재개발지역에 뚜껑이란게 이거에요,무허가 건축물,

재개발 투자시 기존무허가 건축물, 잘만 보면 돈이 보인다.

 

건축물에는 정상적으로 등기가 발급되는 유허가 건축물도 있지만 등기가 없는 무허가 건축물도 있다.

일반적으로 무허가건축물 밀집촌은 구역 깊숙한 안쪽 산 아래 동네나 구릉지에 밀집하고 있으며, 도로변에도 도로를 침범하여 위치하고 있는 경우가 많다. 땅이 국가나 지자체 소유로서, 이러한 국.공유지 위에 살 곳이 없는 도시 빈민들이 거주를 위한 목적으로 무단으로 점유해 집을 지은 것들이다. 따라서 도시 빈민들을 구제하고 이런한 무허가건축물들을 관리하기 위해 양성화하여 무허가건축물을 모두 조사한 후 ‘무허가건축물 관리대장(무허가 건축물 확인원)’이라는 것을 만들어 놓았는데, 이 확인원이 존재하면 ‘기존무허가건축물’로서 인정받아 이 주택을 구입해도 분양자격이 주어진다.

 

이렇듯 ‘기존무허가건축물’은 정상적인 분양자격이 주어짐에도 불구하고 ‘무허가건축물’이라는 용어상의 부정적인 어감으로 인해 마치 재산상의 권리행사를 제대로 할 수 없는 것은 아닌지 오해를 하기 쉽다. 재개발사업 시행으로 인한 권리가액 평가에 있어서도 기존 무허가 건축물의 경우 오래되고 낡은 건축물이 많으므로 평가를 낮게 받는 것이지 평가에 있어 차등을 두기 때문에 낮게 책정되는 것은 아닌 것이다.

 

재개발사업으로 향후 아파트를 배정받을 때 무허가 건축물 대장에 등재된 건축물은 분양자격에 있어 법적으로 문제는 없다. 그런데 보통 무허가 건축물 확인원을 발급받아 보면 “본 확인서는 아파트 입주권과 무관함”이라는 문구가 중간에 삽입되어 있는 것을 볼 수 있다. 이를 보고 아파트 배정을 염려하는 사람들이 있는데 이 무허가 건축물 확인원이 아파트 입주권을 주는 ‘증표’가 아니라는 것이지, 입주권과 조합원에 의한 분양자격은 별개이므로 재개발사업이 진행되면 아파트를 배정 받을 수 있는 분양 자격이 주어짐에는 틀림없는 것이다.

 

앞으로 기존 무허가 건축물 동의율 산정에서 제외

그러나 조합정관이 인정시

조합원 자격취득, 분양자격은 그대로 유지

최근 2010년 7월 상도11구역에서의 대법원 판결로 인해 기존 무허가 건축물 소유자는 원칙적으로 조합원 자격이 인정되는 토지 등 소유자로 볼 수 없고 다만 정관에 따라 예외적으로 조합원 자격을 인정받을 수 있도록 되어있다.

 

이 판결로 인해 서울시는 기존무허가건축물 소유자를 원칙적으로 토지등 소유자 수 산정에서 제외한다는 원칙을 세웠다. 즉, 조합설립인가를 위해서는 해당지역 주민의 동의율이 75%를 넘어야 하는데, 지금까지 기존무허가 건축물 소유자를 포함해 동의율을 산정하였으나 향후 이들을 빼고 동의율을 계산한다. 그러나 기존에 이미 설립된 추진위원회나 조합 중 기존 무허가 건축물 소유자를 제외하면 동의율에 미달하는 경우 동의자를 보완하는 등의 조치를 취하도록 했다.

따라서 이제는 기존무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정하는 정관이 조합 총회에서 통과되어야 비로소, 이들 기존무허가건축물 소유자는 조합원으로 인정받는다.

 

즉, 기존무허가 건축물 소유자들은 정비계획 입안 제안의 동의, 추진위원회 설립 및 조합설립인가 동의를 받는 절차에서 제외되는 것이다. 여기에서 알아두어야 할 것이 조합원 자격과 분양자격은 다른가 하는 문제이다. 현재 법령의 해석은 조합원 자격과 분양자격은 별개의 것으로 판단하고 있는 바, 조합 총회에서 자격을 인정받기 전에는 조합원으로서 해당 사업의 주체적인 의결권을 행사할 수 없을 뿐, 분양자격에는 문제가 없는 것이다.

 

조합 정관으로 인정후에는 조합원으로서 사업 추진 과정에서의 각 안건에 대해 의결권을 행사할 수도 있고, 서울시 조례가 인정하고 있는 주거용 기존 무허가 건축물로서 공동주택의 분양자격도 물론 인정되는 것이다.

 

불하금액과 프리미엄을 합한 금액을 잘 계산해 보고 투자해야

 

무허가건축물은 매매시 땅은 국가나 공공기관이 소유자이므로 건물을 점유한 자가 소유자로서 매도하게 된다. 이러한 형식이 가능한 이유는 재개발사업 조합은 사업시행인가 후 구역 내 국.공유지를 임대주택부지 또는 정비기반시설용 부지 등으로 이용하기 위해 소유기관으로로부터 매입하는데, (=정비구역안 국.공유재산은 정비사업외의 목적으로 매각 또는 양도 불가) 이때 조합에서 일괄 매입을 하는것이 원칙이나, 국.공유지 위에 점유권자가 있을 때는 그 점유권자에게 우선 매입의(수의 계약) 기회를 주는 것이다.

