종중과의 부동산거래에서 유의할 점

 

 

종중과의 부동산 거래도 원칙적인 면에서는 일반적인 부동산 거래와 다르지 않다. 즉, 매수인은 매도인인 종중(주로 종중소유의 토지가 매도대상이 되는 경우가 많음)과 부동산 매매계약서를 작성하고 매매대금을 지불함과 동시에 소유권을 이전해오면 된다.

​

​

 종중과의 부동산 매매계약에서 특히 주의해야 할 점이 있는데, 그것은 바로 “종중 내부에서 토지를 매도하겠다는 적법한 결의를 거쳤는지”에 대한 면밀한 검토를 해야 한다는 점이다.

​

​

종중의 법적지위는 비법인 사단이다. 사단법인이나 재단법인처럼 “법인”으로 등록되지는 않았지만 사단으로서의 성질을 가진 단체를 비법인 사단이라 말하는데, 이런 비법인 사단의 전형적인 예로는, 종중, 교회, 재건축조합 등이 있다.

​

​

민법 제275조 내지 제277조에서는 종중같은 비법인 사단이 부동산 등 재산을 보유하는 경우에 대해서 규율하고 있는데, “법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.”, “총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.”고 규정하고 있다.

​

​

즉, 단독으로 물건을 소유할 경우라면, 그 개인이 마음대로 자신만의 의사에 의해서 관리도 하고 처분도 할 수 있지만, 종중처럼 비법인 사단의 소유인 부동산은 종중의 대표자나 연고항존자(생존하는 종원 중 항렬이 가장 높고 나이가 많은 자)라고 해서 독자적으로 부동산을 처분할 수는 없다는 말이다.

​

​

 결국 종중 소유의 부동산을 매도하기 위해서는 종중의 대표자가 종원들에게 “부동산 매도 안건으로 총회를 개최한다.“는 취지를 통지하고 “종중규약에 맞는 의결절차(종중규약이 없다면 종중총회의 결의)”를 거친 후에 매매계약서를 작성해야만 유효한 매매계약이 성립한다는 말이다. 아울러, 명의신탁해지 등 종중소유의 부동산과 관련하여 소송을 제기하는 경우에도 소송자체가 총유재산에 대한 보존행위로 볼 수 있기 때문에 종중총회의 결의를 거쳐야 한다.

​

​

여기서, 종중이란 중간형태의 종중일수도 있고 소종중일 수도 있는 등 다양한 형태의 종중을 다 포함하는데, 일반적으로 족보에 의하여 소집통지대상이 되는 종중원의 범위가 확정된다.

 

​

예를 들어, 서울김씨 시조인 김갑돌의 25세손인 김기영을 시조로 하는 종중이 있다면, 김기영이라는 공동선조 이하의 성년자손이 모두 종중원이 된다.(24세손의 자손은 종중원이 아니다.)

 

​

아울러, 대법원은 2005년 7월 여성도 종중원에 포함된다는 판결을 하였으므로 성인 여성 종중원에게도 총회소집통지를 해야 한다.

​

​

그렇다면, 소집 통지자가 아닌 사람이 소집통지를 했거나, 여성 등 일부 종중원에게 제대로 통지를 하지 않은 상태에서 종중총회를 개최하여 부동산을 매도하는 결의를 하고 매도했다면, 그 매매계약의 효력은 어떠할까? 그러한 부동산 매도행위는 적법한 총회결의를 거치지 않았기 때문에 무효로 된다.

​

​

때문에 부적법한 결의를 거친 종중의 대표자와 매매계약을 체결한 매수자는 불의의 피해를 입을 수 가 있다.

​

​

예를 들어, 종중소유의 100억원 상당의 토지를 계약금 10억원을 주고 매수한 한 시행사가 후에 종중원으로부터 “적법한 종중결의가 없는 상태에서의 계약이므로 매매계약은 무효이다.”라는 내용증명을 받았다고 가정하자.

​

​

이 경우, 매수회사는 계약금을 전달한 종중의 대표자 개인으로부터 부당이득금으로 계약금을 반환받을 수 있을 뿐, 그 계약이 유효하다는 주장을 하지는 못한다.

​

​

물론, 종중이 적법한 총회결의를 거쳐 종중대표자의 매도행위를 추인한다면 그 매매계약도 유효로 되겠지만, 오히려 종중에서 종중대표자 개인을 횡령이나 배임혐의로 고소하는 경우가 종종 일어난다.

​

매수회사로서는 종중대표자 개인이 10억원을 다 사용해버렸다면, 어디에서도 계약금을 반환받을 수 없는 아주 황당한 상황에 빠지게 되는 것이다.

​

이상의 법리는 재건축조합에서 조합원총회의 결의가 무효일 때 발생하는 상황과 너무도 유사하다. 조합원 총회결의가 무효라면, 결의가 유효임을 전제로 해서 행한 후속 법률행위는 모두 무효가 되어버리는 것과 비슷한 상황이 발생하는 것이다.

​

​

결국, 개인의 재산이 아니라 집단의 재산이기 때문에 보존이나 처분절차가 까다로워지게 되는 것으로 어찌 보면 너무나도 당연한 귀결이다.

​

​

따라서, 종중소유의 부동산을 매수하려고 하는 자는, 단순히 등기부등본과 권리필증, 종중규약만을 확인할 것이 아니라, 종중총회 의사록 및 매도를 결의한 내용을 확인할 수 있는 서면, 나아가 해당 종중의 종원에게 적법하게 통지가 되었는지를 확인할 수 있는 서면, 종중원임을 확인할 수 있는 족보 등을 종중대표자로부터 수령해서 세심하게 체크해야 한다.

​​

​

한편, 종중과의 부동산 매매계약과는 다르지만, 종중이 종중원을 상대로 소유권이전등기를 말소하라는 소송도 실무에서는 흔히 발생한다.

​

​

즉, 개별 종중원의 이름으로 소유권등기를 해놓았는데 시간이 흐르면서 개별 종중원들이 “자신들 고유의 토지이지 종중의 토지가 아니다.”라고 주장하면서 반환을 거부하는 일이 종종 발생한다. 이 경우 종중에서는 “사실 개별 종중원에게 명의신탁을 해 놓았는데, 이제 명의신탁을 해지하니 종중에게 소유권을 돌려 달라.”는 내용의 소송을 하게 된다.

​

​

법원은 종중의 말이 맞는지 개별 종중원의 말이 맞는지에 대해서는 각자가 제출하는 증거서류들을 취합하여 판단하게 된다.

​

​

 이 때 종중이 “그 부동산이 종중 소유의 토지이다.”라는 점을 입증해서 승소하기 위해서는, 종중이 제대로 성립되어 있는지를 족보 등을 통해서 밝히고, 명의를 신탁했다는 여러 정황 예컨대, 종중의 돈으로 세금을 납부했다든지, 그 토지에 여러 조상들의 분묘가 설치되어 있다든지, 등기권리증을 개별 종중원이 아닌 종중대표자가 보관하고 있다든지 등등을 입증하여야 한다.

​

​

종중과의 부동산 거래는 여러 종중원들의 이해가 얽혀서 본의 아니게 복잡한 소송에 연루되는 일이 많기 때문에 계약 체결시 반드시 법률전문가의 도움을 받아야 되는 분야이다.

​