부동산 등기 이해하기

1) 부동산 등기란?

토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재해 일 반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 우리민법 제186조는 부동산에 대한 권리의 얻고 잃는 것은 등기하여야 효력이 발생한다고 규정하고 있다.
따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대, "갑"이 자신의 집을 "을"에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 "병"에 게 매도하고"을"보다 먼저 "병"에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소유권은 "병"이 취득하게 된다.

2) 등기부등본의 구성

등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기 재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으 로 구성된 등기부등본을 발급한다.

3) 등기부등본상 권리순위

부동산에 관해 등기하면 순의확정적 효력이 발생한다. 즉 등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구(區)에서는 그 순위번호에 따라 등기의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기 순위는 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.

4) 등기부등본의 확인사항

등기부등본의 구성
표제부	토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재 ·토지 : 소재지, 지번, 지목, 면적 ·건물 : 소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용 도 등
갑 구	소유권에 관한 사 항(변동 및 변경사항, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기 등의 사항)
을 구	소유권 이외의 권리(지 상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권)에 관한 변동 및 변경사항

5) 등기부등본상 권리관계 분석

가. 소유권의 진정성 판단, 기타 권리취득 가능성의 확인사항

분 류	확인사항
① 소유권에 관한 사항 → 등기부상의 소유자와 등기필증 등 등기관련 증명서류와 보유자가 동일한지, 등기부상 권리자와 실제권리자의 동일성 확인	등기부, 등기필증 등 공부나‘등기원인을 증명하는 서류(계약서,판결정본,화해조서, 공정증서)’를 열람하거나 등기부등 본을 발급받아서 갑구에 기재된 소유자의 성명, 주민등록번호,주소 등 소유권에 관한 사항 (등기순 위,등기권리자,등기인,예비등기와 촉탁등기)을 조사,확인한다.
② 소유권 이외의 제한물권 (저당권, 지상권, 지역권 등)의확인	등기부에 기재된 지목, 제한물권의 내용·권리자, 피담보 채권에 대한 채무액,권리설정액(근저당한도액) 최고 금액, 이율, 연체여부, 기간, 채권자, 채무자의 내용을 확인·조사한다. ※ 특히 임차권이 설정되어 있는경우 에는 임차인, 임대료, 임대차기간, 기타 임대차조건 등을 조사·확인하는 외에 다른 제한물권과의 관계 그리고 주택 임대차보호법에 의한 제한사항 등을 확인 한다.
③ 대상부동산 소유권자의 생존여부 및 주소의 일치여부	가족관계 등록부 또 는 주민등록등본 등
④ 대상부동산의 소유자가 사망한 경우에는 그 상속권자 및 권리이전상의 문제 등을 조사·확인	제적등본
⑤ 행위무능력(미성년, 금치산, 한정치산 선고)에 대한 확인	가족관계등록부
⑥ 납세명의자와 등기부상 명의자의 상치여부에 대한 확인	재산세 납세증명서, 제세완납증명서 등
⑦ 등기부와 지적공부상의 소유자의 동일성 확인 (권리관계는 등 기부가 지적공부에 우선하는 것이 원칙이나 등기에 공신력이 없다).	등기부등본, 등기필증, 지적공부(토지대장 등), 매매계약서, 실제관계를 증명 하는기타 서류

