취득가격을 몰라 양도세신고시는 어찌할까?

오래된 주택을 매매하고 양도세 신고를 할 때 그 부동산의 취득가격을 몰라 납부해야 할 세금을

알수 없을 때 일반적으로 다음의 3가지 방법으로 취득가격을 유추하여 양도소득세를 납부해야

합니다.

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①매매사례가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 부동산과 동일성 또는 유사성 이 있는

부동산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

②감정가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 부동산에 대하여 2이상의 감정평가법인이

평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을

말한다.

③환산취득가액 : 환산 취득가액이란 양도당시 실지거래가액에 취득 및 양도당시 기준시가의 비율을

곱하여 계산한 환산된 취득가액을 말한다. (자료 : 부천신문 2017)

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실제로는 오래된 주택은 매매사례나 감정평가 가격을 구하기가 쉽지않아 환산취득가격을 구해 양도세를

납부하는 경우가 많다고 하나 이 또한 이전 매도자가 양도세 신고를 한 내용이 국세청에 남아 있으면

부인되니 유의해야 된다고 봅니다.

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환산취득가격은 아래의 공식에 의해 구할 수 있으나

주택기준시가가 2005년부터 고시되어 그 이전은 알 수 없으며 토지와 주택을 각각 구입하였으면

따로 계산해야 하고 2005년 이전 취득분은 별도의 절차를 거쳐야 취득금액을 구할 수 있어

이 부분을 연구하고 있는 중개사도 머리가 아파집니다.

그래서

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오늘은 복잡한 계산을 세무사가 아닌 이상 일반인이나 중개사가 계산하기도 어렵고 정확한지도 모르는 방식

보다는 국세청 홈텍스에서 자동으로 알려주는 환산취득가액 계산방식을 소개합니다.

click 하시요

국세청 홈텍스에 들어가서 회원 가입을 합니다.

회원 가입 후 조회/발급에서 세금 신고 납부를 선택하고

미리 계산해보는 양도소득세 모의계산을 click

아래와 같이 취득가액을 모르는 경우에 계산하기를 선택

취득자산의 종류 1,2,3,4,5를 선택하고 계산하기를 누르면

부동산 소재지 주소를 입력하고

양도일자와 취득일자를 입력하면 됩니다.

이 때 1984년 12월 31일 이전 취득한 자산은 1985년 1월 1일로 취득일자를 해야합니다.

국토부 등기 기준시가는 자동으로 계산되어 나옵니다.

개별주택의 건물면적과 토지면적을 입력하고 다음을 누릅니다.

단독, 다가구, 상가등의 토지, 건축면적을 구할 때 ( 토지정보시스템 )

http://kras.busan.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do

공동주택의 전용및 토지면적을 구할 때 ( 정부24 / 건축물대장 발급 및 열람 )

https://www.gov.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&CappBizCD=15000000098&HighCtgCD=A02004002&Mcode=10205

입력한 물건별 종류 및 주소 확인하고 해당항목 check후 다음

해당 주택의 양도가격을 입력 후 다음

홈텍스에서 자동으로 환산취득가액을 계산 해 줍니다,

필요경비는 환산취득 가액의 3%로 자동계산 됨

아래 붉은색 테두리안의 해당 사항 확인하고 등록하기 누르면 계산 끝납니다.

목록 중 해당물건 check후 다음

기본공제 자동입력 ( 1년에 물건별 1번만 250만 공제 됨 )

다음을 누르면 양도소득세 계산결과가 나옵니다

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상기 방식대로 한 양도소득세 결과표

[출처] 오래된주택 환산취득가액 구하기|작성자 early bird