2주택자 절세방안,어느걸 먼저팔까?

[Tax & Law] 아파트 2채 보유자, 현명하게 집 팔려면…

매일경제 |2016.05.27 04:17

# 정년 퇴직을 얼마 남겨두지 않은 공무원 김 모씨는 현재 아파트 두 채를 보유하고 있다. 15년 전 구입한 A아파트(기준시가 6억원, 양도차익 5억원)에서 거주하고 B아파트(5년 보유, 기준시가 4억원, 양도차익 1억원)는 월세를 주고 있다. 김씨는 자녀 결혼 등 목돈 지출을 앞두고 아파트 두 채 중 한 채를 팔고자 한다. 문제는 양도차익이 큰 A아파트를 먼저 처분하고 싶어한다는 것. 세금 부담이 염려스러울 수밖에 없는 상황이다.

오랫동안 보유한 주택의 경우 양도차익이 커 세부담도 큰 만큼 매각을 망설이는 경우가 많다. 김씨의 경우 차익이 큰 A아파트를 먼저 팔면 양도소득세와 지방소득세를 합해 1억2390만원의 세금을 내야 한다. 반면 B아파트를 먼저 팔면 세금을 1603만원만 내면 된다. 양도차익이 큰 A아파트를 먼저 팔면서 절세할 수 있는 방법이 있을까?

결론부터 말하자면, 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 활용하면 된다. 김씨가 먼저 B아파트 주택임대사업자로 등록한 후 A아파트를 양도하게 되면 임대주택인 B아파트는 주택 수에서 제외돼 1세대 1주택 비과세 혜택을 받게 된다.

이를 위해서는 다음 네 가지 요건을 전부 충족해야 한다. 첫째, 임대주택은 임대 개시일 현재 기준시가 6억원(수도권 외 지역 3억원) 이하여야 한다. 기준시가는 일반적으로 시가보다 낮게 고시되는 만큼 시세가 6억원보다 높더라도 기준시가는 6억원 이하일 수 있다.

둘째, 임대주택 요건에 해당된다면 주택임대사업자 등록을 해야 한다. 임대주택법에 따라 시·군·구청에 주택임대사업자로 등록하고 세무서에도 주택임대사업자로 등록해야 한다. 실질적으로 임대사업을 하고 있더라도 사업자 등록이 되어 있지 않거나 시·군·구청이나 세무서 중 한 곳에만 사업자 등록이 되어 있는 경우에는 세제 혜택을 받을 수 없다.

셋째, 사업자 등록을 한 임대주택은 최소한 5년 이상 임대해야 한다. 5년 임대 전에 거주주택을 매도해도 비과세 혜택은 받을 수 있지만 이후 임대기간 요건을 채우지 못하면 추징된다.

넷째, 임대주택 외 비과세 받고자 하는 거주주택은 반드시 2년 이상 거주했어야 한다. 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건에서 보유만 2년 하면 되는 것과 차이가 있다. 보유 기간 중 거주했던 기간이 2년 이상이어야 한다.

김씨는 위의 요건을 모두 충족시킬 수 있어 2년 이상 거주 중인 A아파트를 먼저 팔면서 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 월세를 받고 있는 B아파트는 서울에 위치해 있고 기준시가 6억원 이하여서 임대주택 요건이 충족된다.

김씨가 B아파트에 주택임대사업자 등록 후 이사 갈 새 아파트를 먼저 구입하고 A아파트를 매각해도 여전히 비과세 혜택은 유효하다. 임대주택은 주택 수에 포함되지 않고 새 아파트 구입 후 3년 내 A아파트를 매각하는 것은 대체취득에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 동시에 적용받을 수 있기 때문이다.

거주주택 비과세 특례는 비과세 순서를 바꾸는 전략이므로 보유하고 있는 여러 주택 중 어떤 것을 임대주택으로 등록하고 어떤 것을 거주주택으로 하여 먼저 비과세 처리할 것인지 주택의 양도차익, 보유 기간과 장기보유특별공제율, 향후 거주할 수 있는 기간 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다.


참고로 세법은 주택임대사업 활성화를 위해 종합소득세, 취득세 등 다양한 세제 혜택을 주고 있어 잘 활용하면 절세에 유리하다. 우선 소규모 주택임대소득에 대해서는 종합소득세 부담을 완화해 주고 있다. 주택임대소득이 연 2000만원 이하면 2014~2016년까지 3년간 임대소득에 대한 종합소득세를 비과세하고 2017년 이후에는 14%로 분리과세한다. 분리과세 산출세액 계산 시 공제율이 높아 연소득 1000만원까지는 실질적으로 세금이 발생되지 않는다. 2017년 이후 분리과세로 변경되더라도 세부담을 대폭 낮춘 것이다.

임대사업자가 공동주택이나 임대주택에 해당되는 오피스텔을 최초 분양받는 경우 2018년 말까지 취득세가 감면된다. 오피스텔이 임대주택에 해당되기 위해서는 전용면적 85㎡ 이하에 상하수도 시설이 갖춰진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕 시설을 갖춰야 한다. 일반적인 오피스텔 취득세는 4.6%인데 전용면적 60㎡면서 임대주택 요건을 만족할 경우 100% 감면(취득세 200만원 초과 시 85%) 받을 수 있다. 재산세와 종합부동산세 혜택도 있다. 2세대 이상 매입해 임대하는 경우 2018년 말까지 면적에 따라 일정 비율로 재산세가 감면된다. 종합부동산세는 인별로 합산해 공시가격 6억원(1세대 1주택 9억원)을 초과하면 과세 대상이 되는데 임대주택은 9월 16~30일까지 합산 배제 신청하면 과세 대상에서 제외시킬 수 있다.

[서혜민 미래에셋증권 고객서비스팀 세무사]