◆주택을 2채 이상 임대할 경우

수도권에 거주하고 있는 최소한 씨는 주택을 2채 보유하고 있다. 한 채는 임대보증금을 받고 임대하고, 나머지 한채는 월세를 받고 있다. 임대보증금 및 월세에 대해 주택임대소득으로 종합소득세 신고를 해야 하는지 궁금하다.

◆주택을 2채 이상 임대할 경우

주택을 임대하는 경우 부부끼리 합산한 주택 수에 따라 종합소득세 신고 여부가 결정된다. 부부가 합쳐 1채의 주택을 소유하고 있고, 해당 주택이 전년 말 현재 개별(공동)주택가격이 9억원 이하라면 종합소득세를 신고할 의무가 없다. 해당 주택에서 임대보증금만을 받거나 임대보증금 및 월세를 함께 받거나, 또는 월세만을 받는 경우라도 관계없다.

임대하는 주택의 개별(공동)주택가격이 9억원을 넘고, 임대보증금만을 받는 경우에는 주택임대소득으로 보지 않기 때문에 종합소득세를 신고납부하지 않아도 된다. 하지만 1년간 받는 월세는 주택임대소득에 해당돼 종합소득세를 내야 한다.

부부가 합산해 2주택을 소유하면서 임대보증금만을 받는 경우엔 주택임대소득을 비과세한다. 임대보증금과 월세를 함께 받는 경우에는 임대보증금은 비과세하고, 월세에 대해서만 종합소득세를 내면 된다. 월세만을 받는다면 주택임대소득에 해당돼 종합소득세를 신고납부해야 한다.

부부가 합쳐 3주택 이상을 소유하면서 임대보증금의 합계액이 3억원을 넘는 경우 주택임대소득에 해당돼 종합소득세를 신고해야 한다. 주택임대에 대한 수입금액은 3주택 이상의 전세보증금에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 정기예금이자율(2011년 귀속은 3.7%, 2012년 귀속분은 4.0%)을 곱하고, 수입이자와 할인료·배당금을 차감한 금액이 된다. 다만 2011년부터 2013년 말까지 3주택 이상 소유자가 주택을 임대하는 경우 한시적으로 국민주택 규모 이하(전용면적 85㎡ 이하이고 가격이 3억원 이하인 주택)는 부부합산 주택 수를 산정할 때 제외한다.

결론적으로 △주택임대 시 1주택자의 경우 주택가격이 9억원을 넘는다면 월세 수령액 △부부합산 2주택자라면 월세 수령액 △부부합산 3주택 이상자(다만 2011년부터 2013년 말까지 소형주택은 주택 수 제외)라면 3억원을 넘는 임대보증금 및 월세는 주택임대소득으로 보아 종합소득세를 내야 한다.

◆과세대상 주택 수 산정은

주택에는 주택이라는 건물과 부수토지를 포함한다. 사업을 위한 주거용은 빼고 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 주택부수토지란 주택에 딸려 있는 토지로 도시지역 내는 주택정착면적의 5배, 도시지역 밖은 주택정착면적의 10배 이내를 부수토지로 본다.

부부합산 주택 수를 산정하는 경우 소득자 본인과 배우자가 각각 주택을 소유한다면 이를 합산해 주택 수를 산정한다. 다가구주택은 하나의 주택으로 보되 구분등기된 경우엔 각각을 1채의 주택으로 보고 주택 수를 산정한다.

공동 소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 보되, 지분이 가장 큰 자가 2명 이상인 경우에는 각각의 소유로 보고 주택 수를 산정한다. 다만 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우 서로 합의해 그 중 1명을 해당 주택의 임대수입 귀속자로 정했다면 그 사람의 소유로 보고 주택 수를 산정한다.

5월 중 주택임대소득에 대한 종합소득세 신고안내문을 관할 세무서로부터 받았다면 전월세 계약서 및 임대현황 등을 기재한 종합소득세 신고서를 5월 말일까지 관할세무서에 제출하고 세금을 납부해야만 가산세 등의 불이익을 받지 않는다.