경매 최고수에게 듣는다 /최광석 변호사
◆ 경매로 돈 버는 방법은 무엇인가
공부에 왕도가 없듯이 경매로 돈버는 방법도 다양하고 딱 떨어지는 정답이 있을 수는 없을 것입니
다. 총론적으로 이야기하자면, 투자의 기본을 지키는 것과 아울러, “부동산”이라는 종목특성에 맞
는 전략수립도 필요하다고 봅니다. 종합적이면서도 세부적인 전략과 안목을 동시에 요구하는 셈이지
요.
전문가마다 관점이 다를 수 있지만, 법적인 분쟁과 실패 사례를 자주 접하게 되는 법률전문가의 입장
에서는 각자 스스로 가진 역량, 동원가능한 자원 등을 잘 살펴서 나의 여건에 맞는 투자가 무엇인지
를 먼저 정할 필요가 있다고 봅니다. 그런 관점에서 법률전문가인 저희 사무실에서 투자종목을 선정
할 때는 다른 요소보다도 법적인 리스크가 많이 쟁점이 되어서 법적 분석이 많이 필요한 물건을 위주
로 합니다. 결국, 남들이 보지 못한 모래 속 진주를 찾아야만 투자에 성공하게 되는데, 법적인 쟁점
이 많은 물건은 다른 어느 분야 전문가 보다는 법률사무소에서의 옥석선별이 더 정확할 수 있기 때문
입니다. 반대로, 내재가치보다 감정평가가 적게 나온 물건이라거나, 향후 발전가능성이 높은 물건과
같은 실물가치의 평가가 많이 필요한 물건들은 법률사무소에서 취급하기가 적절치 않습니다. 따라서
법률전문가는 법적인 측면의 분석이 많이 요구되는 물건에서 진주를 찾아야하고, 자산가치에 능통
한 전문가들은 그 분야에서 진주를 발견하려고 하는 것이 성공투자의 가능성이 높게 되지요. 물론,
여러 능력을 다 갖추고 있다면 금상첨화이겠지만, 여건상 이는 사실상 불가능하다는 점에서, 자신의
투자역량과 여건에 맞는 적절한 투자분야를 선정하는 것이 투자의 가장 기본이 되는 것입니다. 남들
보다 좀 더 잘 하고 정확하게 볼 수 있는 나의 능력이 무엇인지, 아니면 나의 부족한 능력을 보완해
줄 수 있는 믿을 만한 전문가가 있는지를 정확하게 판단한 다음에 투자대상을 정하는 자세가 성공투
자의 첫걸음이 되는 것입니다. 만약 냉정하게 평가해서 이런 저런 능력도 없다면, 수익률 낮은 밋밋
한 종목에 만족하는 것이 지혜로운 결정일 수 있습니다. 자신의 능력을 넘는 과욕은 결국 화를 부르
게 되면서, 실패로 이어질 수 있기 때문입니다. 특히, 상당한 금액이 소요되는 부동산 투자의 특성
상 한 두 번의 실패만으로도 상당기간 만회가 어려운 처지에 놓이게 되기 때문에, 크게 성공하는 전
략보다는 실패하지 않는 전략을 가지는 마인드가 더 중요하다고 봅니다.
◆ 경매인구 중 실제 돈버는 사람은 몇%나 될까
글쎄요. 경매시장 자체가 정상적인 매매시장과 달리 강제적인 매각절차에 의한 소위 “빚잔치”에 의
한 처리절차이다보니, 정상가에 비해 저렴하게 취득할 가능성이 높으니, 손해는 보지 않을 가능성은
높다고 봅니다. 권리분석이 복잡한 사건은 아무래도 소수이고, 대부분은 권리관계에 큰 문제는 없는
경우이니, 평이한 물건들 위주로 낙찰받는다는 마음을 가지면 큰 수익은 기대하기 힘들지만, 그래도
정상가에 비해서는 할인된 가격으로 취득하게 될 가능성이 높다는 뜻이지요. 그 때문에 부동산재테크
방법으로 경매가 각광받고 있는 것입니다.
◆ 경매 투자로 돈버는 사람들의 특징
앞서 말씀드린 이런 투자의 원칙과 노하우를 잘 지키는 사람이 돈을 벌게 됩니다.
투자의 특성상 경매도 “우연”이나 “요행”도 있을 수 있지만 이는 한두번 정도에 그치게 됩니다.
결국 장기적으로는 “실력”이 성패를 좌우하게 되죠. “아는만큼 보인다”는 말이 바로 정답인 셈이
죠. 평이한 물건들로 특별한 수익창출은 불가능에 가깝기 때문에 결국 남들이 갖추지 못한 혜안을 갖
추어야 하고, 그러기 위해 남들 보다 많이 공부하고 많이 경험해야 합니다.
