1세대1주택 세대분리 되고 안되고

✿ 1세대1주택 비과세 적용시 『세대분리』에 얽힌 비밀

✿ 1세대에 속한 사람들이 보유하고 있는 주택수를 모두 합쳐도 1주택 밖에 없을 경우에는 양도소득세를 아예 비과세한다(소득세법 제89조). 이때 갖추어야 할 요건은 다음과 같다.

① 『1세대』가 보유한 주택이 통틀어 1개여야 한다. - “1세대”가 무엇인지 알아야 한다.

② 1세대가 보유한 주택이 통틀어 『1개』여야 한다. - 주택이 “1개”라는 것이 무엇인지 알아야 한다. 주택의 개수에 산입되는 것들이 무엇인지를 알아야 한다는 것이다.

③ 1세대1주택일지라도 『고가주택(양도가9억 초과주택)』이 경우에는 “9억 초과부분의 양도차익”은 과세대상이 된다. - 이때 과세대상이 되는 “양도차익”을 계산할 줄 알아야 한다.

④ 1세대1주택 비과세 적용은 『주택』에 대한 것이다. - “주택”이 무엇인지 알아야 한다.

⑤ 1세대1주택을 『2년 이상 보유』하다가 양도하여야 한다. - “2년”의 적용방법과 예외 등을 알아야 한다.

<특례> 비록 1세대2주택일지라도 양도대상 주택을 1세대1주택으로 보아 100% 비과세 하는 경우도 있다. - 소위 “1세대2주택자 양도소득세 비과세” 제도로서, 이러한 사항도 잘 알아 두어야 한다.

<특례> 비록 1세대3주택이상일지라도 양도대상 주택을 1세대1주택으로 보아 100% 비과세 하는 경우도 있다. - 소위 “1세대1주택 주택수 不算入 제도” 등 다양한 제도들이 있으므로, 이러한 사항도 잘 알아 두어야 한다.

❖ 위와 관련된 세금절약 요령은 필자의 저술 『부동산투자 체크포인트』 (법학박사 이승호 저 / 도서출판 휴먼랜드) (교보문고, 예스24 등 판매 중) p292 ~ p305 를 참고하시기 바람. 의문 사항은 다음 카페 (『법학박사 이승호의 부동산 투자&경매 공부방』)에 문의바랍니다.

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❖ 그 중에서 오늘 공부할 내용은 ①에 관한 것이다. 이해를 돕기 위하여 다음과 같이 대가족이 함께 살고 있는 가정을 상정해 보았다. 요즘 세상에는 거의 보기 드문 가정이지만 이해를 돕기 위한 것이다. 우선 극단적으로 8명이 단독주택에 함께 “거주”하고 있고, 또한 “주민등록”도 함께 되어 있어서 1장의 주민등록등본에 8명이 나란히 등재되어 있다고 가정하자. “1세대원이 8명”인 셈이다.

※ 세대주는 남편명의로 되어 있거나 부인명의로 되어 있거나 시아버지 명의로 되어 있거나, 1세대1주택을 따지는데 아무런 영향을 미치지 않는다.

 

 

❖ 그리고, 이해를 돕기 위하여 위 8명 중 부인을 제외한 7명이 각각 주택을 1채씩 보유(소유)하고 있다고 하자. 보기 드문 부자 가족이며, 함께 살고(하숙 등)있는 아들 친구 역시 집 한 채가 있는 부자이다. 우선 보기에 “1세대8주택” 보유로 보이지 않는가?

❖ 이때 남편이 가지고 있는 주택을 팔려고 한다. 2012년 8월에 3억5000만원에 구입하였는데, 2017년 5월에 4억8000만원에 팔려고 한다. 양도차익이 1억3000만원(실제로는 취득세 등 각종 경비를 공제하면 양도차익 1억2000만원이라고 하자)이어서 양도소득세가 적지 않게 부과될 것으로 보인다. “1세대다주택자”로서 마땅히 비과세혜택을 받을 방법이 보이지 않았다.

