 있는 경우에는, 甲은 문을 따고 임의로 들어 갈 수 있고, 만일 재산적 가치가 있는 乙 소유의 물건이 있는 경우 그 물건은 창고에 보관하되, 그 보관료는 乙이 부담하여야 한다.

 

제18조 (계약의 해지)

① 다음과 같은 사유가 있으면 甲은 乙에게 최고를 하지 않고 바로 본 계약을 해지할 수 있으며 이때 乙은 즉시 본 건물을 甲에게 인도하여야 한다.

1. 乙이 본 계약에 따른 임대료, 관리유지비, 또는 기타 부담금의 지불을 3회 이상 지체하였을 때

2. 임대차보증금의 반환청구권이 질권 기타 담보의 목적이 되거나 제3자에 의하여 강제집행 된 경우

3. 乙이 파산 또는 지급불능 상태에 처하거나 폐업할 경우

4. 乙이 압류, 경매 등 강제집행을 당하거나 파산, 합병, 해산, 화의신청 또는 회사정리절차 개시신청이 있을 경우

5. 乙이 영업정지 이상의 행정처분을 당하는 경우

5-2. 乙이 제소전화해에 응하지 않는 경우

6. 기타 乙이 계약상의 중대한 의무를 이행하지 않거나 본 계약을 유지할 수 없다고 판단한 경우

② 임차인은 계약종료 후 10일 내로 임차목적물에 대해서 폐업신고를 하여야 하며, 이를 어길 경우 1일 금 (30만원)을 위약금으로 지급키로 한다.

 

▶아래 조항을 둘 수도 있음

제18조의2(계약의 종료와 권리금회수기회 보호) ① 계약이 종료된 경우에 乙은 임차 상가건물을 원상회복하여 甲에게 반환하고, 이와 동시에 甲은 보증금을 乙에게 반환하여야 한다. ② 甲은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 「상가건물임대차보호법」 제10조의4제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 乙이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 「상가건물임대차보호법」 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 甲이 제2항을 위반하여 乙에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 乙에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 乙은 甲에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

제19조 (분쟁의 해결)

본 계약과 관련하여 분쟁이 발생한 경우 당사자의 상호 협의에 의한 해결을 모색하되, 분쟁에 관한 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 임차목적물 소재지를 합의관할로 하여 소송을 통해 분쟁을 해결하기로 한다.

 

제20조 (출입권한)

목적물의 보전상태의 검사, 위생, 방화, 방범, 구호 등을 위한 위급을 요하는 조치를 취하기 위하여 또는 임대차계약의 기간 만료 전 다른 임차희망자에게 그 장소를 보여주기 위하여 필요한 때에는 甲 또는 그가 지정하는 자는 언제라도 그 사실을 통보한 후 제3자와 함께 목적물 내에 출입할 수 있으며, 이 경우 乙은 이를 거부할 수 없다. 단, 위급을 요하는 조치를 취하여야 할 때 乙에게 사전에 그 사실을 통보할 시간적 여유가 없을 경우에는 甲은 사전 통보를 하지 않고 임차 목적물 내에 들어가 필요한 조치를 취할 수 있으며, 사후에 甲은 乙에게 이를 통지하여야 한다.

 

제21조 (계약 내용 확인)

乙은 계약 내용에 대해 甲과 충분히 협의하여 조정기회를 가지고 체결하였음을 확인한다.

▶위 글자를 乙이 직접 쓰게 하는 것이 좋다.

 

위 계약을 증명하기 위하여 본 계약서를 2통 작성하여 서명 또는 날인한 후 당사자가 각각 1통씩 보관한다.

 

20 년 월 일

 

임대인 「甲」

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○회사

대표이사 ○○○ (인)

 

임차인 「乙」

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○주식회사

대표이사 ○○○ (인)