하지만, 다방면의 공부와 경험쌓기에는 역시 한계가 있을 수 밖에 없으니, 나만의 전략분야를 선정해
서 여기에 집중하는 전략이 필요합니다. 바로 “선택과 집중”이죠. 예를 들어서 토지, 아파트, 상가
와 같이 특정종목을 위주로 선택하는 것도 생각할 수도 있습니다. 제가 아는 경매 전문 공인중개사
는 여관만 투자합니다. 지역에 터를 두면서 주택, 상가 등 다양한 부동산거래를 하는 일반적인 중개
사와 달리 애초부터 여관만 전문으로 거래해 온 경험을 살려서 경매투자도 여관만 취급하고 있습니
다. 그동안의 다년간의 여관 거래 노하우로 쌓은 여관 입지나 수익률에 대한 전문성을 바탕으로 적절
한 권리분석을 가미해서 낙찰하는데, 당연히 성공가능성이 높지요. 낙찰 후 리모델링 등까지 자문하
니 자연히 고객신뢰도도 높을 수 밖에 없습니다.
반대로, 종목이 아니라 특정지역을 위주로 접근하는 유형도 있습니다. 서울 서초, 강남구에서 개인경
매투자로 소문나신 분인데, 이 분은 원래부터 강남, 서초구에 오래 거주한 토박이라서, 경매물건도
서초, 강남구에 소재하는 것만 취급합니다. 이 지역에 오래 살다보니 지역에 대한 확신을 강하게 가
지게 되었고 그러다보니 다른 지역물건은 아예 관심을 접고 오로지 서초, 강남구의 경매물건, 특히
상업용건물에만 관심을 가지고 투자합니다. 지역에 대한 오랜 거주경험으로 현재 이 자리가 십년 전
에는 어떤 업종이 있었고, 그 주변은 어떤 업종이었는지 하는 히스토리를 완전히 꿰고 있습니다. 인
근주변과 세부적인 골목까지의 현재는 물론이고 과거까지 정확히 꿰뚫고 있다보니, 미래에 대한 예측
이 보다 정확하게 되고 자연히 향후 수익률을 높일 수 있게 되지요.
한편으로 법적인 권리분석이 많이 필요한 종목들만 투자하는 유형도 있습니다. 소위 “특수물권”들
이라고 하는 것인데요, 예를 들어서 건물이 건축되어 있는 상태에서 경매로 나온 토지, 공사대금을
제대로 주지 못해 유치권이 주장된 상태에서 경매에 나온 미완성 건물, 도로로 사용 중인 토지 등 법
적으로 권리분석이 쉽지 않은 종목만을 접근하는 유형입니다. 이런 물건들은 위험부담 때문에 일반
인들이 접근을 꺼리게 되고 그 때문에 낮은 가격으로 낙찰이 가능해서 법적인 위험을 극복하게 되면
고수익을 얻을 수 있습니다. 경매절차법, 실체법에 대해 변호사 못지않은 법적인 지식을 무기로 투자
하는 유형입니다.
◆ 경매로 실패하는 사람들의 특징
경매가 대중화되면서 투자에 기본을 갖추지 못한 투자가들이 주로 실패를 많이 하게 됩니다.
어설픈 경험으로 섣부른 결정을 하게 되면서 우를 범하는 경우가 많은데요. 경매투자는 쉽게 보이지
않는 하자가 있을 수 있는 기본적으로 위험한 투자입니다. 그럼에도 불구하고, 전문가의 도움없이 자
신의 짧은 경험을 믿고 쉽게 투자를 결정하는 경우가 의외로 많습니다. 미리 자문을 받아 투자를 하
지 않았어야 할 것을, 잘못 투자한 후에서야 비로소 법률사무소에 와서 자문을 받고 후회하게 되는
셈이지요. ‘경매투자에는 항상 보이지 않는 복병이 있을 수 있다’는 마음가짐으로 전문가의 자문
을 미리 구해야한다는 자세가 기본입니다. 그 때문에 경매투자에 따른 수익률 계산에서 적절한 자문
비용과 법적 비용은 당연히 감안되어져야 합니다.
물론, 초보자의 자세로 스스로를 낮추고 주변 자문을 받아 투자를 하더라도, 잘못된 자문을 받아 실
패하는 경우도 많습니다. 경매수강학원 등에서 만난 동료 수강생이나 강사라고 하는, 본인 보다 실력
이 나은 정도의 사람의 자문을 과신해서 잘못된 투자결정을 하는 경우가 의외로 많습니다. 이런 자문
은 잘못될 경우 책임을 물을 수도 없는 성격이기 때문에 절대 맹신해서는 안됩니다. 반드시 검증된
실력과 경험을 가진 사람에게 자문을 거쳐야 합니다.