나. 권리분석 대상물의 기본적 확인사항

분 류	확인사항
① 대상물의 실제 소재지와 지적도 상의 위치가 일치하는지를 확인	실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여아 한다.
② 공부상의 지목 또는 면적과 실제의 그것이 상치되는지의 여부를 확인	■ 지목 : 토지대장, 임야대장 ■ 면적 : 토지 - 토지대장, 임야대장 건물 - 건축물관리대장 ■ 경계확인 : 지적도, 임야도 ※ 만약 상치하는 경우에는 대한지적공사 등에게 의뢰하여 측량할 필요가 있 다.
③ 건물인 경우에 그 구조, 면적(건평 등) 및 건축년도 등의 공부상 기재와 실제가 일치하는지의 여부를 확인	권리분석의뢰 또는 중개의뢰된 건물의 구조확인을 위해 건축물관리대장(가 옥대장)의 확인과함께 현지조사를 한다.
④ 토지의 이용도 등과 관련하여 대상물인 토지에 대해 사도와 접하는 경우 통행권 등에는 문제가 없는지, 그 밖의 민법상 상린관계에 관하여 인접지 소유자와 법적 분쟁의 소지 는 없는지를 확인	실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여야 한다. 특히, 법정지상권은 등 기사항이 아니어서 공부로 확인할 수 없으므로 실지조사를 통해서 확인해야 한다.

6) 등기부등본외 권리관계 확인을 위한 공부

등기부에 의한 권리분석 외에도 넓은 의미의 권리분석이 있다. 넓은 의미의 권리분석은 부동산의 물리적인 내용과 잠재적 활용가치를 가리킨다. 이같은 부동산의 물리적 내용과 가치는 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원 등을 통해 확인할 수 있다.
건축물관리대장과 토지대장은 해당 건물과 토지의 물리적 내용을 알아볼 수 있는 장부이며, 토지이 용계획확인원은 해당 토지의 행정적 규제사항을 확인할 수 있는 자료이다.

※ 등기부등본 보는법

*1997.12.1일부터 개정시행된 부동산등기법 시행규칙에 따라 기존등 기부 등본이 전산정보처리 조직에 의하여 처리됨.

가.표제부 보는 방법

※1997.12.1일 부터 개정시행된 부동산등기법 시행규칙에 따라 기존 등기부 등본이 전산정보처리 조직에 의하여 처 리됨.

◆토지에 관한 등기부 등본

① 표 제 부

②등기부등본 (말소사항 포함) - 토지/

③서울 특별시 강남구 역삼동 642-9

④고유번호 1146-1996-005910

⑤[표제부] (토지의 표시)

표시번호	접수	소재지번	지목	면적	등기원인 및 기타사항
1 (전2)	1983년 1월 21일	서울특별시 강남구 역삼동 642-9	대	1000㎡	부동산 등기법 시행규칙 부칙 제 3조1항의 규정에 의거 1998.11.12 전산이기

< 해 설 >

① 1등기 용지를 구성하는『표제부, 갑구, 을구』중 맨첫장, 부동산의 현황 등기

② 토지에 관한 등기부등본을 표시

③ 부동산 소재 지번

④ 강남등기소 관할 부동산 물건 고유번호

⑤ |-『표제부』』(토지의 표시) : 표제부에 표시할물건이 토지에 관한 것일 경우
|-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한내용의 변경순서

|-1 (전2) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상표시번호 2번의 내용
|-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉1983년 1월 21일

|-소재지번, 즉 강남구 역삼동 642-9는 당해토지의 소재 지번
|-지 목 :모든 토지는 28개 지목으로 분류,「대」는대지의 약자로 건축 가능한 토지
|-면 적 :1,000㎡평으로 환산하는 경우 약 303평(1,000*0.3025)
|-등기원인 및 기타 사항 : 기존 등기부등본을 전산정보처리화한 법률적 근거

◆건물에 관한 등기부 등본

표 제 부

①등기부등본 (말소사항 포함) - 건물

②[표제부] (건물의 표시)

표 시번호	접수	소재지번및 건물번호	건물내역	등기원인및 기타사항
1 (전1)	1989년10월11일	서울특별시강남구역삼동642-9	벽돌조슬라브 천연슬레트1층주택 100㎡	도면평철장5책50장 등기법시규 부칙 제3조1항의 규정에 의거 1998.11.12 전산이기

◆집합건물에 관한 등기부 등본

①표 제 부 (집합건물 - 아파트)
등기부등본 (말소사항 포함) - 집합건물

서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 제145동제4층 제405호

고유번호1146 - 1996 - 0501112

②[표제부] (건물 의 표시)