✿ 이때 남편은 “1세대1주택 100% 비과세 혜택을 받으려면 어떻게 해야 할까?” 고민하다가, 친구로부터 『세대분리』를 하면 될 것이라는 말을 들었다. 친구 말인 즉, “자네(남편)만 따로 주민등록을 잠깐 다른 곳으로 옮기고 다른 가족들은 그대로 두게 되면, 자네만 세대가 따로 분리되고(소위 세대분리), 그렇게 되면 자네는 《1세대1주택자》가 되고 더구나 1주택을 2년 이상 보유(소유)하였기 때문에 양도소득세를 전혀(100%) 내지 않아도 된다(비과세)”는 것이다. 과연 이 말은 맞는 말인가?

✿ [논점1] 세대분리는 주민등록만 옮기면 저절도 되는가?

❖ 우선 1세대1주택 100% 비과세 요건으로서 2년 “보유”만 하고 있으면 되지 일정기간 거주해야 한다는 “거주” 요건은 전혀 필요 없다. 즉 어떤 독신 세대가 1주택을 소유하고 있고, 자기는 다른 주택에 세를 들어 살고 있다가, 자기 1주택을 팔게 되더라도 1세대1주택 비과세 대상이 된다. 따라서 양도 시점 직전에 잠깐 다른 곳(친척집)으로 주민등록을 옮겨서 며칠 간 거주하다가, 주택이 팔려서 소유권이전등기가 된 후에 다시 위 11번지에 다시 전입신고 하고 들어와 살면 될 것처럼 보인다. 그러나 틀려도 많이 틀렸다. 《세대》라는 개념은 《주민등록》이라는 개념과 전혀 다른 것이다. 《세대》란 소득세법상 개념이고, 《주민등록》이란 주민등록법상의 개념이다. 결론적으로 말하면 소득세법에서는 “실제로 거주하고 있는 상태”를 기준으로 “세대수”를 계산한다는 것이다. 그러니까 소득세법으로는 “남편”은 잠시 잠깐 거주를 옮겼을 뿐이며 여전히 위 11번지에 거주하고 있는 세대원으로 취급된다. 주민등록을 별도로 옮긴 것은 아무런 판단기준이 되지 않는다. 특히 남편은 세금을 탈루하기 위하여 허위로 주민등록을 옮긴 것이 아니냐는 문제까지 덮칠 수 있음을 알아야 한다.

✿ [논점2] 그렇다면 주민등록은 아무런 무용지물인가?

❖ 그렇지 않다. 세무서에서는 일단 『주민등록등본』을 보고 “실제 거주상태, 실제 거주분리 상태”를 살펴본다는 것이다. 즉 세무서에서는 “당신들이 함께 주민등록에 등재되어 있는 점으로 미루어 볼 때 우선은 실제로도 함께 거주하고 있는 것이 아니냐? 만약 실제로는 함께 거주하지 않고 세대분리로 되어 있다면 그 증명(소명) 자료를 제출하라!”하고 하게 된다. 따라서 실제 거주상 세대분리가 이미 되어 있는 경유라면, 양도당시 시점 이전부터 미리 미리 주민등록 자체도 별도로 옮겨두는 것이 세무서의 오해를 줄일 수 있는 현명한 방법다.

✿ [논점3] 만약 세대분리를 한다면 언제까지 해야 하는가?

❖ 예를 들어 아버지와 아들이 함께 살고 있는데, 둘 다 각각 주택을 1채씩 소유하고 있다고 하자. 이때 아버지가 소유하고 있는 주택을 팔면서 1세대1주택 비과세 혜택을 받기 위하여 아버지가 별도로 거주지를 옮기려 한다. 어떤 경우에는 아들더러 “아빠 집을 팔려는데 세금이 몽땅 나올 것 같다. 너 나가 살아라. 그래야 세대분리가 되어 내가 1세대1주택자가 되어 세금을 내지 않게 되지 않겠느냐?”고 할 경우도 있을 것이다. 이와 같은 경우에 세대분리, 즉 실제상 거주분리를 하는 시점은 최소한 아버지의 주택을 양도시점(잔금시점 또는 소유권이전등기시점 중 빠른 시점) 직전에만 갖추어지면 된다.

✿ [논점4] 세대분리는 누가 해야하는가? 세대분리는 누가 인정하는 것인가? 세대분리를 별도로 신고해야 하는가?