아울러, 정확한 안목을 갖추지 못한 상태에서 재개발과 같은 단발성 호재에 휩쓸려서 투자했다가 상
황이 변동되어서 실패하게 되는 사례도 많은 편입니다. 자기 확신이 아니라 시류에 편승하는 투자는
경매이건 일반거래이건 성공하기가 어렵습니다.
◆ 경매 고수가 되는 빠른 길은
일단 경매투자에 대해 확신을 가질 필요가 있습니다. 결국, 어떤 분야이건간에 고수가 된다는 것은
상당한 시간과 노력이 투자될 수 밖에 없는데, 확신이 뒷받침되지 않고서는 상당한 시간과 노력투자
가 지속적으로 불가능하기 때문입니다. 큰 돈 벌겠다는 욕심만으로는 절대 고수가 될 수 없습니다.
고수의 반열에 빨리 도달하려면, 어떤 방식으로든 분야를 좁혀야 합니다.
투자물건별로 보면, 크게는 토지, 건물, 세분화하면 대지, 임야, 전, 밭, 주거용, 상업용, 공동주
택, 단독주택, 근린생활, 여관 등 분야가 부지기수로 많고, 쟁점이 되는 법적인 권리별로 보더라도
유치권, 법정지상권, 선순위가등기, 대항력있는 임차권 등 분야가 많습니다. 따라서, 물건 종목별이
건 법적인 쟁점별이건간에 많은 분야를 두루 섭렵하게 되면 개별 특정분야의 실력은 급상승할 수 없
습니다. 따라서 해당 분야를 대폭 좁혀서 연구하고 경험하면 해당 분야의 고수단계에 도달하는 시간
은 훨씬 빨라질 수 있습니다. 일반인의 경우 평생 경매투자하는 횟수가 10건 내외임을 감안하더라
도, 굳이 다방면의 분야를 섭렵할 필요는 없다고 봅니다. 자기가 전문으로 하는 특정분야를 정해서
평생에 걸쳐 절대고수가 되겠다는 마음가짐으로 연구하고 꾸준히 관심을 가지면 기대 이상으로 빨리
고수자리에 등극할 수 있습니다.
◆ 특수물건 권리분석 공부 비법
유치권이나 법정지상권으로 대표되는 경매 특수물건은 일반적인 물건보다는 훨씬 권리분석하기가 어
렵습니다. 그 때문에 제대로 된 분석을 하면 큰 수익을 올릴 수 있어 “경매의 꽃”으로 불리고 있
죠.
특수물건의 권리분석 공부비법이라고 하면, 결국 열심히 공부하는 거죠(웃음).
특수물건은 나름대로 특색이 있는데, 이런 특색은 결국 많은 지식과 경험을 통해서만 이해할 수 있지
만, 많은 사람들이 소홀히 하면서도 가장 중요하다고 생각되는 공부비법은 바로 하급심판결을 연구하
고 분석하는 것입니다. 대법원판결만으로는 법률전문가 조차도 구체적인 사안을 머릿속에 그리기가
쉽지 않습니다. 대법원판결은 사실판단이 아니라 법리판단을 하는 것이 주된 기능이기 때문에 사실관
계는 법리를 다루기 위한 부수적인 설명 정도에 그치게 마련이어서 사실관계를 이해하기는 쉽지 않습
니다. 특수물건 분석에 법리분석은 당연히 기본이 되어야 하지만, 법리만으로는 구체적인 사안에서
어떤 결론에 도달하게 되는지를 정확히 알 수 없습니다. 낙찰 이후 벌어지는 소송에서 낙찰자가 어
떤 난관에 부딪혀서 어떤 결말을 맞게 되는지는 하급심판결을 보아야만 알 수 있습니다. 상대방이 어
떤 주장을 하고 이에 대해 어떻게 대응하는지, 낙찰받고 얼마의 시간이 걸려서 어떤 결론에 도달하는
지를 알아야만, 낙찰에 따른 리스크가 비교적 정확하게 분석될 수 있기 때문입니다. 예를 들어서 토
지 공유지분을 낙찰받아 공유물분할판결을 거쳐 온전한 토지로 만들 요량이었는데, 나머지 공유자들
이 수십명이어서 소장을 송달하는데만 무려 6개월 가량 소요되고 재판을 하면서 이해관계를 조정하는
데 다시 1년이 걸린다는 사실을 판결분석을 통해 이해하게 되면, 공유물분할을 염두에 두더라도 가급
적 공유자 수가 적은 공유지분을 선택하는 것이 바람직하다는 것을 알게 되지요.
