유치권 깨뜨리기

[고윤기 변호사] 8가지 전략만 있다면 유치권도 무섭지 않다.

<들어가며>

길을 가다보면 커다란 건물에 ‘유치권 행사 중’이라고 쓰인 플래카드가 종종 보입니다. 그리고 뉴스에서는 종종 ‘허위 유치권’에 대해 보도하기도 합니다.

도대체 유치권이 무엇일까요? 법적으로는 “타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리”라고 정의됩니다. 유치권을 가장 원초적으로 정의하자면 “내 돈 갚기 전에는 네 물건 안돌려 줄 꺼야!”라고도 할 수 있습니다.

유치권은 일반적인 부동산 거래 보다는 경매를 통한 부동산의 취득 시 많이 문제가 됩니다. 과거 경매는 정보를 가진 자들의 훌륭한 재테크 수단이었습니다. 그러나 인터넷의 발달로 경매에 관한 교육, 정보교환 등이 활성화 된 이후 권리관계가 단순한 부동산에 대한 경매 참여로는 더 이상 높은 수익을 기대하기 어려워졌습니다.

권리관계가 복잡하거나, 유치권, 법정지상권이 있는 부동산은 잘 모르면 투자할 수 없습니다. 역으로 생각하면 이러한 부동산에 투자를 해야 돈을 벌 수 있다는 말입니다.

<유치권의 위험 부담>

일반적으로 경매로 낙찰을 받으면, 선행하는 담보 등 법률적 부담이 소멸하는 것이 원칙입니다. 그러나 유치권이 있는 부동산의 경우 유치권자는 경매대금에서 우선 변제를 받을 권리는 없으나, 유치권의 부담은 경매 낙찰자에게 인수되기 때문에 유치권자는 (선행하는 담보 물권에 우선하여) 사실상 최우선변제권을 가지게 됩니다.

유치권은 등기되지 않고, 유치권자가 유치권을 신고할 의무도 없습니다. 유치권을 주장하는 자가 유치권을 신고를 한 경우에도, 법원은 유치권이 진정한 것인지에 대한 심사를 하지 않습니다. 법원은 유치권의 신고가 있는 경우 유치권의 성립여부에 대한 법률적인 판단을 하는 것이 아니라, 형식적 심사만으로 ‘유치권 성립여지 있음’, ‘유치권신고가 있으나 그 성립여부 불투명함’ 등으로 기재를 합니다.

그러다 보니 낙찰 희망자는 부지런히 발품을 팔아, 유치권이 진정한 것인지를 확인해야 합니다. 유치권이 진정한 것인지에 대해서는 전적으로 매수인의 부담입니다. 낙찰 후에나 매수인은 명도소송 등을 통해서 유치권이 진정한 것인지에 대해 확인할 수 있습니다.

만약 낙찰 후에 유치권이 진정한 것으로 밝혀진다면, 매수인에게는 엄청난 금전적인 부담으로 작용합니다.

<유치권의 깨뜨리기>

일반적으로 규모가 큰 부동산에 유치권이 있습니다. 그리고 대규모 부동산은 거래 규모가 크기 때문에 큰 수익이 발생할 여지가 있습니다. 이러한 점 때문에, 유치권에 대한 법률적 분석이 어렵다는 점을 악용해 허위·과장된 유치권을 신고하거나 행사하는 자들이 많습니다. 그렇다면 이러한 유치권을 깨뜨리려면 어떤 방법이 필요할 까요?

민법 제320조 제1항은 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.’라고 하여 유치권을 규정하고 있습니다.

세부적으로 분석하면 더 많은 쟁점이 나오겠지만, 위 조문에 따라 유치권의 성립요건을 분석하면 다음과 같은 내용들이 나옵니다(유치권의 성립요건은 분석하는 사람마다 다르나, 필자는 편의에 따라 아래와 같이 분류하였습니다).

위 내용을 보고 유치권이 성립하는지 혹은 소멸하였는지 여부를 판단할 수 있습니까? 아니면 위 내용이 무슨 내용인지 알 수 있습니까? 알 수 있다면 당신은 이미 부동산 전문가입니다.

변호사가 읽어봐도 유치권은 어렵습니다. 특히 유치권은 법적 쟁점 외에도 허위 과장 유치권, 명도 거부 등의 현실적인 문제가 있기 때문에, 더욱더 어렵습니다.