 

국가가 재개발 아파트 분양자격을 가질 것이 아니기에, 토지 소유자가 포기(?)한 분양자격을 지상권자로서 점유권자가 가진다고 보면 된다.

그리하여 점유권자에게 처음에는 건물만 구입하고, 추후 사업시행인가의 고시 후 국.공유지 처분평가를 하고 난 뒤에 책정된 금액으로 소유기관으로부터 점유하고 있는 토지를 불하(매입)받는 것이다.

일명 건물만 구입하므로 ‘뚜껑’을 구입한다고 하며, 이로 인해 현장에서는 뚜껑값, ‘P(프리미엄)’를 주고 거래한다. 이 때문에 정확한 시세가 가늠하기 힘들고 물건이 많지도 않아 우선 프리미엄이 적은 물건이 소진되면 이후 호가는 그 이상으로 형성되므로, 주변에 형성된 프리미엄을 보고 적절한 가격을 따져보아야 된다.

인근의 일반 주택보다 ㎡당 시세가 싸다고 별다른 분석없이 너무 높은 프리미엄을 주고 구입하였을 때 추후 불하대금과 프리미엄을 합한 금액이 주택 총 투자금액이 되므로 계산하여 보았을 때 조합원 분양가보다도 더 높은 금액을 주고 매입하는 경우가 발생할 수도 있는 것이다. 또한, 변상금 등 사용료가 체납된 것이 없는 지 확인 등 구입 시 일반주택 보다 더 세심한 주의가 필요하다.

 

이주비가 지급되는 시점이 되면 투자 금액

 

회수가능, 소액투자로 바람직.

무허가건축물 매입의 장점은 국.공유지 점유권으로 해당 재개발지역의 조합원지분을 싸게 매입할 수 있는것으로 토지는 추후에 불하 받을 때, 장기 저리이 모기지론처럼 불하받으면 되고 우선은 주택값만 들어가므로 초기에 적은 돈으로 재개발구역의 분양자격을 획득할 수 있다는 점이 있다. 보통 연리 4~5%로 20년 또는 15년 동안 장기적으로, 입주 후부터 분할 납부해도 되는 경우도 있으며, 우선은 사용료만 내면 되므로 초기투자금액이 사유지 보다 싸게 살 수 있는 것이다.

 

그러나 점유 토지가 국유지인지 시유지인지에 따라 불하방식이 다르고 기간 및 금리도 다르며, 혹 특이한 경우에는 토지를 불하 받을 수 없는 경우도 생길 수 있다. 그러므로 무허가건축물 투자 시 소유기관이 어디인지 확인하고, 불하방식과 불하가능여부 등을 소관기관에 직접 문의하고 체크하여 투자를 해야 하는 것이다

 

무허가 건축물이라도 옛날 판자집처럼 다 쓰러져가는 건물만 있는 것이 아니라 수리를 통해

 

거주하기에 적당한 곳도 많으며 또한 전세를 놓을 수도 있으며, 이주비가 지급되는 시점 전.후에 투자하면 국.공유지의 불하 대금은 사업시행인가 시점을 기준으로 평가하여 정해진다. 통상적으로 이주비지급 시점 전에 불하 계약을 보통 마치므로 토지 불하대금을 알 수 있어 권리가액도 가늠할 수 있다.

 

이렇게 이주비가 지급되는 시점이 되면 투자금액의 회수 또는 소액 투자가 가능하므로 거래가 활발해진다. 또한 원주민으로부터 구입하게 되면 등기비용을 절감할 수 있다. 재개발 지분은 입주시까지 여러 차례 손 바뀜이 이루어지기 마련인데, 서울시의 경우 원주민으로부터 최초로 매수한 자는 등기비 부과없이 명의변경을 해주고 있다. 이처럼 잘만 선택하면 무허가건축물은 소액으로 재개발 아파트 분양자격을 가질 수 있는 좋은 투자상품이다.

 

기존무허가 건축물 투자 시 유의사항.

첫째

‘기존무허가건물‘에 해당하는지 반드시 확인한다. 해당 구청 주택과에서 ’무허가건축물 확인 원‘이 있는지 먼저 확인하고, 없다면 ’기존무허가건물‘로 인정받을 기타 요건을 충족시키는지 확인해야 한다.

둘째

점유권자에게 정당한 권리가 있는지 확인하고, 점용료를 해마다 납부하고 있는지 확인한다. 대부분의 국.공유지 점유자는 점용료를 납부하지 않고 있다가 이주비 등으로 공제 당하는 경우가 있으므로 해당구청 재무과에서 계약자가 정당한 권리자인지 여부와, 정확한 점유면적과 점용료(사용료) 납부 내역 등을 확인해야 한다.

셋째

 

국.공유지는 소유하는 기관별로 불하의 기간도 다르고 이율도 다르다. 따라서 소유 관청에

 

직접 정확한 권리관계와 불하조건을 확인해야 한다.