표 시번호	접수	③소재지번, 건물의 명칭및 번호	건물 내역	등기원인 및기타사항
1 (전1)	1989년 10월 11일	서울특별시 강남구 도곡동000 00아파트 000동	철근콘크리트 5층 아파트 1층 331.24㎡ 2층 331.24㎡ ------- 5층 331.24㎡	부동산등 기법 시행규칙제3조 제1항의규정에 의하여 1998년 11월 25일전산이기

④ 대지권의 목적인 토지의 표시

표 시번호	소재지번	지목	면적	등기 원인 및기타사항
1 (전1)	서울특별시 강남구 도곡동 00	대	114965㎡	등기법시규 부칙 제3조제1항의 규정에 의하여 1998년 11월 25일 전산이기

< 해 설 >

① 『표제부』』(집합건물 - 아 파트) : 집합건물 -아파트, 연립,다세대 등

② 『표제부』』(1동의 건물의 표시) : 집합건물의 『표제부』는1동 전체의 건물, 토지등기부등본이 첫 장에 등기됨.

③ 소재지번, 건물의 명칭 및 번호 : 1동, 즉 145동전체건물의 소재지번과 아파트 명과 동 번호 표시

건물내역 : 1동 전체의 물리적인 현황을 밝혀 줌

등기원인 및 기타 사항 : 이 등기부를 게재하게 된 법률적근거

④ 대지권의 목적인 토지의 표시 : 대지권등기가 시행되기전에는 아파트의 토지 소유권등기시 수백명 의 공유지분을전부 등기해야 함으로써 해독하는 데 극히 난해, 등기업무상오류가 발생하기도 함, 이 문제를 해결하기 위하여 대지권등기제도를 만들었는 바, 이처럼 복잡한 토지등기를 각자구분건물의 등기부 표제부에 종속시킴으로써 간편하게 만듦.

⑤ 소재지번 : 도곡동 000

지 목 : 대지

면 적 : 114965㎡

등기원인 및 기타사항 : 1986년 11월 7일 최초등기,98년 11월 25일 신등 기부로 전산이기

a.사례연습

◆집합건물에 관한 등기부 등본

서울특별시강남구 도곡동 000 00아파트 제145동 제4층 제405호

고유번호1146 - 1996 - 0501122

①[표제부] (전유부 분의 건물의 표시)

②표시번호	접수	건물번호	건물 내역	등기원인 및기타사항
1 (전1)	1998년 10월11일	제4층	철근콘크리트조 58.67㎡	도면편철장 제20책 216장 1998년 11월 25일전산이기

③ (대지권의 표시 )

표 시번호	대지권의 종류	대지 권비율	④등기원인 및기타사항
1 (전1)	소유권	40.23/148048	1986년 11월 7일대 지권

⑤ [ 갑구 ] ( 소유권에 관한 사항 )

순 위번호	등기 목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
⑥1 (전1)	소유권 보전	1998.10.11 제 23353호		소유자 이도령 500134-1057615 서울 강남구 일원동 973-12
⑦ 2	가압류	1997. 7. 14 제64034호	1999.7.12서울지방법원의결정(하단1173)	청구금액 20,520,000원채권자OOO서월OO구OO동OO
⑧ 3	강제경매신청	2000.7.19 제10001호	2000.7.13서울지방법원 의강제경매 개시결정 (2000타경33011)
⑨ 4	제10001호	2000.12.20 제10001호	2000년 11월 10일경락	소유자 성춘향 600515-1020725 서울 강남구 역삼동 195- 2
⑩ 5	2번 가압류, 3번 강제경 매 신청말소	2000. 11. 10 제10001호	2000년 11월 10일경락

< 해 설 >

① 「표제부」」(전유부분의 건물의 표시) : 구분소유권의목적인 전유 부분인 405호의 물 리적 현황 표시

② 표시번호 1(전 1) : 등기신청을 최초로 한 순서와접수일, 즉 1978년 10월 11일

건물번호 : 4층 405호

건물내역 : 구조는 철근콘크리트,

면적은 58.67㎡(약17.7평)

③ 대지권의 표시 :APT 405호의 대지 지분은 약12평으로써 소유권임

④ 등기원인 : 1986 년 11월 7일 대지권으로 정해진 날짜.