게다가 특수물건 연구대상은 1-2가지로 좁혀야 합니다. 특수물건이 수익률이 높다는 소문에 이것저
것 관심가지는 사람들이 많은데, 특수물건의 법리와 경험은 상대적으로 다른 일반물건에 비해 어렵
기 때문에 많은 분야를 다루기는 더더욱 힘듭니다. 자칫 어정쩡한 특수물건 공부에 매달리다가 기본
법리를 소홀히 하게 됩니다. 한편 유치권은 상대적으로 법리가 적고 사실관계의 비중이 큰 반면, 법
정지상권이나 공유지분은 법리적인 분석이 강하게 요구되는 측면이 있어, 각자의 여건에 맞추어서 분
야를 선택할 필요도 있습니다.
◆ 특수물건으로 돈번 사람 사례
서울 골목 연립주택 사이에 도로로 사용 중인 토지가 경매로 나왔는데, 인근주민들이 통행하는 도로
로 사용되고 지하에는 가스맨홀, 배관까지 매설되어 있는 등 활용방법이 없어 아무짝에 쓸모없는 것
처럼 보이다보니, 아무도 응찰하지 않다가 의뢰인이 감정가 대비 15% 정도의 헐값으로 낙찰받게 되었
습니다. 이 의뢰인은 이 토지에 해당 구청이 가스공사로부터 사용료를 받고 맨홀과 배관설치를 허락
하면서 점용료를 징수하고 있다는 점에 주목해서 해당 구청을 상대로 사용료청구가 가능할 수 있다
는 착안을 했습니다. 이 생각은 적중했고, 낙찰 후 사용료청구재판을 해서 투자금액 대비 35%에 육박
하는 사용료를 받게 되었습니다. 워낙 취득가가 낮다보니 수익률이 높아진 셈이지요. ‘해당 토지
의 사용수익권이 이미 전소유자로부터 포기된 것이 아니냐’는 구청의 항변도 있어 재판과정에서 첨
예하게 논쟁이 되었지만, 결국 의뢰인이 승소했습니다. 인근 주민 통행과 가스공급을 위해 필수적인
토지라서 향후 구청에 대한 매각도 예상되고 이 경우 상당한 매각차익도 기대되고 있는 상태입니
다.
◆ 경매 교육업계의 문제점은
얕은 수준의 수박겉핧기식 강의가 대부분으로 전문성이 떨어집니다. 이런 과정에서 계속 경매 초보자
만 양산되고 있지요. 그 때문에 분야별 전문강좌가 너무 미흡해서 제대로 공부해보고 싶은 수요를 감
당하지 못하고 있다고 봅니다.
한편으로 교육업계의 도덕성도 지적하지 않을 수 없습니다. 경매실패한 의뢰인들로부터 법률상담을
하면서 놀라는 것 중 하나는, 어설픈 경매투자를 경매강의의 강사권유로 받았다는 것입니다. 경매강
의를 하면서 만난 인연으로 결국 경매투자까지 자문하면서, 불확실한 부분을 ‘아무 문제없다’는 식
으로 호언장담한 경우가 많았습니다. 이 과정에서 상당한 자문료가 수수되기도 하였습니다. 어떤 경
우에는 강의는 뒷전이고 강의를 빙자한 투자권유에 더 열 올리는 경우도 있습니다. 지식을 전달하는
스승에 대한 제자의 믿음을 악용하는 셈이라고 할 수 있습니다.
◆ 경매 컨설팅의 문제점은
마구잡이식 투자권유가 가장 문제입니다.
컨설턴트들의 어설픈 실력은 고사하고, 돈벌이에만 급급해서 높은 가격을 쓰도록 부추겨 마구잡이식
으로 낙찰받게 하는 경우가 많습니다. 높은 가격의 취득은 결국 낮은 수익률로 이어질 수밖에 없어
경매대상물건의 본연의 가치를 따져서 신중하게 가격결정을 해야함에도 불구하고 ‘투자유망하다’
고 하면서 낙찰금액을 올리는 경향이 있습니다. 이는 경매컨설팅의 잘못된 보수구조와도 직결되는
데, 낙찰이 되어야만 보수를 받게되고 어떤 경우에는 낙찰금액에 비례한 수수료구조 때문에 경매의뢰
인 보다는 자신들의 이익에만 혈안이 되어 무리한 낙찰을 일삼고 있습니다. 심지어는 무리한 금액이
아니었다는 것을 의뢰인에게 보이게하기 위해 자신들이 정한 입찰가 보다 근소하게 낮은 금액을 쓰
는 “들러리”를 동원하는 사례까지 있습니다. 이렇게 근소하게 낙찰되면 “족집게”라는 명성까지
얻으면서 쉽게 보수를 타낼 수 있기 때문입니다. 그렇다고 해서 이들에 대해 법적인 책임을 묻기도
쉽지 않습니다.
