|
Q : 부동산을 매매하는 경우에 양도차익에 양도소득세를 부담해야 하는 것으로 알고 있습니다. 이때 양도차익을 계산할 시 취득원가 이 외에 비용이 될 수 있는 것들에는 어떠한 것이 있는지 궁금합니다.
A : 부동산을 매매할 때 그 매매와 관련한 차익이 있을 경우 양도소득세를 부담하여야 합니다. 여기서 양도차익은 매도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산합니다.
자본적 지출액 포함한 필요경비를 차감
2006년 이전에는 양도소득세 계산을 기준시가를 기준으로 신고하였으나 이후에는 실지거래가액에 근거하여 양도차익을 계산하고 있습니다. 양도가액과 취득가액 모두의 실지거래가액을 계약서에 의해 증빙을 갖추고 있는 경우에는 양도가액에서 취득가액을 차감하고 여기에 필요경비 즉 매입 시 취득세와 등록세, 중개수수료 및 자본적 지출액을 차감한 후 양도 시의 중개수수료, 양도소득세 신고 수수료 등을 차감하여 양도차익을 계산합니다.
이때 자본적 지출액이란 부동산에 투입된 비용이 부동산의 가치를 증가시키는 지출을 말하는데, 예를 들면 방∙거실 확장 및 인테리어 공사가 여기에 해당합니다. 하지만 페인트칠, 유리교체, 도배장판 등은 현상유지를 위한 지출이라하여 양도차익 계산에서 차감되지 않습니다.
양도가액은 실지거래가액을 확인 가능하나 취득가액은 실지거래금액을 모르는 경우가 있을 수 있습니다. 하지만 이때에도 세법에서는 양도차익을 계산할 수 있는 방법을 제시하고 있습니다. 이는 기준시가 비율에 의한 환산취득가액으로 실지취득가액을 대신하여 양도차익을 구하는 것입니다. 이 경우에는 필요경비의 적용범위를 취득 시 기준시가의 3%로 한정하고 취득 시의 자본적 지출액, 양도 시의 비용 등은 제외됩니다. 따라서 취득가액을 실지거래가액으로 적용하지 않을 경우 자본적 지출 등의 필요경비는 적용하지 않음을 유의해야 합니다.
간이과세 사업자의 세금계산서 발행
Q : 저는 상가를 임대하고 있는 간이과세 사업자입니다. 이번에 새로 임차해온 법인이 월세를 지급하면서 세금계산서를 교부해 줄 것을 요구하고 있는데 제가 세금계산서를 발행해도 될까요?
A : 부가가치세법에서 부가가치세 과세사업자를 일반과세자와 간이과세자로 구분하고 있으며, 이 중 일반과세자만 세금계산서의 발행을 허용하고 있어 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없습니다.
임차한 법인의 경우 지출증빙으로 세금계산서를 받는 것을 당연시하고 있기 때문에 세금계산서 교부를 요구하였을 것이고, 이런 경우 법인에서는 임차인이 세금계산서를 발행할 수 없음을 인지하고 임대인의 사업용계좌로 월세를 금융기관의 송금에 의하여 입금하면 지출증빙으로써 요건을 갖추게 됩니다.
사업자 유형 변경에 따른 분쟁 예방 필요
연간 매출액이 4800만원 미만의 개인사업자는 간이과세자로 세법의 적용을 받습니다. 이후 연간 매출액이 4800만원을 초과하면 일반과세자로 사업자 유형이 바뀌게 됩니다. 이렇게 일반과세자로 바뀐 개인사업자의 경우 일반과세자가 된 때부터는 부가가치세가 과세되는 재화와 용역을 제공할 때에 거래 증빙으로 세금계산서를 교부하여야 하며 부가가치세 10%를 거래 징수해야 합니다.
부동산임대사업자가 간이과세자 단계에서 임차인과 임대차계약서를 작성하는 경우에 부가가치세 문제를 염두에 두지 않다가 임대기간 중 일반과세자로 부가가치세 과세유형이 바뀌게 되는 경우 부가가치세 문제가 임대인과 임차인에게 발생할 수 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임대인이 간이과세자이든 일반과세자이든 임대차계약서에 부가가치세 문제를 특약사항에 반드시 기재하여 미래의 분쟁을 예방하는 것이 필요하다고 봅니다.
잘못 입금한 금액에 대한 회계처리
Q : 저희 회사는 정기간행물을 제작하고 있어 외부원고를 많이 받는 편입니다. 이에 따라 취합된 명단과 자료를 토대로 매달 원고료를 일괄 지급합니다. 명단을 집계하다 보면 종종 중복도 되고 그 결과 같은 사람에게 2번의 원고료가 나가기도 합니다. 이렇게 잘못 입금된 금액의 회계처리는 어떻게 해야 하는 것인가요?
A : 착오에 의해 거래처 등에 금액을 초과해 지급하거나 잘못 송금하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이와 같이 초과하여 지급하거나 잘못 송금한 금액을 돌려받을 때는 다음과 같이 회계처리를 할 수 있을 것입니다. 아래의 사례를 살펴보겠습니다.
과다송금 시의 회계처리
원고 작성을 의뢰하고 그 증빙으로 계산서(공급가액 300,000원)를 수취하였다. 그런데 경리직원이 계산서를 세금계산서인 것으로 착각해 부가세를 포함하여 330,000원을 보통예금에서 인터넷뱅킹으로 거래처에 송금하였을 시의 회계처리는 다음과 같다.
(차변) 지급수수료 300,000 (대변) 보통예금 330,000
가지급금 30,000 (부가가치세대급금 계정이 아님)
송금한 금액 회수 시의 회계처리
거래 상대방에게 연락해 착각해서 잘못 보낸 금액 30,000원을 돌려 줄 것을 요청하였더니 거래처에서 즉시 보통예금으로 30,000원을 입금해 주었다. 이 경우의 회계처리는 다음과 같다.
(차변) 보통예금 30,000 (대변) 가지급금 30,000 | 
댓글