상가 계약갱신 요구했더니 20%나 차임을 인상해달라고 하는데

상가 계약갱신 요구했더니 20%나 차임을 인상해달라고 하는데

 

1. 문제의 제기

 

김씨는 상가를 임차 받았다. 그래서 상가건물임대차보호법 제10조에 의하여 계약갱신을 요구하였다. 그러자 임대인 홍씨는 차임을 20%나 인상해달라고 청구하고 있는데, 이를 무조건 들어 주어야 하는가.

 

2. 상가 갱신과 보증금·차임 증액 범위

 

상가건물 임대차보호법은 2013. 8. 13. 일부개정을 통해 환산보증금 규모에 관계없이 모든 상가건물임대차에 5년 갱신요구권을 인정하였다. 다만, 갱신할 때의 차임, 보증금 등 증감청구의 한도는 여전히 환산보증금 규모에 따라 차별적으로 정했다.

 

즉, 소정의 환산보증금 이하 임대차계약의 경우에는 동법 제10조제3항단서가 적용되어 차임과 보증금은 동법 제11조에 따른 범위(현재는 100분의 9)에서 증감할 수 있다.

 

그러나 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 동법 제10조의2를 신설하여, “당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.”고만 규정하여, 그 범위를 규제하지 않고 당사자에게 맡기고 있다.

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따라서 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 차임과 보증금의 증감을 두고 분쟁이 발생하게 된 것이다.

 

즉, 임차인은 상가임대차의 경우 5년을 초과하지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 임대인이나 임차인은 보증금 및 차임의 증감을 청구할 수 있는데, 이러한 증감청구권은 상대방의 승낙을 기다릴 필요 없이 행사자의 의사표시가 상대방에게 도달하면 바로 효력이 발생하는 청구권으로 보아야 한다. 그러나 이때 효력이 발생한다는 것은 청구권을 행사하는 당사자가 주장하는 금액으로 바로 증액 또는 감액된다는 것이 아니다. 당사자 사이에 금액이 합의되면 아무런 문제가 없으나, 당사자 사이에 금액에 다툼이 있으면 결국 소송(보증금 증액 또는 감액청구의 소)을 통하여 확정할 수밖에 없다. 다만 소송결과 청구금액이 타당하다고 인정되면 그 효력은 그 청구 시에 곧 발생한다고 보는 것이 상당하고, 재판시를 표준으로 할 것은 아니다(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결). 즉, 증감의 효력이 발생하는 것은 소송 제기시 또는 판결 확정시가 아니라 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 소급하여 생긴다.

 

한편 민법 제628조는 “임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.”고 규정하고, 상가건물임대차보호법 제11조제1항은 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고 있는데, 이러한 차임증감청구권은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결, 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 참조),

사견은 상가건물임대차보호법이 임차인을 보호하기 위한 것이라는 점을 고려하면 분쟁예방을 위해 법이 한도를 명확히 정하는 것이 타당하다고 본다.

 

3. 사안의 해결

 

김씨의 환산보증금이 법정 한도 내라면(서울은 4억원) 임대인은 상가건물임대차보호법 제10조제3항단서에 의하여 9% 범위에서만 증액할 수 있다. 따라서 김씨는 20% 증액요구를 거부해도 된다.

 

그러나 김씨의 환산보증금이 법정 한도를 초과한다면 결국 소송을 통하여 결정할 수밖에 없는 것이다. 즉, 임차인인 김씨는 임대인이 제기하는 차임청구소송에서 방어를 하거나, 아니면 적극적으로 차임 부존재 확인소송을 제기하여 적정한 차임을 정하면 된다.

 

다만 주의하여야 할 것은 임차인은 어느 경우에라도 갱신 전 차임은 반드시 지급하여야 할 것이다. 이를 지급하지 않으면 3기 차임 연체로 계약해지 사유가 된다.<법무법인 강산 김은유 변호사