-분양계약 해제의 장애물은 중도금 대출-
아파트를 분양받게 되면 입주를 하거나, 전. 월세를 놓거나 둘 중에 하나를 택해야 합니다. 즉, 어찌하든 잔금을 치루고 이전등기를 받아야 한다는 것입니다. 그러나 등기를 치룰 형편에 이르지 못하면 그때부터는 여러 가지 문제가 복잡하게 일어나게 됩니다.
옛날에도 아파트를 분양받아 놨다가 사정에 따라 입주를 못하는 사람들이 있었습니다. 하지만 지금과 같은 침체기가 아니었기 때문에 계약금 중 일부만 몰취하고 일부는 돌려주는 건설사도 있었고, 계약금 전체를 돌려주는 건설사도 있었습니다. 대개 입주 때는 프리미엄이 붙어 있었기 때문이지요.
요즘은 입주가 마감된 후 1개월이 지나면 수분양자들은 자신의 의사를 명백히 결정해야 합니다. 자신이 대출금에 대한 이자를 안 내더라도 건설사에서 대납을 해 주면 신용카드가 정지되지 않지만, 건설사마저 이자를 내지 않으면 은행에서는 수분양자의 신용카드부터 정지시켜 버립니다.
수분양자가 입주를 못하게 되면 중도금 대출액은 보증인인 시행. 시공사가 대신 은행에 반환해야 하는데 시행. 시공사가 대위변제할 돈이 없게 되면 계속 연장을 시키면서 이자를 내기도 합니다. 자금력이 좋은 건설사들은 대출받은 중도금을 갚아 버리고, 수분양자에게 청구하거나 재분양을 하는 게 일반적입니다.
하여 어떤 건설사는 입주가 마감 된지 2-3개월 만에 대출받은 중도금이 대위변제 되어 계약이 해제되는 곳도 있지만, 어떤 건설사는 2-3년이 지나도록 대위변제를 하지 못해 수분양자들과 싸움을 하게 됩니다. 그런 와중에 소송까지 걸리게 되면 건설사로서는 치명타를 입게 되겠지요.
-대위변제로 인한 해제 후 남게 되는 문제점-
통상적으로 건설사에서 중도금 대출액을 은행에 변제하게 되면 수분양자에게 해제통지를 보냅니다. 계약이 일단락되는 것처럼 생각할 수 있으나 이를 가볍게 생각해서는 안 됩니다. 10%의 계약금을 몰수하더라도 중도금 대출에 대한 이자가 있거나 입주 후에 밀린 이자가 있을 것이고, 계약금 5%를 건 사람은 나머지 5%와 이자 등 위약금이 남아 있기 때문입니다.
건설사에서는 사정에 따라 해제통지와 동시에 다시 거론하지 않은 회사도 있지만, 2-3년 또는 4-5년 묵혀놨다가 이를 슬쩍 싼 값에 채권추심회사로 넘겨버릴 수도 있음을 아셔야 합니다. 이를 싼값에 사들인 추심회사에서는 다시 2-3년 묵혀 놨다가 수분양자들의 최종 주소지를 찾아 부동산 가압류를 하거나 최고장을 보내게 됩니다.
묵은 김치는 오래 놔둘수록 맛이 있듯이 계약해제 위약금은 계속 이자 위에 이자가 불어나는 돈이므로 지금의 1천만 원은 약 7년 후 수천만 원이 되어 빨간 독촉장으로 변해 가슴을 저리게 할 수 있다는 뜻입니다. 생각만 해도 머리가 오싹하시지요?
이런 악성 채무는 수시로 독촉하지 않습니다. 다 잊어버릴 만할 때 슬쩍 꺼내놓고 겁을 주는 게 특징입니다. 수분양자가 죽었으면 그 자손들을 찾아 청구하기도 합니다. 부모에게 한 푼도 받은 게 없는데 수년 후 돌아가신 부모의 빚 갚으라는 통지가 오게 되면 어찌 하시겠는지요?
-끝내 입주하지 못한 수분양자들에게 남을 문제-
건설사에서는 모든 수분양자들을 상대로 재판을 할 수 없기 때문에 일부만 걸어 재판을 걸어옵니다. 운 나쁜 사람들이 걸리게 됩니다. 그러나 소송을 당하지 않은 사람은 끝까지 버티다가 결국은 계약해제를 당하지도 않은 채 그 아파트는 재분양이 됩니다.
건설사나 은행에서는 웬만하면 공매처리는 하지 않습니다. 재분양은 60%선에서 분양이 가능하지만 공매처리는 40%선까지 내려가기 때문입니다. 은행은 세월이 오래 갈수록 좋습니다. 세월아, 네월아, 노래 불러가며 이자가 길어나거든요. 죽어나는 건 건설사일 것입니다.
아파트가 재분양 되었기 때문에 이제 계약에서 벗어났다고 좋아하겠지만, 건설사에서 스스로 가지고 있는 손해배상 계산서는 없어질리 없습니다. 위에서 말씀드린 것처럼 몇 년 묵혀 놨다가 채권행사를 할 수도 있고, 채권추심회사로 넘길 수도 있기 때문에 안심할 수 없는 것입니다.
그런 손해배상 계산서는 금액이 많지는 않지만 대출액에 대한 이자가 늘어나서 3-5천만 원 되는 수가 있습니다. 잔금 2개월이 연체되면 계약을 해제할 수 있다고 되어 있습니다. 2개월이 지난 시점에 이미 수분양자에게는 묵시적 해제가 존재했다는 주장을 해야 할 것입니다.
-소송에서 패소한 분들에게 남을 문제-
은행에서는 대여금, 건설사에서는 구상금이나 위약금 청구를 하는 게 일반적입니다. 은행에서나 건설사에서는 자신들이 패소할 재판을 걸지 않을 것이기에 금액의 많고 적음을 떠나 대게 승소합니다. 민사재판은 승소가 문제가 아니라 상대방에게 변제할 능력이 있는지가 문제가 됩니다.
아무 것도 가진 게 없는 사람을 상대로 재판을 해서 승소해봤자 한 푼도 받을 수가 없습니다. 그렇게 되면 건설사나 은행에서는 지급을 요구하거나 변제를 독촉하지 않고 7-8년 묵혀 버립니다. 묵혀 놓는 이유는 가만히 놔둬도 이자가 길어가기 때문이고, 채무자에게 안심을 시키기 위해서입니다.
채권추심회사로 넘기기도 하지만 10년 거의 다되어 직접 수분양자의 집안에 있는 가전제품에라도 압류 딱지를 붙입니다. 채권은 그때부터 다시 10년이 연장됩니다. 9년이 지나 또 TV를 압류시키면 또 10년이 연장됩니다. 죽어도 끝이 아니고 그 채무는 또 자손들에게 전가됩니다. 어찌해야 할까요?
소송에서 패소했을 때에는 형편이 어렵더라도 재판 후 합의를 하거나 재판 중 합의를 하는 게 좋고, 합의가 되지 않으면 판사를 물고 늘어지더라도 조정을 해달라고 해야 합니다. 그리고 깔끔하게 매듭을 짓는 게 최상의 길입니다. 후일 새롭게 출발하기 위해 지난 과거를 깨끗이 청산하자는 뜻입니다.
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