세입자 명도 때문에 땅을 팔고 사기가 어려운데, 방법은

세입자 명도 때문에 땅을 팔고 사기가 어려운데, 방법은

법무법인 강산 김은유, 임승택, 김태원

 

1. 문제의 제기

 

요즈음 건축업자들 사이에서 세입자 때문에 기존 건물을 철거하고 신축을 할 수 있는 땅을 사기가 어렵다는 말이 빈번하게 들린다. 필자에게도 얼마 전 역삼역 부근에 땅을 매수하여 그 지상 건물을 철거하고 신축하고자 하는데 상가 세입자들 때문에 명도가 어려워 매수를 하지 못하였다고 하면서 무슨 방도가 없느냐는 질문을 받은 적이 있다. 빌라 부지를 사서 기존 건물을 철거하고 새 빌라를 건축하고자 하는 경우도 최대의 걸림돌은 역시 상가 세입자 명도 문제이다.

 

원래 매매는 임대차를 깨뜨리는데, 이러한 문제가 생긴 이유는 상가건물임대차보호법 제3조가 대항력을, 제10조가 5년의 기간 내에서는 계약갱신권을, 동법 제10조의4가 권리금회수기회를 보호하고 있기 때문이다.

 

예를 들어 상가건물에 세입자가 5명이라고 할 경우, 제일 마지막에 들어온 세입자가 5년이 될 때까지 계약갱신권을 행사하면 그때까지 명도가 불가하고, 그 이후에 입주하는 세입자에게 특별한 조치를 하지 않으면 또 5년이 연장되어, 계속 명도가 불가한 것이므로, 이에 대한 대책이 필요한 것이다.

 

2. 사안의 해결

 

가. 세입자 보호조항

(1) 대항력 인정

상가건물임대차보호법 제3조제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”, 동조제2항은 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하여 소위 대항력을 인정하고 있고, 동법 제2조제3항은 대항력의 경우에는 환산보증금을 초과해도, 즉 모든 임대차에 적용하도록 규정하고 있고, 이는 2015. 5. 13. 신설되었고, 부칙 제2조는 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하고 있다.

 

따라서 상가건물임대차의 경우에는 2015. 5. 13. 이전에 체결된 임대차계약중 환산보증금 이내(서울은 4억원)라면 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기므로, 새로운 주인은 기존 임대차 계약을 승계하는 것이다.

 

2015. 5. 13. 이전에 체결된 임대차 계약 중 환산보증금(서울은 4억원) 이상인 경우에는 대항력이 없다. 따라서 이 경우에는 매매는 임대차를 깨뜨린다. 그러나 문제는 이 경우도 권리금 보호조항은 적용된다는 점을 명심하여야 한다. 즉, 2015. 5. 13.자로 권리금 보호조항을 신설하면서 법은 “권리금보호 조항은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.”고 하고 있다. 따라서 비록 세입자가 나가야 한다고 하더라도 권리금보호조항을 이용하여 최소한 권리금은 보호받을 길이 생긴 것이다.

 

2015. 5. 13. 이후에 임대차계약이 체결되거나 갱신된 상가건물임대차보호법은 모든 상가임대차에 대항력이 적용되므로, 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 새로운 주인에게 대항력이 생긴다.

 

(2) 계약갱신권

상가건물임대차보호법 제10조제1항은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 동조제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 한다.

 

따라서 환산보증금 규모에 관계없이 모든 임대차에 대하여 세입자에게 5년간의 게약갱신권이 인정되는 것이다.

 

(3) 권리금회수기회 보호

동법 제10조의4는 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하고 있다.

 

나. 세입자 보호의 예외

그러나 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다(법 제10조제1항 각호).

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

따라서 매도인이나 매수를 하려는 자는 세입자에게 위와 같은 사유가 있는지를 먼저 살펴보아야 할 것이다. 만일 모든 세입자에게 위와 같은 예외 사유가 있다면 세입자 명도 문제는 해결되는 것이다.

 

문제는 세입자 일부에게 위와 같은 예외사유가 없는 경우에 있다.

 

3. 사안의 해결

 

매도인이나 매수인은 먼저 세입자 명단을 만들고 이에 따라 계약체결 최초 시점, 남은 갱신기간, 예외 사유의 존재여부를 표시하여야 할 것이다. 이렇게 하면 최종적인 세입자의 5년 갱신기간이 나온다.

 

이를 기초로 매도인은 5년 갱신기간이 지난 세입자 부분에 대해 공실로 두던가, 아니면 재건축계획 통보를 하면서 다시 임대차계획을 체결하여야 한다. 즉, 법 제10조제1항제7호가목이 정하고 있는 “임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우”에 해당하기 위해서 준비를 하여야 한다는 것이다. 즉 재건축 계획 통보를 하면서 임대차계약을 하는 것이 핵심이다. 이 재건축계획 통보는 최초 임대차계약체결시점 또는 5년의 기간이 지난 후에 다시 기존 임차인과 갱신 계약을 할 경우에 하여야 한다. 이 때 하지 않고 갱신 시에 하는 것은 효력이 없다고 보아야 한다.

 

그리고 세입자 설득이나, 아예 세입자 영업 자체를 인수하는 것도 고려하여야 한다. 이 방법도 아주 유용할 때가 많다.

 

이렇게 하지 않으면 ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’가 아닌 한 “건물을 철거하고 신축하기 위한 목적”으로 땅을 매도하기는 어렵다.

 

4. 결론

 

따라서 매도인으로서는 건물이 낡은 경우에는 5년이 지난 경우에는 공실로 두거나, 기존 임차인과 갱신을 하거나 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 필히 재건축계획 통지 문제를 고민하여야 할 것이다.

 

매수를 하고자 하는 자는 몇 년 정도 명도를 할 각오를 하고, 저렴하게 매수를 하고, 명도 문제를 매수인이 책임지기로 하되 매도인의 협조를 얻어 대처하는 것이 현명할 것이다. 법무법인 강산은 이러한 문제에 대해 전문 컨설팅을 제공하고 있다.