공시지가란? 개별공시지가란?

부동산을 양도한 자는 양도소득세의 납세의무를 지며, 이때 양도소득세는 기준시가를 적용하여 계산하는 것이 원칙이다. 그러나 부동산을 취득한 자는 취득세의 납세의무를 지며, 이때 취득세는 취득가액(신고한 가액을 적용하며, 그 신고한 가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 적용)에 세율을 곱하여 산출한다.

또한 부동산을 보유하는 경우에는 재산세(건물) 및 종합토지세(토지)의 납세의무를 지며, 이때 재산세 및 종합토지세는 시가표준액을 적용하여 과세되는 것이다. 부동산 중 토지에 대한 기준시가는 개별공시지가(또는 개별공시지가에 배율방법을 적용)가 되며, 토지에 대한 시가표준액은 개별공시지가에 일정비율을 곱한 금액이 된다. 그러면 기준시가와 시가표준액이란 각각 무엇이며, 그때에 적용되는 개별공시지가는 무엇을 의미하는지 살펴보기로 한다.

기준시가
1. 기준시가의 의의
기준시가란 양도소득세 과세대상 자산을 양도하는 경우에 실지거래가액에 불구하고 하나의 물건에 대해 획일적인 방법으로 과세하기 위해 세법에 따라 정부가 결정한 과세기준이 되는 가액을 말한다.

2. 부동산의 기준시가
① 토지
㉮ 일반지역의 기준시가 : 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가, 다만 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액
㉯ 지정지역의 기준시가 : 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액

② 건물
㉮ 일반건물 : 건물(㉯의 규정에 해당하는 건물을 제외)의 신축가격∙구조∙용도∙위치∙신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정∙고시하는 가액
㉯ 지정지역 내 공동주택 : 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함)에 대하여는 건물의 종류∙규모∙거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정∙고시하는 가액

시가표준액
① 토지: 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(다만, 개별공시지가가 없는 토지의 경우에는 시장∙군수가 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가)에 그 지방자치단체의 장이 결정고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액

② 건물 : 철근콘크리트 스라브구조의 아파트의 신축가격을 참작하여 정한 기준가액에 다음을 적용한다.
㉮ 건물의 구조별∙용도별∙위치별 지수
㉯ 건물의 경과연수별 잔존가치율
㉰ 건물의 규모∙형태∙특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

개별공시지가
부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제10조의 2 제1항에 의하면 시장∙군수 또는 구청장은 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과 기타 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제12조의 2의 규정에 의한 시∙군∙구토지평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정∙공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 하는 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다고 규정하고 있다.

따라서 "개별공시지가"라 함은 시∙군∙구 토지평가위원회의 심의를 거쳐 시장∙군수∙구청장이 결정∙고시한 매년 공시지가의 공시기준일(매년 1월 1일) 현재 관할구역 안의 개별토지(개별필지)의 단위면적(㎡)당 가격을 말한다.

즉, 요약하면 개별공시지가는 하나의 필지에 대한 공시기준일 현재의 단위 면적당 고시된 가격을 의미하는 것이다.

각 개념의 비교 및 관계
기준시가는 양도소득세의 계산시 적용되는 개념이며, 시가표준액은 취득세 등 지방세를 과세함에 있어서 적용되는 개념이다.

개별공시지가는 하나의 필지에 대한 개별토지의 공시된 가격을 의미하는데, 양도소득세 계산시의 기준시가 및 취득세 등 계산시의 시가표준액에 있어서 토지에 대하여는 그 기준시가와 시가표준액은 개별공시지가를 사용하여 계산하는 것이다. (즉 기준시가는 개별공시지가를 그대로 사용하거나 배율방법을 적용하며, 시가표준액은 개별공시지가에 적용비율을 곱하여 사용)