결국, 이런 혼탁한 경매컨설팅 시장을 감안한다면 이들의 자문에 대해서는 한걸음 떨어진 입장에서
참고의견 정도로 치부하는 것이 합리적일 것입니다.
◆ 경매 공부 어떻게 해야 할까
기초를 제대로 쌓지 않은 채 경험으로만 경매를 배운 사람들이 만들어낸 잘못된 지식들이 시중에 많
이 유통되고 있습니다. 이런 사실을 알지 못하고 경매초보자들이 이런 지식을 배우게 되면 부지불식
간에 잘못된 지식체계가 머릿속에 박히게 되면서 나중에는 바로잡기가 쉽지 않게 됩니다. 기본 동작
을 제대로 배우지 않고 시작한 운동습관을 고치기 어려운 것과 비슷합니다. 따라서 시작단계에서부
터 제대로 검증된 지식을 배우려는 자세가 중요할 것입니다. 어설픈 단권화, 요약화된 지식으로는 부
실한 기초를 자초할 수 있다는 점도 유의해야 합니다.
◆ 경매 전문 변호사가 된 이유
지난 16년간 부동산전문변호사로 활동하면서 저 나름대로의 전문화된 특정영역을 고민하다가 경매를
선택하게 되었습니다. 경매자체의 시장성이 클 뿐 아니라, 경매사건은 단순한 소송에 그치지 않고 선
제적으로 투자자문까지 가능할 수 있어 수익성도 유망해 보였기 때문입니다. 경매분야에 기라성 같
은 선배변호사가 없어 ‘지금 시작하더라도 1등이 될 수 있겠다’는 자신감도 분야선택에 영향을 미
쳤다고 봅니다.
◆ 특수물건 관련 경매책을 꾸준히 내는 이유
다른 분야도 마찬가지지만 경매분야 역시 개설서 위주의 얕은 지식들만이 판을 치고, 정작 수익을 많
이 낼 수 있는 핵심분야인 특수물건에 관한 깊이있는 지식을 담고있는 저술은 전무하다시피 합니다.
이런 특수물건을 전문으로 다루는 전문가들이 많지 않은 것이 주요 이유이지만, 특수물건 전문가들
도 힘들게 쌓은 지식을 책으로 공개하길 꺼리기 때문입니다.
하지만, 저는 알고 있는 지식에 대해서는 과감하게 공개하는 것이 여러 가지 면에서 유익하다는 확신
을 가지고 있습니다. 지식에 대한 자료정리를 통해 업계전반의 지식수준이 조금이나마 향상될 수 있
다는 공익차원은 차치하더라도, 밖으로 표출되지 못한 채 머릿속에만 머물러있는 지식은 결국 스스로
의 홍보에도 도움이 되지 않는다고 생각하기 때문입니다. 지식공개를 통해 스스로를 전문가로 알리면
서 이를 통해 관련사건을 추가로 처리할 수 있는 기회를 가지게 되면 결국 사건처리경험이 더 좋은
저술로 이어지는 구조가 될 수 있습니다. 특수물건은 수익률이 좋지만 일반물건보다 난해해서 제대
로 된 저술이 전무하기 때문에 제대로만 정리한다면 필요한 독자들에게 “바이블”이 될 수 있겠다
는 생각을 하게 되었습니다. 이런 독자들이야말로 경매매니아일 가능성이 높기 때문에 법률사무소의
잠재고객이 될 가능성도 커서 사건수임으로도 직결될 수 있습니다. 관련저술이 전무해서 지식을 이해
하고 자료를 정리하는 과정에서 애를 먹기는 하지만, 한 분야씩 정리해나가고 있다는 만족감 역시 이
런 저술의 중요한 동기가 되고 있습니다.
◆ 그밖에 투자자들에게 하고 싶은 이야기
주변에는 경매로 큰 돈 벌었다고 떠벌리는 사람들이 많지만, 실패한 사람들도 상당합니다. 다만, 실
패한 사람은 창피해서 남들에게 이야기하지 않을 뿐입니다. 보다 기초에 충실한 투자, 리스크를 꼼꼼
하게 따지는 합리적인 투자를 권하고 싶습니다
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