그런데 유치권이 성립하려면 위와 같은 어려운 요건을 모두 갖추어야 합니다. 유치권은 ‘깨뜨린다.’라는 표현을 많이 씁니다. ‘깨뜨린다.’라는 표현은 법률용어가 아닙니다. 그럼에도 변호사를 비롯한 많은 법률전문가 들이 유독 유치권과 관련해서는 ‘깨뜨린다.’라는 표현을 사용합니다. 그만큼 유치권은 부서지기 쉬운 불완전한 권리입니다.

유치권을 깨뜨리려면 어떻게 해야 할까요? 위요건 중 단 한 가지만 깨뜨리면 됩니다. 바꾸어 말하면, 유치권은 성립하기는 어렵지만 부수어지기는 쉬운 권리입니다.

유치권이 성립하려면, 점유자가 채권을 가지고 있어야 합니다. 유치권이 있다고 주장하는 자에게 채권의 전부나 일부가 존재하지 않거나 소멸하였다면, 유치권을 행사할 수 없습니다. 이번 칼럼에서는 유치권의 ‘피담보채권이 존재하지 않음’을 밝혀 유치권을 깨뜨리는 방법을 말씀드리겠습니다.

공사업자가 공사대금 채권을 신고하는 경우, 공사를 하지 않았는데도 공사한 것처럼 신고하거나, 공사대금을 부풀려서 신고하는 경우가 종종 있습니다. 이러한 존재하지 않거나 부풀려진 공사대금 채권에 기한 유치권을 깨뜨리기 위해서는, 유치권을 주장하는 자가 공사비를 투입하지 않았음을 증명하면 됩니다.

보통 유치권 부존재확인 소송이나 명도소송을 통하게 되는데요, 소송과정에서 공사대금과 관련한 객관적인 자료를 제출하도록 요구해야 합니다. 보통 소송에서는 다음과 같은 것들이 쟁점이 됩니다.

(1) 공사 계약서가 진정한 계약서인지 여부

공사계약서의 작성 시기와 공사 세부사항의 기재 내역을 살펴야 합니다.

(2) 은행거래 내역(공사대금의 입금여부), 공사비 지출내역

공사업자가 공사대금을 현금으로 거래하였다는 주장은 법원에서 잘 받아들여 지지 않습니다.

(3) 공사업자의 관련 자격증, 면허가 있는지 여부

진정한 공사업자인지를 살펴보기 위하여 검토하여야 합니다.

(4) 사업자등록증의 명의자가 누구인지

공사업자의 사업자등록증의 명의를 확인해서, 동일인인지 여부를 가려야 합니다.

(5) 공사와 관련한 세금계산서 발행여부

세금계산서를 허위로 발행하는 경우가 많아 주의를 요합니다.

(6) 부가세 등 신고 여부

부가가치세를 신고하였는지 여부도 중요한 쟁점이 됩니다.

(7) 이 사건 외에 다른 공사실적이 있는지 여부

이 사건 외에 다른 공사실적이 없다면, 공사업자의 유치권 주장을 믿기 어렵습니다.

(8) 공사업자와 채무자와의 관계

공사업자가 채무자와 동일인인 경우가 있습니다. 또한 채무자가 회사를 설립하여 공사도급계약을 하는 경우도 있으니 잘 살펴야 합니다.

소송에서 위와 같은 점들이 증명이 된다면, 유치권을 깨뜨릴 수 있습니다. 물론 쉬운 문제는 아닙니다. 유치권을 주장하는 자가 위와 같은 자료들을 허위로 만들어 법원을 속이는 경우가 많기 때문에, 상황별로 자세한 검토가 필요합니다. 그 외에도 경매, 입찰방해죄로 형사고소를 해서 유치권의 존재 여부를 증명하는 방법도 있습니다.

<마치며>

경매 초보자들에게는 “XX가 경매로 엄청나게 돈을 벌었다.”, “OO이는 경매로 집을 싸게 샀다더라.”는 식의 좋은 이야기만 귀에 들립니다. 경매는 훌륭한 재테크 수단입니다. 그러나 자칫 잘못하면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 거짓정보에 현혹되지 말고, 필요한 경우 부동산 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.

부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사