❖ 세대분리라는 작업은 주택의 양도인이 스스로 해야 하는 작업이다. 세무사나 세무서에서 대신해주는 작업이 아니다. 모든 세태크는 원칙적으로 납세자가 하는 것이지 다른 세무사나 세무서가 대신 해주는 것이 아니라는 사실을 알아야 한다.

❖ 세대분리가 되어 있는지 여부는 일단은 세무서에서 판단할 사항이다. 물론 판단이 애매할 경우에는 세무쟁송이 벌어지기도 하지만 ....

❖ 그러니까 아버지가 주택을 팔게 되면 주택을 가진 다른 모든 사람들(남편 외 6명 모두)과 세대분리가 되어야 하는데, 과연 세대분리가 되어있는지 여부는 일단은 세무서에서 판단한다는 것이다. 그렇다면 세무서에서는 일단은 주민등록등본만 보고는 “남편도 집1채, 같이 살고 있는 아들도 집1채, 딸도 집1채 ~~ 물어볼 것도 없이 1세대1주택은 아니네 뭐 ~~” 이렇게 할 것이고, 그렇다면 반대로 양도소득세를 내야 하는 남편 쪽에서 “나는 양도 당시 시점에서 볼 때 다른 사람들과 실제로 거주관계를 별도로 하여 살고 있었으므로 실제로 1인세대로서 1세대1주택자입니다.”라고 입증(소명)해야 하는 수고를 해야 한다.

❖ 보통은 세무사사무소를 찾아가서 대리세무신고를 하면서(때로는 남편이 직접 스스로 신고하면서) “나는 주민등록등본과 달리 실제로는 다른 유주택자 6명들과 별도로 거주하는 사람으로서 나의 1세대는 통틀어 1주택뿐”이라는 소명자료를 챙겨서 양도소득세 예정신고할 때 소명자료를 함께 제출하는 것이 보통의 경우이다. 때로는 “나는 1세대1주택자로서 세금을 내지 않으니까 양도소득세 신고를 하지 않아도 된다.”고 생각하고 신고를 하지 않은 경우도 있는데, 만약 세무서에서는 1세대다주택자로 판단되었다면 신고요청 또는 과세처분(고지서발부)을 하기도 한다.

✿ [논점5] 세대분리는 어떤 사람들이 가능한가? 세대분리가 가능한 사람과 불가능한 사람이 정해져 있는가?

❖ 가장 중요한 사항으로서, 《세대분리》의 『인정가능성』이다. 세무서는 일정한 기준이 되어야 세대분리로 인정한다는 말이다. 《세대분리》가 불가능한 사람이 소유하고 있는 주택의 수는 “내”가 가지고 있는 주택의 수와 합산하여 주택수를 계산하다.

❖ 위의 유주택자 6명의 사람들이 남편과 실제로 거주지를 달리한다고 할 때(나아가서 주민등록까지 별도 세대로 만들어두었다고 할 때), 세무서에서는 위 사람들을 각각 별도의 세대로 분리된 것으로 취득(세대분리 취급)하게 되는가? ❖ 결론 그렇지 않다. 사람마다 각각 다르다.

<1> "가족" 의 범위를 떠난 사람은 처음부터 같은 세대원에 들어가지 않는다. 즉 아들의 친구는 아무리 거주지와 생활공간을 같이 하고 나아가서 주민등록까지 같이 되어 있더라도 처음부터 완전히 별개세대이다. 예를 들어, A와 친구B가 각각 주택이 1채씩 있는데, 서로 마음이 맞아서 함께 같이 살면서 돈도 같이 나누어 쓰고 밥도 같이 해먹고 한다고 해도, 완전 별개 세대로서 각각이 팔게 되는 주택은 1세대1주택에 해당한다.

