상가임차인의 대항력/ 우선변제권/ 소액임차인
안녕하세요
이젠 또 주말이네요
시간은 정말정말 잘 가네요
여러분 이번주 잘 마무리하세요
기쁘고 행복하게 말입니다^^
늘 좋은 생각만
늘 따뜻한 생각만
늘 푸르른 생각만
늘 상큼한 생각만
경매에서 임대차가 중요합니다
그 중에서도 상가임차인이 많이 언급이 되지요
상가임차인과 관련된 다음의 내용을 꼭 암기 및 이해하세요
그러나 주택임대차를 공부했다면 이것은 거의 식은죽 먹기지요
패턴이 비슷합니다
숫자 등만 조금 변형하면 될것 같습니다
대항력 등을 이해하기에 앞서 가장 먼저 확인할 사항이 있습니다
뭘까요?
주택임차인의 대항력은 점유와 전입신고만 하면 발생하지요
단, 상가임차인의 대항력은 보증금과 월세에 따라 즉 지역에 따라 일정한 보증금을 한도로 이법의 적용을 받게 한 점이라는 점입니다
다소 아쉬운 대목이 아닐 수 없습니다.
보증금 적용대상(보증금액기준)
2002. 11. 1. - 2008. 8. 20.
1) 서울특별시 : 2억4천만원 이하
2) 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울 제외) : 1억9천만원
3) 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원
4) 그 밖의 지역 : 1억4천만원
2008. 8. 21 - 2010. 7. 25.
1) 서울특별시 : 2억6천만원 이하
2) 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울 제외) : 2억1천만원
3) 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억6천만원
4) 그 밖의 지역 : 1억5천만원
2010. 7. 26. - 현재
1) 서울특별시 : 3억원 이하
2) 과밀억제권역(서울 제외) : 2억5천만원
3) 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억8천만원
4) 그 밖의 지역 : 1억5천만원
- 광역시 중 군지역은 기타 지역 기준을 적용하고 인천광역시는 과밀억제권역 기준을 적용한다
- 2010. 7. 26. 이후 광역시는 광역시 및 안산, 용인, 김포, 광주를 말한다
보증금의 산정기준
보증금 + (월세 × 100)
예를들어, 보증금 1억원에 월세 200만원이라면,
계산식 1억 + 200만 × 100 = 300,000,000원이 됩니다
가령 서울의 경우 이런 임차인까지 보호대상이 되는 것이구요
만약 보증금 1억원에 월세가 210만원이라면
1억 + 210만 × 100 = 310,000,000원이 되어 보호대상이 되지 않습니다
즉 이러한 임차인은 점유와 사업자등록을 하였다 하더라도 대항력이 생기지 않는다는 이야기입니다
환산보증금 초과로 대항력 없어 임대차기간 중에 쫓겨난 임차인 일화소개^^
임대차계약을 했지만 대항력이 없다면 새로운 소유자가 나가라면 나가야하는 법률적 현실을 절대 간과해서는 안됩니다.
예전 상담케이스^^
얼마전 신촌에서 호프집을 운영하시던 정사장님
밤늦은 시간에 걸려온 전화?
“설 교수 나도 상가건물임대차보호법 적용을 받을수 있는건가?”
신촌에서 호프집, 관철동에서 식당, 신천에서 불닭집 등 최고상권에서만 장사하시는 정 사장님은 상가건물임대차보호법의 제정 이후에 임차인에게 5년동안 계약갱신요구권이 있어 더 이상 건물임대인들과 임대차계약기간연장 등을 놓고 다투지 않아도 되고, 새로운 건물의 양수인 즉 소유자에게는 기존의 임대차계약기간을 주장하여 계약기간동안 점유, 사용함은 물론 계약만료시에는 새로운 양수인에게 보증금의 반환도 주장할 수 있다는 생각에 행복해 했습니다.
신촌에서 보증금 1억원, 월세 800만에 임대차계약을 맺고 장사하시는 우리 정사장님 정말 행복해 하셔도 되는 것일까요?
정답은? 정 사장님은 상가건물임대차보호법 시행으로 인해 행복해 하시면 안될 것 같습니다. 이유는?
