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*본 사업장에 대한 권리와 의무를 부가세법 제10조 제8항 제2호의 규정에 따른 포괄 양도 양수로 한다. 로 기재 하시면 건물분 부가세 납부하였다가 돌려받는 번거로움은
안 해도 됩니다.
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[부동산중개컨설팅사무소엘팜]대표 공인중개사님 반갑습니다.
[상가건물 매매 포괄양도양수계약]에 대해 같이 공부해 보겠습니다.
상가건물이나 오피스텔의 매매계약에 있어서 건물분에 한하여 건물매매가격의 10%에 해당하는 부가가치세가 발생하게 됩니다. 따라서 매수인 입장에서는 사실상 매수대금의 10%를 더 준비하여야 하는 부담 때문에 이 문제가 부동산거래계약에서의 걸림돌로 작용을 하고 있습니다. 이에 관하여 부가가치세법 제10조 제8항 제2호의 사업을 양도하는 경우로서 사업장별로 당해 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우에는 당해 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 아니하게 되어, 세금계산서를 끊을 수 없고 부가가치세 제반 의무사항을 이행하지 않아도 됩니다. 즉, 부가가치세법상의 포괄양수도 계약을 맺는 경우에는 부가가치세 납세의무가 없어지게 됩니다. ↓ |
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| 과세사업용으로 사용하던 상가나 오피스텔을 매도하는 경우 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 매도인은 매수인으로부터 부가가치세를 거래 징수하여 세무서에 납부하고, 매수인은 부담한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 이러한 과정은 납부한 세금을 다시 환급받게 되는 상황이 되어 국가적으로도 아무 실익이 없으면서, 납세자들만 부가가치세 의무를 이행해야하는 번거로움을 부담함과 동시에 국세행정의 낭비만 초래하는 효율적이지 못한 것으로 지적이 되고 있습니다. 따라서 이러한 문제점과 부가세 의무 이행의 누락으로 인한 가산세 부담 등의 위험을 피하기 위해서는 상가나 오피스텔 매매시 포괄양수도 계약을 하는 방법이 거래실무에서 많이 활용이 되고 있습니다. ↓ |
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| 따라서 이러한 방법에 의하여 부가가치세의 부담을 없애는 포괄양수도 계약으로 인정받기 위해서는 매매계약시 “사업에 관한 포괄승계 한다.”는 문구를 반드시 넣어야 합니다. 즉 매도인과 매수인이 매매계약서 또는 별도의 양식에 "본건 매매계약에 관하여 건물분의 부가가치세 문제는 부가가치세법 제10조 제8항 제2호의 의한 포괄양수도 계약에 의거하여 본 건 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다."는 합의 내용을 약정하면 건물분의 부가가치세는 발생하지 않게 됩니다. ↓ |
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| 그러나 포괄양수도 계약은 모든 상가건물의 매매시에 적용을 할 수 있는 것이 아니라, 사업자등록을 한 과세사업자간 거래에서만 적용이 됩니다. 즉 당사자 중에 일방이 면세사업자이면 적용대상이 안됩니다. 그리고 간이과세자와 일반과세자간 거래에서도 역시 포괄양수도계약이 성립합니다. 즉 간이과세자와 일반과세자간 거래에서도 역시 포괄양수도계약이 성립하지만 간이과세자가 일반과세자의 사업을 포괄양수도 계약을 통해 양수하게 되는 경우 간이과세자는 일반과세자로 과세유형이 전환된다. ↓ |
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| 반면에 하나의 사업자등록 아래 여러 개의 물건이 있는 상황에서 일부만을 양도하는 경우에는 포괄양수도 계약으로 인정받지 못합니다. 따라서 상가나 오피스텔에서의 이러한 포괄양수도 계약은 과세사업에 사용하던 상가나 오피스텔의 양도시에 포괄양수도 계약을 이용한다면, 양도자나 양수자 모두에게 부가가치세 부담이 없는, 보다 원활한 매매계약의 성사에 기여할 것입니다. 다만, 이 경우 매도인이 자연인(법인은 적용 대상이 아님) 이어야 하며 매수인이 일반사업자이거나 또는 일반사업자로 사업자등록을 신청하는 경우이어야 합니다. ↓ |
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부가가치세법 제10조 제8항 제2호의
제10조 【재화 공급의 특례】
⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. <개정 2014.1.1.>
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. ↓ |
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부가가치세법 시행령[2016.02.17]일부개정
제23 조 【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도 】
법 제10조제8항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할 합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 「조세특례제한법」 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계 받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. <개정 2014.2.21> |
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