토지투자시 유의사항

토지 투자 시 유의할 점에 대해 몇 가지 살펴보기로 하자. 1. 자신의 투자금액에 대해 꼼꼼히 분석하고 중장기적으로 투자를 계획하는 한편, 가능하면 여유자금으로 투자하도록 한다. - 자신의 전체 투자금액. 특히 환금성을 잘 파악해야 거래가 원활하게 이루어질 수 있다. 금융권에 예치한 자금과 다른 부동산을 처분 내지는 환가(매매 또는 전세 등)하여 전체 자금을 대략 맞추고 투자하다보면 생각과 달리 자금흐름이 어려울 수 있다. 최근의 부동산 경기에서는 쉽게 환가하기가 쉽지 않은 점을 염두에 두어야 한다. 2. 현지에 있는 중개사무소 설명에만 의지하지 말고 자꾸 의문 나는 점이 있으면 귀찮게 하라. - 부동산 상품마다 특징이 다양하다. 특히 토지는 개별성이 강하기 때문에 보는 사람마다 접근하는 방식도 다르고 평가하는 방식도 틀리다. 요즘은 키보드만 두들기면 유용한 정보들이 즐비하다. 따라서 중개업자만 100% 믿지 말고 직접 다양한 정보를 수집하고 본인이 현장 방문을 해본 후 의문사항에 대해 물어보고 자신의 것으로 만들어야 할 것이다. 3. 발품을 많이 팔아라. -알고 나면 쉬운데 아파트나 상가 등의 투자에만 익숙한 투자자들이 막상 토지에 투자하려니 망설여지고, 자신이 사는 곳도 아닌 지방의 땅인 경우는 특히 겁나는 것도 사실이다. 그러나 모든 것이 쉽게 알게 되는 것만은 아니다. 그만큼 남보다 발품을 많이 팔고 땅을 많이 밟아보는 것이 중요하다. 4. 도로진입로는 제일 먼저 확인해야 할 사항이다. -가끔 원주민이나 현지에 거주하는 사람을 통해서 토지를 소개받고 중개하는 사장님들도 있다. 원주민이나 현지에 사는 사람이니까 땅에 대해서도 잘 알 것이라고 믿는 것이다. 물론 원주민보다 더 그 지역에 대해서 잘 아는 사람이 어디 있는가? 그러나 지역주민이 말하는 현황도로나 농로만 믿었다가 나중에 지적도에 도로가 접해 있지 않아 건축허가가 나지 않는 맹지인 것을 알고 소송까지 가는 경우도 있다. 도로진입로에 대해 꼭 확인해라. 5. 공부(公簿)서류 발급비용을 아끼지 말아라. -토지를 중개할 때에는 기본적으로 갖추어야 될 서류들이 있다. <토지이용계획확인서, 지적도(임야도), 토지대장(임야대장)> 3가지에다가 건물이 있는 경우는 <건축물대장>까지 4가지이다. 정말 절약할 것은 다른데 있다. 서류발급 비용이 아까워서 얘기들은 대로만 믿었다가는 큰 낭패를 당할 수 있다. 물론 중개업자가 잘 알아서 해주겠지만, 의외로 서류발급비용에 자린고비 행세를 하는 중개사무소도 많고 지적도 복사본 한 장만으로 설명해 주는 경우도 있다. 물론 대부분은 땅의 평수며 생김새가 지적도와 90% 이상 맞는다고 본다. 그러나 현지에서 일하는 중개업자의 얘기를 들어봐도 다른 중개사무소 소개로 토지 물건을 확보하는데 가끔 중개업자가 소개하는 부동산의 평수나 방향 또는 위치 등이 전혀 다른 경우를 본다고 한다. 대부분이 지적도나 임야도만 있어도 땅의 생김새를 파악해서 비교하며 확인할 수 있는 것을 서류 한 장 없이 말로만 들은 대로 소개하다 보니 원상과 다른 점을 미쳐 파악하지 못하는 경우가 있는 것이다. 특히 강 주변이나 계곡을 접한 곳에서 포락된 토지가 있는 경우에는 정말 주의해야 할 사항이다. 6. 지목이 대지이라도 건축평수에 제한사항이 있을 수 있다. -대부분의 수도권의 농지나 임야 등은 토지이용계획확인서 상에 나타나는 용도지역으로 건폐율 및 용적률을 알 수 있다. 일반적으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령을 살펴보면 (계획)관리지역에서의 건폐율은 40% 이하이고 용적률은 50% 이상 100% 이하이다. 물론 토지에 투자하면서 유의할 점은 이보다도 수 없이 많다. 전기는 마을에서 너무 멀면 전기 가설비가 증가하므로 사전에 예산을 세울 때 주의하여 참고해야 한다. 또한 지하수를 개발할 수 있는 지도 반드시 살펴보아야 할 사항 중의 하나이다. 실례로 전원주택 부지를 매수한 후에 주말에 텃밭을 가꾸기 위해 미리 지하수는 개발해야겠다고 하며 지하수 시공업체에 공사를 의뢰한바 수맥이 잡히질 않는 경우도 있었다. 자신의 땅에서 물이 안나오니 나중에 집을 지으면 어떻게 식수를 해결할 것인가? 황당한 일이 아닐 수 없다. 결국은 나중에 큰 부지를 찾는 다른 투자가에게 인접필지(물론 지하수가 개발되는 것을 사전 점검을 통해서 확인하였다.)와 묶어서 다시 되팔고 다른 땅을 다시 매수하는 것으로 일이 마무리 되었다고 한다. 물 없이 건물을 지을 수는 없지 않은가? 지하수!! 반드시 확인하자. 실제로 중개업자가 중개대상물확인 설명서에 전기나 전화 추가 가설비용을 확인 한다던가 지하수 개발가능성을 확인해야 될 의무는 없다. 요즘은 실력 있는 중개사무소 사장님들이 일선에서 현장업무에 충실하고 있는 실정이라 드물기는 하지만 "부동산" 이라는 게 말이 없지 않은가. 사람이 하는 일인 이상 실수가 있을 수 있다. 더욱이 앞서 말한 것처럼 부동산거래가 뜸하면서 서울 및 수도권에서 주로 아파트, 상가 등을 전문으로 취급하시던 일선 사장님들이 토지를 중개하거나 공동중개를 하는 경우가 많아 미처 생각지 못한 부분에서 치명적인 결함이 생길 수 있으므로 중개업자말만 믿었다가는 교묘한 덧에 걸릴 수 있는 것이다. 조금만 내가 발품을 팔아서 몇 가지 사항에 대해서만 확인을 해 봐도 계약 이후에 발생하는 난처한 상황을 사전에 방지할 수 있다.