⑤ [갑구] (소유권에 관한 사항) :소유권 및 소유자에관 한 여러 가지 처분제한과 변경, 소멸의 등기를 할 수있음.

⑥ 순위번호1 소유권 보존 : 1993년 3월 26일이도령이 최초로 소유권보존등기. 이때는 등기원인이 없음.

⑦ 순위번호 2 가압류 : 채권자가 장래 채무명의에 기한집행보전을 위하여 채무자 재산에 보전 처분을 함.

⑧순위번호3 강제경매신청 : 채권자가 승소판결을 받아 법원에강제경매신청

⑨ 순위번호4 소유권이전 : 위 경매에서 성춘향이 경락, 소유권이전 등기를 한 것임

⑩ 순위번호5 말소등기 : 경락자가 소유권이전등기시는 무효가 되는 등기는 전부 말소 촉탁

⑪[을구](소유권 이외의 권리에 대한 사항)

순위번호	등기목적	접수	등기 원인	권리자 및 기타사항
⑫1.	근저당설정권	1998.9.26 제125656호	1998.9.29 설정계약	채권최고금 일억육백만원정 채무자 박정태 서울 강남구 개포동000-0 보람은행 XXXXXX-XX-XXXXX 서울 중구 을지로 0가 0-00 (한남동 지점) 공동 담보 동소동 번지 000호 건물
⑬1-1	1번 근저당 권 이전	1998.9.26 제125656호	1999.1.6 회사합병	근저당권주식회사 하나은행 XXXX-XXXX-XXXXXX 서울 중구 을지로 0가 0-00 (한남동 지점)
⑭1-2	1번 근저당권 변경	1998.9.26 제125656호	2000.12.29 계약인수	채무자 박채무 서울 강남구 개포동 000- 00

< 해 설 >

⑪ [을구](소유권 이외의 권리에 관한 사항) : 소유권을 제한하는 등기

⑫ 순위번호 1번 등기의 내용 : 채무자 박정태가 1998년 9 월 19일 보람은행에 이 부동산을 담보로 제공하고 근저당권을 설정, 대출을 받은 사실을 등기함

⑬ 순위번호 1-1번 등기의 내용 : 근저당권자인 보람은행이 1999년 1월 6일 회사 합병에 의하여 하나은행으로 흡수합병됨으로 보람은행이 갖고 있던 근저당권을 이전 받은 사실을 등기함

⑭ 순위번호 1-2 등기의 내용 : 원 채무자 박정태로부터 박 채무가 1번 근저당권을 계약에 의하여 인수한 내용을 등기한 것으로써 계약의 원인은 증여로 보임. 이때도 1번 등기의 2번 부기등기로 하게 됨

