매수인이 잔금지급을 미루게될시 조치

부동산 매매계약과 관련된 법률상담을 하다보면 계약자가 조금만 주의를 기울인다면 법적문제에 휘말리지 않아도 되는 상황임에도 부주의 하여 곤란한 상황에 처하는 경우가 발생합니다.

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매매계약에 있어 매수인이 잔금지급을 하지 않을 경우 매도인은 이전등기절차에 필요한 일체의 서류 준비를 완료하고 매수인에게 통지를 하여 그 수령을 최고하여야만 매수인이 채무불이행 상태에 빠지며, 비로소 매도인은 계약을 해제할 수 있습니다.

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매수인이 단지 잔금을 지급하지 않는다고 하여 매도인이 계약의 효력에서 벗어나는 것은 아니기에, 매도인이 제3자에게 부동산을 팔거나 근저당권 등을 설정하게 되면 형사상 배임죄에 해당하게 됩니다.

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대법원ﾠ1970.4.14.ﾠ선고ﾠ69다1223,1224ﾠ판결ﾠ【가옥철거(본소),소유권이전등기(반소)】

[집18(1)민,321]

【판시사항】

대급지급 의무와 소유권이전등기 이행의 의무를 동시에 이행할 경우 등기절차의 이행의 제공이 있었다고 하려면 언제든지 현실의 제공을 할 수 있는 정도로 등기절차에 필요한 일체의 서쥬준비를 완료하고 그 뜻을 통지하여 그 수령을 최고하여야만 되는 것이다.

【판결요지】

대금지급의무와 소유권이전등기이행의 의무가 동시이행의 관계에 있는 경우 등기절차의 이행제공이 있었다고 하려면 언제든지 현실의 제공을 할 수 있을 정도로 등기절차에 필요한 일방의 서류를 준비완료하고 그 뜻을 통지하여 수령을 최고하여야만 된다.

【참조조문】

민법 제536조, 민법 제460조

【전 문】

【원고(반소피고), 상고인】ﾠ 이호식

【피고(반소원고), 피상고인】ﾠ 최종수

【원심판결】

ﾠ 제1심 서울민사, 제2심 서울고등 1969. 6. 4. 선고 68나2465, 2466 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

원고 대리인의 상고이유 제1점을 판단한다.

대지 매매계약에 있어 상대방이 대지대금 지급의 의무를 부담하고 자기가 대지 소유권이

전등기 이행의 의무를 부담하여 이를 동시에 이행할 경우에 등기절차의 이행에는 상대방의 행위를 요하는 것이므로, 이의 제공이 있었다고 하려면 언제든지 현실의 제공을 할 수 있는

정도로 등기절차에 필요한 일체의 서류준비를 완료하고 그 뜻을 통지하여 그 수령을 최고하여야만 되는 것이고 소론과 같이 등기이전을 하여 줄 수 있는 준비 또는 태세를 갖추고 있었다는 자기 혼자 사정만으로는 이행제공으로 볼 수 없다 할 것이다.

원판결이 원고의 소유권이전등기 의무와 피고의 대금지급 의무와는 서로 동시이행 관계에 있어서는 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 것이라고 할 것이므로 상대방을 이행지체에 빠지게 하려면 먼저 자기의 채무이행을 제공하여야 한다고 할 것인바, 이 사건에 있어서는 원고가 먼저 자기의 의무이행을 제공하였다고 볼만한 자료가 없다고 하였음은 원고가 앞에서 본바와 같은 의무이행의 제공을 하였다고 볼 자료가 없다는 취지를 설시한 것이고 소론과 같이 원고가 먼저 소유권이전등기를 하여 준 후에 피고의 채무이행지체에 대한 책임을 물어 계약해제를 하여야 한다고 판시한 것으로는 볼 수 없다. 원판결에 동시이행 의무에 관한 법리를 그릇 해석한 잘못이 없고 논지는 원판시의 내용을 오해하여 비난하는 것에 지나지 못하여 이유없다.

같은 상고이유 제2점을 판단한다.

그러나 원.피고간의 약정서(갑제3호증, 을제2호증) 내용에 의하여 피고가 본건대지에 대한 잔대금 지급기일전에 건물을 완공하여 이를 제3자에게 매도하게되는 경우에는 원고는 피고에게 대지의 소유권이전등기를 해주고 피고는 다시 이를 제3자와 더불어 합의하여 원고로 부터 직접 제3자에게 이전등기를 해주는 일이 생길수 있는 것이나 그것과 원고가 피고에게 잔대금 지급의 이행지체의 책임을 부담시키기 위하여 쌍무계약상의 소유권이전등기의무이행의 제공을 하여야 한다는 것과는 별개의 문제에 속하는 것이라고 보아야 할것인바 원판결이 이와같은 취지에서 원고가 먼저 자기의 의무이행을 제공하였다고 볼만한 자료가 아무것도 없으니 피고가 잔대금 지급기일을 도과하였다는 사실만으로서 피고가 이행지체에 빠졌다고 할 수 없고 따라서 피고가 이행지체에 빠졌음을 전제로 하는 원고의 계약해제 주장은 인정할수 없다고 하였음은 정당하고, 그밖에 피고가 본건대지상에 건축을 착공하지 아니하였다는 사실만으로서 미리 자기 잔대금 지급채무를 이행하지 아니할 의사를 표시하였다고 볼수는 없는 것이라고 판시한 것은 당연하고 약정서의 내용을 오인하여 판결에 영향을 미친 잘못 있다할수 없다. 이에 관한 논지도 이유없다.

원고대리인의 보충상고이유는 법정기간 경과후에 제출한 새로운 상고이유에 해당하므로 이에 대하여는 판단하지 않기로 한다.

그러므로 상고를 기각하기로 하고 상고소송비용의 부담에 관하여 민사소송법 제95조, 제89조를 적용하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법원판사ﾠﾠﾠ김치걸 ( 재판장 ) ﾠﾠ사광욱ﾠﾠ홍남표ﾠﾠ김영세ﾠﾠ양병호ﾠﾠ

(출처 : 대법원 1970.04.14. 선고 69다1223,1224 판결 가옥철거(본소),소유권이전등기(반소) [집18(1)민,321])

[출처] 부동산 매매에 있어 매수인이 잔금지급 기일까지 잔금을 지급하지 않을 경우 매도인의 대응방안|작성자 변호사 조재철