“나”와 관계	나이	혼인여부	독립생계가능성	세대분리 가능성
배우자	불문	ㆍ	불문	세대분리 불가능
자녀	미성년자	미혼	없을 경우	세대분리 불가능
자녀	미성년자	미혼	있을 경우	새대분리 불가능
자녀	미성년자	기혼(이혼)	있음ㆍ없음 불문	세대분리 가능
자녀	19세~30세미만	미혼	없을 경우	세대분리 불가능
자녀	19세~30세미만	미혼	있을 경우	세대분리 가능
자녀	19세~30세미만	기혼(이혼)	있음ㆍ없음 불문	세대분리 가능
자녀	30세 이상	기혼 / 미혼	있음ㆍ없음 불문	세대분리 가능
직계존속	ㆍ	ㆍ	ㆍ	세대분리 가능
형제자매	ㆍ	ㆍ	ㆍ	세대분리 가능

필자의 저술 p292 체크표 참조

<2> 부부의 경우에는 별도의 주소지를 가지고 생활권을 달리하고 있더라도 세대분리가 절대로 안 된다. 따라서 남편이 1주택 부인이 1주택을 각각 소유를 하고 있다면, 각각 주소와 생활권이 다르더라도 1세대로 보아, 1세대2주택세대가 된다. 법률상으로만 부부이지 완전 별거상태인 경우에도 역시 1세대로 보고 1세대2주택세대가 된다. 내연관계는 각각 별도의 세대로 보지만, 사실혼관계가 장기간 유지되어 온 경우 또는 사실혼이면서 자녀까지 둔 경우라면 남녀를 1세대 취급하는 사례도 있다.

❖ 부부 공동명의로(예 각 1/2지분씩) 1개 주택을 소유하고 있다면, 1세대1주택이 된다.

❖ 그러나 남편이 “타인”과 공유로 1/2지분, 부인도 “타인”과 공유로 1/2지분을 소유하고 있다면, 부부는 1세대2주택세대가 된다.

<3> 미성년자(만19세미만)인 자녀는 별도의 주소지를 가지고 생활권을 달리하고 있더라도, 나아가서 독립적으로 생계가 가능하다 할지라도 세대분리가 불가능하다. 단, 일단 혼인을 한 경우(혼인 후 이혼, 사별 포함)라면 세대분리가 가능해진다. 소위 혼인으로 성년의제된 법리에 따른 것이다.

<4> 자녀의 나이가 30세가 넘었다면, 실제생활공간만 달리한다면, 독립생계능력이 없어도 세대분리가 가능하다. 즉 30세가 넘으면 독립생계능력은 문제가 되지 않으며 실제 거주 상태만 문제가 된다. 물론 만약 30세가 넘었더라도 함께 거주하면서 생계를 같이하고 있다면 1세대에 포함된다는 점을 알아야 한다. 예를 들어 30세가 넘은 자녀가 직장 인근에서 원룸생활을 하고 있다면 독립세대로 볼 수 있을 것이지만, 단지 직장의 기숙사에서 생활하고 있다면 실제로는 부모 밑에서 거주한 것으로 볼 수 있을 것이다. 물론 구체적인 판단은 세무서 및 국세심판원, 세무분쟁에서 판단될 내용이지만 ~~

❖ 30세가 넘은 딸(아들)이, 아직 결혼은 하지 않았지만, 별도로 경제주체가 되어 독자적으로 월급을 받아서 생활하면서 주택 1채를 소유하면서, 부모가 살고 있는 집(단독주택, 다가구주택)의 2층 (또는 별채) (또는 부모는 가동 딸은 나동)에서 별도로 숙식을 달리하면서 살고 있다면, 비록 주민등록상 주소지는 같더라도 "세대분리"가 되어 있다고 취급될 수 있을 것이다.

❖ 그러나 만약 아파트와 같이 거주공간의 분리가 불분명하여 부모와 딸(아들) 간에 생계를 달리한다고 보기 어려운 경우에는, 비록 경제적으로는 별개의 독립성을 가진 자녀라할지라도 "세대분리"가 되어 있다고 보기 어려울 것이다.

<5> 문제는 19세 이상 ~ 30세 미만인 경우이다. 19세의 나이는 넘었지만, 부모님과 함께 생활하면서 미혼인 상태로 30세가 넘지 않았다면, 부모님에게 의지하지 않고 혼자서 【독립생계 가능성】이 있는지 여부에 따라서, 세대분리를 인정할 수 있을 것인지 가능성 여부가 판가름 난다.