※매매·임대차계약시 유의사항
① 등기부등본상의 「갑」구에 가압류·가처분·가등기·경매·기입등 기·압류등기 등이 말소되지 않고 살아있으면 우선 피해야 함 ② 「을」구에 선순위 근저당권등 이 설정되어 있으면 매매의 경우에 채권자와 채무인수계약 등으로 정리해야 함. 임대차의 경우는 후 순위가 되므로 그 부동산의 담보능력여부가 문제될 수 있으므로 시세조사, 다른 임차인조사를 철저 히 할 것이 요구됨
③ 계약체결시 가급적 본인, 불가피한 경우 대리인과 할 경우 위임장에 인감도장을 날인하여 인감증명서 첨부하여 받아올 것.
※ 거래가액의 등기(2006.5.24. 등기예규 1132호)
1. 의의 부동산거래의 투명성을 확보하기 위하여 매매계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 거래신고필증에 기재된 거래가액을 등기신청서에 기재하고 신청서에 기재된 거래가액을 부동산등기부 갑구의 권리자 및 기타사항란에 기재하도록 하고 있습니다.
2. 거래가액등기의 대상.
거래가액은 2006년 1월1일 이후 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 하는 경우에 등기한다. 그러므로 다음의 경우는 등기하지 않는다.
(1) 2006년 1월 1일 이전에 작성된 매매계약서에 의한 등기를 신청하는 경우
(2) 등기원인이 매매라 할지라도 등기원인증서가 판결이나 조정조서 등 매매계약서가 아닌 경우
(3) 매매계약서를 등기원인증서로 제출하면서 소유권이전청구권가등기를 신청하는 경우 등이다. 단 매매예약을 원인으로한 소유권이전청구권가등기에 의한 본등기를 신청하는 경우는 매매계약서를 등기원인증서로 제출하지않는다 하여도 거래가액을 등기한다.
3. 신청서 기재사항 및 첨부서면. 신청서에 관할관청이 확인한 거래신고 일련번호를 기제하여야 하고 거래신고필증과 매매목록을 첨부하여야 한다. (1) 거래신고필증 신고필증에는 거래신고 일련번호, 거래당사자,거래가액,목적부동산이 표시되어있어야 한다.
(2) 매매목록
① 매매목록제출이 필요한 경우
⒜ 1개의 신고필증에 2개 이상의 부동산이 기재되어있는 경우 . 단,1개의 신고필증에 2개 이상의 부동산이 기재되어있는 경우라 하더라도 관할관청이 달라 개개의 부동산에 대하여 각각 신고하는 경우는 매매목록을 작성할 필요가 없다.
⒝ 신고필증에 기재되어있는 부동산이 1개라 하더라도 수인과 수인사이의 매매인 경우
② 매매목록에 기재하여야 할 사항.
매매목록에는 거래가액 및 목적부동산을 기재한다.1개의 부동산에 대하여 수인의 매도인과 수인의 매수인사이에 매매계약이 체결되어 수인의 공유자가 수인에게 지분의 전부 또는 일부를 이전하는 수건의 등기신청을 하는 경우에는 동일한 부동산의 표시를 순번을 정해서 기재한다. 이때 매도인별로 신청하는 경우는 매도인의 수만큼 매수인별로 신청하는 경우는 매수인의 수만큼 반복해서 기재한다.

4. 거래가액의 등기 (1) 매매목록의 제출이 필요 없는 경우. 신고필증에 기재된 금액을 등기부중 갑구의 권리자중 기타사항란에 기록한다,
(2) 매매목록이 제출된 경우. ① 신청서에 첨부된 매매목록을 전자적으로 작성하여 번호를 부여하고 등기부중 갑구의 권리자 및 기타사항란에는 그 매매목록의 번호를 기록하며 매매목록에는 거래가액과 부동산의 표시를 전자적으로 기록한다. 이처럼 매매목록이 첨부된 경우에는 거래가액을 매매목록에만 기재하며 등기부의 갑구에는 별도로 기재하지 않는다.
② 즉 등기부중 갑구의 권리자 및 기타사항 란에 매매목록번호를 기재하고 매매목록에는 목록번호, 거래가액, 부동산의 일련번호, 부동산의 표시, 순위번호, 등기원인을 전자적으로 기록한다. ③ 매매목록번호는 전산정보처리조직에 의하여 자동적으로 부여되며 1년 마다 갱신한다. 매매목록이 동일한 경우는 동일한 매매목록번호를 부여한다.
(3) 매매목록의 경정`변경. 등기된 매매목록은 당초의 등기신청에 착오가 있는 경우와 등기관의 과오로 잘못 기록된 경우 이외에는 경정 `변경할 수 없다.
(4) 매매목록의 편철 및 공개. ① 신청서에 첨부된 매매목록은 신청서와 함께 신청서기타부속서류편철장에 편철한다. ② 매매목록의 등본을 발급받거나 열람하기 위해서는 그 부동산의 등기부 등`초본발급이나 열람을 신청할 때에 매매목록을 포함하여 신청한다는 취지를 기재하여야 한다

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