묘지가있는 땅에 집짓기

지목이 ‘묘지’인 땅에 전원주택 짓기

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지목이 ‘묘지’인 곳에 전원주택을 지으려면 우선 묘가 없는 곳에서는, 묘가 없다는 것을 입증할 수 있는 현장사진을 촬영해 둔 후, 신문에 형식적으로 묘지 이장공고를 게재한 후 건축신청을 하면 됩니다. 이 경우 농지나 임야와는 달리 전용허가나 형질변경 같은 절차와 전용부담금, 대체농지조성비 등이 필요 없어 시간과 비용 면에서 이득이 됩니다. 이렇듯 실제 묘가 없는 묘지의 경우는 명당으로 알려진 곳이 많아 주변보다 땅값이 비싼 것이 보통입니다. 만약 집 지을 터에 묘가 있는 경우에는 형질변경허가를 신청하고 난 후 개장절차를 거쳐야 합니다. 묘의 연고자를 찾아 자발적으로 이장에 합의한 경우에는 별문제가 없으나 연고자를 찾을 수 없는 ‘무연분묘’인 경우, 남의 분묘가 자기의 토지에 있다고 해서 함부로 다른 곳으로 옮기거나 개장하는 것은 불법입니다.
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집을 짓겠다는 생각으로 시골을 다녀 보면 묘지가 너무 많다는 생각을 하게 됩니다. 특히 집짓기 좋은 곳에는 거의 묘지가 있습니다. 집이나 묘지는 모두 명당을 찾는다는 공통점 때문입니다.

늘어나는 묘지 면적

실제로 우리나라 국토에는 묘지가 포화상태입니다. 전국토의 1%인 약 996㎢가 묘지인데 이 면적은 전체 택지면적의 절반을 넘고 공장면적의 3배, 서울시 면적의 1.5배에 달하는 면적이라는 통계입니다.

해마다 약 20만기의 새로운 묘지가 생겨나고 있는데 그 면적은 여의도의 1.2배나 된다고 합니다. 앞으로 서울은 2년 이내, 수도권은 5년, 전국적으로는 10년 이내에 묘지 공급이 한계상황에 이를 것으로 전망되고 있습니다.

이러한 상황이다 보니 집이 있는 곳이면 어디나 묘가 있게 마련입니다. 실제 집터를 잡아보면 바로 옆에 묘가 있는 경우가 많습니다.

전원주택단지들을 둘러보아도 단지 옆에 묘가 있는 것을 흔히 볼 수 있습니다. 보통 옆에 묘지가 있으면 집터로 꺼리는 경우가 많지만 앞으로는 어쩔 수 없이 묘지와 함께, 묘지가 있는 곳에 집을 지어야 할 것입니다. 산 자와 죽은 자의 공존이라고나 할까요.

묘지는 집터로도 명당

전원주택은 대지나 농지전용, 임야형질변경을 통해 짓는 것이 일반적입니다. 그러나 잡종지나 특수지목 중 ‘묘지’인 경우에도 전원주택 건축이 가능합니다.

흔하지는 않지만 지목이 묘지로 되어 있는데도 불구하고 묘가 없는 경우가 있습니다. 이것은 과거 명당으로 여겨졌던 곳을 나중에 묘를 쓰겠다는 생각으로 지목을 ‘묘지’로 만들어 놓고 묘를 쓰지 않은 채 방치해 놓은 땅입니다.

지목이 ‘묘지’인 곳에 전원주택을 지으려면 우선 묘가 없는 곳에서는, 묘가 없다는 것을 입증할 수 있는 현장사진을 촬영해 둔 후, 신문에 형식적으로 묘지 이장공고를 게재한 후 건축신청을 하면 됩니다.

이 경우 농지나 임야와는 달리 전용허가나 형질변경 같은 절차와 전용부담금, 대체농지조성비 등이 필요 없어 시간과 비용 면에서 이득이 됩니다. 이렇듯 실제 묘가 없는 묘지의 경우는 명당으로 알려진 곳이 많아 주변보다 땅값이 비싼 것이 보통입니다.

만약 집 지을 터에 묘가 있는 경우에는 형질변경허가를 신청하고 난 후 개장절차를 거쳐야 합니다. 묘의 연고자를 찾아 자발적으로 이장에 합의한 경우에는 별문제가 없으나 연고자를 찾을 수 없는 ‘무연분묘’인 경우, 남의 분묘가 자기의 토지에 있다고 해서 함부로 다른 곳으로 옮기거나 개장하는 것은 불법입니다.

‘무연분묘’란 다른 사람의 토지에 정당한 권한 없이 만든 분묘로 분묘 소재지의 시군구에 신고를 하지 않아 연고를 알 수 없는 분묘를 말합니다.

유족이나 관리인 등 실제 연고자가 불명인 것뿐만 아니라 연고자가 정당한 사유 없이 신고하지 않은 것도 무연분묘로 인정됩니다.

‘무연 분묘’를 처리하는 방법

무연분묘를 처리하는 방법에는 이장과 개장의 두 가지가 있습니다.

첫째, 이장하는 방법으로는 토지의 불법점유 사실을 인정할 수 있는 자료를 만들어 민법에서 정하는 ‘소유물제거 및 인도청구 소송’을 거쳐 법원의 이장명령을 받아 강제 이장하면 됩니다.

둘째, 개장하는 방법은 ‘매장 및 묘지 등에 관한 법률’에 의해 시도지사의 개장허가를 받아 개장을 합니다. 개장이라 함은 시신 또는 유골을 다른 장소로 이장하거나 화장하는 것을 포함하지만 대부분 개장방법으로 이장을 많이 하게 됩니다.

개장의 절차는 개장사유를 기재한 개장신청서에 분묘사진을 첨부해 분묘소재지 관할 시장, 구청장, 군수를 경유해 도지사에게 허가를 받아야 합니다.

허가를 받은 후에는 2종 이상의 일간신문에 각각 2회 이상 공고해야 하고 공고일로부터 2개월간 연고자가 나타나지 않을 경우, 공고한 신문을 첨부해 개장신고를 하면 연고자나 관리인의 입회 없이 토지소유자가 임의로 타인의 분묘를 개장할 수 있습니다.

이러한 절차를 거친 후 집을 지으면 문제가 없습니다.