부동산 임대소득세 정리

 

 

2017년부터 다주택자에 대한 주택 임대소득 즉 전월세 임대소득에 대한 과세가 시행될 예정이다.

 

2014년 2.26 주택 임대차선진화방안으로 발표됐다 수정에 수정을 거쳐 2017년부터 본격 시행될 예정이다.

 

1세대 1주택은 고가주택이 아니라면 2017년 이후에도 비과세다.

 

1세대 2주택인 경우 연간 총수입금액(임대소득)이 2,000만원 이하이면 2017년 1월 1일부터는 분리과세로 세금을 내게 된다. 분리과세 계산방법은 총수입금액에서 60%를 필요경비로 빼고 나머지 금액에 세율 14%를 적용한다. 이때 분리과세보다 합산과세가 유리하면 합산과세를 선택할 수 있다.

 

1세대 3주택 이상인 경우 임대 보증금(전세 및 월세, 반전세 보증금 총액)이 3억원을 넘으면 2017년부터 과세한다. 특히 갭투자자들이 유의해야 할 것이다. 임대 보증금에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 1.8% 정기예금이자율을 곱한 금액을 과세대상으로 한다.

 

주택수는 부부합산이고 임대소득 과세는 개인별이다.

 

과세대상

 

1) 1세대 1주택 임대소득 - 비과세
 (단, 고가주택(기준시가 9억원 초과)과 국외주택 임대소득 - 과세)

 

2) 1세대 2주택 임대소득 - 과세

 

3) 1세대 3주택 이상 임대소득 - 과세(간주임대료까지 과세​)

 

과세방법

 

 

 

1) 주택 수 계산 - 본인과 배우자 합산(자녀 제외). 주거용 오피스텔 주택수 포함.

 

2) 임대소득 계산 - 부부라도 개인별로 계산

 

3) 3주택 이상 간주임대료 계산

 

주택 임대보증금 간주임대료=(보증금액-3억원)*60%*정기예금이자율
(단, 2016년까지는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하​ & 기준시가 3억원 이하 주택 수 산정에서 제외)

 

4) 분리과세 적용 시 (2017년 이후)​

 

분리과세 산출세액=(분리과세 주택임대소득*(1-60%)-400만원)*14%

 

(1) 필요경비율 60% 적용
(2) 기본공제 400만원 인정(주택임대소득 제외한 종합소득금액이 200만원 이하인 경우에만 적용)
(3) 단일세율 14% 적용​