부동산의 움직임을 읽어라

부동산시장이 주는 시그널을 읽어라(1)

신대성 전문기자l승인2016.09.29 14:02

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부동산시장이 주는 시그널에는 여러 가지가 있다. 거래량의 변화, 전세가격의 변동, 주택공급량 및 미분양물량의 적체 또는 소진, 금리의 변화, 경매물건의 추이, 정책의 변화 등 많은 예측 자료들이 있다.

거래량이 많아지면 가격도 오르고 반대로 거래량이 적어지면 가격 또한 떨어진다. 어느 쪽이 먼저인지는 알 수 없고 꼭 거래량과 가격이 동시에 움직인다고도 말할 수 없다.

이는 부동산 가격이 오르면 부동산을 구입하려는 사람들이 많아지지만, 부동산을 보유한 입장에서는 굳이 팔 이유가 없으므로 가격이 오를 때 거래량이 늘어날 이유는 없기 때문이다. 다만, 거래량이 많아진다는 것은 주택가격이 오른다는 신호탄이기 때문에 시장상승이라는 시그널로 인식할 수 있다.

전세가격의 변동으로도 시그널을 확인할 수 있는데, 전세가격은 부동산시장의 변화와 역상관관계를 가진다는 것이다. 쉽게 얘기하면, 집값이 오르는 시기에는 전세가격이 안정된 수준을 보인다. 전세가가 오르지 않고 평탄한 박스권을 형성한다는 말이다. 반대로 집값이 하락하는 시기에는 전세가격의 급상승을 야기한다.

이는 수요와 공급의 원칙으로 설명이 가능한데, 수요가 많아지면 결국 공급량의 부족으로 전세값은 오르게 되는 현상과 같다. 앞서 언급한 거래량에서 집값이 하락하면 매매 거래량은 줄게 되지만 역으로 전세거래량은 증가해 전세가격이 오르게 되는 현상과 같다. 주택공급량을 보더라도 시장의 시그널을 알 수 있다.

부동산시장이 상승시기일 땐 주택공급량은 급상승하게 되며, 역으로 시장이 어려워질 때 공급량은 크게 감소한다. 몇 년째 공급은 줄었지만 여전히 미분양물량이 많다는 것은 시장이 그만큼 어려워졌다는 말이다.

이때의 현상은 전세가격의 상승이라 할 수 있다. 금리 또한 시장의 시그널이라 할 수 있다. 하지만 금리가 반드시 부동산시장과 같이 움직인다고 생각하는 것은 맞지 않다. 금리는 그 나라의 경제상황과 맞물려 있다. 금리가 높다면 경제상황이 좋다는 의미이고 금리가 낮다면 그 만큼 힘든 상황이라는 것으로 생각하면 쉽다. 부동산과는 직접적인 관계가 적다는 말이다.

지금의 국내 경제상황은 좋지 않다. 물론 앞으로도 좋아지기는 어려울 것으로 보인다.  ‘저성장 저금리’ 시대가 도래한 것이다. 미국금리의 인상이 국내에도 영향을 미칠 것이라는 보도가 많은데, 결코 쉽지 않아 보인다. 미국금리와 국내 금리상황은 별개라고 보는 것이 지금으로서는 현명하다.

이를 이용해 KB국민은행이나 신한은행, 하나은행 등 1금융권과 새마을금고, 저축은행, 보험회사 등 2금융권들이 고정금리의 안정성을 주장하며 가입을 권장하지만 이는 그들이 더 잘 안다. 향후 우리나라 금리는 더 하락하게 될 것이라는 점을. 마치 일본의 상황처럼 말이다.

지금의 상황에서 금리의 변화는 부동산시장, 더 정확히 말하면 ‘부동산을 통한 수익성 시장’과 연관돼 있다. 금리가 낮을수록 금융수익은 낮아진다. 상대적으로 부동산이 높은 수익을 확보할 수 있는 것으로 보이게 되고 이는 부동산시장의 거래량을 늘리는 현상을 가져온다.

반대로 금융권이 주장하는 것처럼 금리가 오르면 어떻게 될까. 이자에 대한 체감은 매우 높다. 매월 이자부담으로 100만원을 지고 있다가 금리가 올라 120만원을 이자로 내야 한다면 피부로 느끼는 부담감은 매우 크다.

이 말은 금리가 살짝만 올라도 부동산시장에는 악영향을 미치게 되며 이는 결국 부동산시장 몰락을 가져오는 결과를 초래할 것이라는 얘기지만 국내 경제상황은 금리를 높일 만큼 녹록치 않다. 오죽하면 양적완화까지 거론되겠는가. 양적완화는 돈을 시장에 푼다는 말로 돈의 가치를 떨어트린다는 말과 같다.

법원 경매시장의 움직임을 봐도 시그널을 알 수 있다. 시장이 어려운 상황일 때는 바겐세일을 하는 경매시장이라 하더라도 물건은 쌓이게 되고 반대로 시장이 좋으면 물건은 빠르게 소진된다. 또 하락시기에 낙찰가율은 낮아지지만 시장이 좋을 때의 낙찰가율은 크게 상승한다. 심지어 감정가격보다 높게 낙찰받는 경우까지 생기는데 이는 감정시기의 가격보다 시세가 더 올랐기 때문이다.