환산보증금이 적용대상이 안된다면 대항력은 없기때문이죠
즉 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못하기 때문이죠
상가건물임대차보호법은 상가건물임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민경제생활의 안정을 보장하는 좋은 목적으로 탄생한 상가건물 임차인에 대해서는 대단히 좋은 법률임에 틀림 없습니다.
다만, 보증금액의 다과에 상관없이 모든 주거용건물의 임차인에 대해서 적용을 하는 주택임대차보호법과는 달리 상가건물임대차보호법은 일정한 환산보증금 요건을 갖춘 임차인에 대해서만 적용을 하고 있습니다.
즉, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다고 규정하고 있습니다. 어떤 의미일까요?
예를들어 현재
서울의 경우 - 환산보증금 3억원 이하의 임차인들에 대해서만 이법의 적용을 받을 수 있습니다
아울러 문제는 위 환산보증금이 일반 보증금의 의미가 아니라는데 문제가 있죠
만약 통상의 보증금만을 지칭하는 것이라면 대부분의 임차인들이 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있을 것입니다
사실 서울에서 보증금 3억원을 초과하는 경우가 많지 않기때문이죠
그러나 여기서의 보증금 의미는 월세를 포함한 환산보증금의 개념이라고 하는 점 꼭 유념하세요.
환산보증금을 구하는 공식은?
다시한번 볼까요?
바로바로
보증금 + 월세 × 100 = 환산보증금
따라서 위 정 사장님의 환산보증금은 보증금 1억원 + 월세 800만원 × 100 = 9억원이 되어서 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니어서 5년동안 계약갱신요구권도 가지고 있지 아니합니다.
따라서 정사장님은 계속해서 건물임대인과 수세적인 입장에서 임대차계약기간 등을 협의하여야 하고, 또한 상가의 새로운 양수인에 대해서도 아무런 대항력도 주장할 수 없는 것입니다. 안타깝다.....
이러한 상가법 적용대상이 아닌 상가임차인들은 자신들의 권리보호를 위해 임대인과 협의하여 전세권 등을 설정해 놓는 것이 좋은 방법의 하나입니다
그렇게 전세권등기를 하지 않았을 경우 새로운 소유자가 생겨 계약기간 중이라도 새로운 소유자가 정사장님에게 이젠 자기가 새로운 소유자니까 상가를 비우고 나가라고 하면 정사장님은 법률상 버틸 힘이 없어 나가야 하는 것입니다
무시무시하죠
일반인들의 정서와 가장 배치되는 부분입니다
핵심
1. 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물임대차에 적용되지 않는다.
일정한 보증금액(환산보증금) 이하의 임차인에 대해서만 적용한다
2. 환산보증금의 계산은 보증금 + 월세 × 100 이다.
3. 법의 보호대상이라면 대항요건을 갖추었다는 전제하에 새로운 소유자에게 대항력을 그리고 차후에 보증금을 반환받기전까지는 명도를 거절할수 있고 더불어 최초임대차기간부터 5년동안 계약갱신요구권도 있는 것이다
자 그럼 상가임차인의 대항력은 어떻게 하면 언제 생길까요?
상가 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 , 소득세법 또는 법인세법 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정되어 있습니다.
대항력이란? 임차인이 임차건물의 양수인(새로운 소유자), 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가지는 자에 대해 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미합니다
즉 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 임차인은 동 승계인에 대하여 임차인의 지위를 승계시켜서 임차인은 임대차 계약기간 동안 임차권 지위를 유지하고, 임대차보증금 반환시까지 계속해서 거주할 수 있는 것입니다
아울러 건물의 인도(즉 점유)와 사업자등록은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라, 존속요건이기도 합니다. 이러한 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다 하였습니다.
즉, 대항력은 임차인이 대항요건 취득 이후에 매매등으로 임차건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리로서 임차인은 임대차기간동안은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지하며, 임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속거주할 수 있다는 것입니다. 즉 보증금을 반환받을 때까지 명도를 거절할 수 있다는 것입니다
상가임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음날부터 대항력이 발생합니다
아시겠죠?
임대차계약서상 내용이 사업자등록과 일치하고, 임대차목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 합니다.