❖ 【독립생계가능성】이란? 소득(종합소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득합계)이 「국민기초생활보장법」 상 중위소득의 100분의 40이상으로서, “최저생계비이상의 월소득”이 있으면 독립생계가능성이 있는 것으로 본다. 2016년 현재 1인가구 기준으로 월 649,932원이 기준액이다. 아르바이트로 월60만원 정도 받고 있는 25세의 아들이라면 별개로 원룸에서 생활할 경우더라도 세대분리가 불가능하다.

❖ 부모가 1주택이 있고 25세의 아들 명의로 1주택이 있을 경우에, 2016년 현재 월 70만원 이상의 월급을 받고 있는 아들이라면, 실제로 거주공간을 달리하고 있을 경우에는, 부모가 파는 주택(또는 아들이 파는 주택)은 세대분리가 되었다는 사유를 들어서 1세대1주택비과세라고 양도소득세를 신고하면 될 것이다. 물론 주민등록도 따로 되어 있을수록 세대분리로 인정받기 쉬울 것이다.

<6> 자녀(19세 이상 자녀)의 경우에는, 위에서 본 바와 같이 거주공간 여부가 항상 세대분리의 기준으로 작용한다. 그러다보니, 양도일 직전에 자녀(또는 부모)가 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우에는, 세무서에서 양도소득세 탈세방지를 위하여 실제 세대분리가 되어 있는지 조사할 수도 있다는 사실을 알아야 한다.

❖ 특히 고시원에서 생활하는 자녀의 경우에는 비록 1년 이상 고시원에서 지내고 있더라도 부모와 동일세대로 취급하는 경우도 있으며, 질병이나 요양으로 입원한 경우에는 장기입원일지라도 부모와 같은 주택에서 거주하는 동일세대로 취급한다.

<7> 형재자매는 본인과 거주공간(생계공동)을 함께하고 있다면 동일세대로 보고 각자가 보유한 주택수를 함께 산입한다. 단, 본인의 주택 양도당시 시점에, 사실상 별도로 거주하고 있기만 하면, 별개의 독립세대로 쉽게 세대분리가 가능하다.

<8> 부모님도 마찬가지다. 부모와 자식간일지라도 별도의 생활공간에서 별도로 생계생활을 하고 있다면 각각 별개의 세대로 보고 세대분리가 인정될 수 있다. 물론, 부모와 자식간에 주민등록이 함께 등재되어 있다면 세무서에세는 일단 동일 세대로 보고 과세처분을 할 수 있다는 사실을 염두해두고, 만약 별도로 거주하고 있는 경우라면 양도시점 이전에 미리 미리 주민등록도 별도로 해 두어야 할 것이다.

<9> 내 주택을 팔려고 하는데, 나와 함께 거주하고 있는 배우자의 형재자매가 있을 때, 그 형재자매가 보유한 주택도 주택수에 산입되는가? 그렇다. 배우자의 형재자매는 나와 함께 거주하고 있다면 같은 "가족"으로서 동일세대가 된다. 따라서 나의 주택을 양도하기 전에 먼저 이러한 사람들의 거주지를 별도로 옮겨서 세대분리를 해 두어야 할 것이다.

<10> 그런데, 특이한 점은 나의 형재자매의 배우자는, 아무리 함께 거주공간(생계공동)을 함께 하고 있더라도, 결코 1세대에 포함되지 않는다. 즉 1세대의 범주에 포함되는 "가족"이 아닌 셈이다. 따라서 형재자매의 배우자가 소유한 주택수는 나의 주택수와 별개로 계산하게 된다.

이상 1세대1주택 100%비과세 혜택을 받기 위하여 거쳐야 하는 『세대분리』에 대하여 알아보았다. 특히 『세대분리』는 반드시 양도당시 시점 이전에 스스로 해 두어야 한다는 점에서, 세무서도 세무사도 알려줄 수 없는, 나만의 노력에 따라야 한다는 점을 명심해야 할 것이다.

♠ 휴먼부동산정보연구소 법학박사 이승호 글

(다음가페 : 『법학박사 이승호의 부동산 투자&경매 공부방』 cafe.daum.net/HuREI

참고저술 : 『부동산투자 체크포인트』 (법학박사 이승호 지음)

『부동산경매 권리분석 7단계 체크기법』 (법학박사 이승호 지음)