따라서, 현재 상가를 임차하여 사업을 하고 있으나, 사업자등록을 하지 않은 임차인의 경우 이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록신청을 하여야 합니다. 확정일자는 사업자등록신청과 임대차계약서에 동시에 받을 수 있습니다
어디서?
바로 관할세무서에서...
다음 은 상가임차인의 우선변제권에 대한 설명입니다
우선변제권은 어떨때 중요할까요?
바로바로 나중에 경매에 들어갔을때 배당순위 정할 때 중요합니다
임차권 자체는 채권입니다만 확정일자를 통해 우선변제권 즉 물권화 시켜주는 것이지요
상가임차인이 우선변제권을 갖추는 시기는 언제일까요?
1. 확정일자의 효력
임차인이 대항요건을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받으면 동 임차인은 경매, 공매시 임차건물(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
과거에는 전세권 등의 등기를 설정하여야만이 임차인이 우선변제권이 있었으나, 이 법을 통하여 간이한 절차, 즉 관할세무서에서 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 발생하게 됩니다.
확정일자를 통해 우선변제권을 가지려면 그 전제로 대항요건을 갖추어야 한다는 점이 아주 중요한 부분입니다. 만일 대항요건을 구비하지 못한상태에서 확정일자를 받았다면 우선변제권은 발생하지 않습니다
나. 확정일자 부여기관
확정일자를 부여할 수 있는 기관으로는 관할세무서(임차건물의 소재지 관할세무서장)가 유일합니다. 주택임대차계약서에 확정일자를 부여해주는 기관은 등기소, 주민센타(동사무소), 공증사무실 등이 가능하지만,
이 법의 확정일자 부여는 관할세무서만이 가능하다고 하는 점을 유념하세요.
아울러 확정일자는 임대차계약서에 부여를 받아야 한다는 점도 유념하세요.
note.
1. 상가 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 즉 대항력이 생긴다는 것입니다.
2. 상가임대차에 있어서 상가의 인도와 사업자등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다는 점도 중요합니다.
3. 임차인이 대항요건을 갖추고, 관할세무서로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받으면 임차인은 경매, 공매시 임차건물(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
4. 이 법의 확정일자 부여는 관할세무서만이 가능합니다.
마지막으로 소액임차인의 최우선변제권에 대해서 알아봅니다
소액임차인의 최우선변제권은 임차건물이 경매, 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금 중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 의미합니다.
최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면 생기는 것으로 확정일자와는 무관합니다
실무에서 보면 소액임차인이 확정일자를 갖추지 않으면 최우선변제권이 없다고 하는데 그러면 질 떨어지는 소리입니다
아시겠죠?
자 소액임차인은 확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히 최우선변제권이 생긴다.
이 부분은 주택임대차도 동일합니다
뒤에서 또 언급되겠습니다만
소액임차인이 최우선변제를 받기위한 2가지 요건(보증금액이 범위에 들어간다는 전제하에)
1. 경매개시결정기입등기전까지 대항력을 갖출 것
2. 배당요구종기일까지 반드시 배당요구해야 할 것
나. 최우선변제권의 보호범위 및 금액(2010. 7. 26. - 현재)
1) 소액임차인의 범위 (다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.)
① 서울특별시 : 5,000만원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울제외) : 4,500만원
③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다), 김포, 광주, 용인, 안산 : 3천만원
④ 그 밖의 지역 : 2천500만원
2) 최우선변제를 받을 수 있는 금액(다음 각호 금액 이하)
① 서울특별시 : 1,500만원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울제외) : 1,350만원
③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다), 김포, 광주, 용인, 안산 : 900만원
④ 그 밖의 지역 : 750만원
단, 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.
note.
1. 최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면 생기는 것으로 확정일자와는 무관하다. 확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히 최우선변제권이 생긴다.
단, 경매개시결정기입등기전에 대항력을 갖추어야 한다.
2. 소액임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제권이 있다.
잘 모른다면
제 카페에 놀러오셔서 함께 공부해요
멋진 한주
여러분 멋진 한주 잘 마무리 화이팅^^
가장 공신력있는 사람을 지향합니다
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