기획부동산에 토지투자알아보기

 

토지투자를 위한 기획부동산 총정리

 

토지투자를 준비하는 분들에게 질문부터 하나 하고 가겠습니다. '기획부동산은 나쁜건가요?' 아마 100이면 90은 '나쁘다'라고 말할 것입니다. 나머지 10명중 8명정도는 '활용하면 된다'라고 이야기 할 것이고, 2명정도는 '괜찮다'라고 말할 것입니다. 사실 이것은 결론을 내릴 수 없는 답입니다.

누군가는 기획부동산을 통한 토지투자로 성공을 거둔 사람도 있고, 피해를 본 사람도 있으며, 아직 기획부동산이었다는 걸 모르는 사람도 존재합니다. 다만, 책과 카페 등에서 기획부동산의 주의가 이어지는 이유는 100건에 1~2건 정도의 성공확률이 과연 추천할만한 재테크 투자처인지에 의문이 들기 때문입니다.

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기획부동산은 사전적인 의미가 없습니다. 아마 책과 뉴스 등에서 접해보신분들은 아시겠지만,이 부동산업체는 한 호재지역의 땅을 구하뒤 토지투자자들을 모집한다. 그리고 그 땅이 모두 팔리면, 다음 지역이나 땅을 투자하는 식이다. 이방식이 나쁜것은 아니다. 이들의 투자법은 일종의 공동투자와 같으니 말이다.

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여기서 공동투자의 개념을 알고가보자. 대박땅꾼의 책에서는 공동투자를 공동구매와 같다고 이야기한 바 있다. 기획부동산역시 이 공동투자의 장점을 활용한 것이다. 단, 공동투자로 토지투자를 한 후가 문제가 되는 것이다. 보통 공동투자 후의 방법에는 필지분할을 할 것인지 지분분할을 할것인지 차이가 난다.

 

필지분할은 투자한 토지를 균등하게 나누어 명의대로 나누어 갖는 것이다. 지분분할은 투자한 토지를 균등하게 지분으로 나누는 것이다. 피자로 예를 들면 한판에 1만원인 피자 8조각이 균등하게 나누어가져 8명이 1개씩 나눠 먹을 수 있다. 핫소스를 뿌리던, 파마산치즈를 뿌리던 어떻게 먹건 그건 상관이 없다.

그러나 지분분할은 한판에 1만원인 피자 1250원어치에 대한 지분율을 가지고 있는 것이다. 지분이다보니 뚜렷이 나눌 수가 없고, 핫소스는 물론이고, 파마산치즈를 뿌릴 수가 없다. 자신의 1250원에 대한 피자의 권리는 되팔 수 있어도. 그것을 마음대로 요리해 먹을 수는 없는 것이다. 기획부동산은 이런 지분분할투자를 유도한다.

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필지분할은 최소 나눌 수 있는 땅의 면적이 정해져 있어 토지투자 인원에 한계가 있는 반면에, 지분분할은 한계가 없기 때문이다. 때문에, 지분투자를 할 경우에는 믿을 수 있는 리더나, 매각시기를 정한 후 투자하는 것이 그나마 안전한 방법이 된다.

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악질적인 기획부동산의 피해사례는 대게 이런식이다. 우선, 이러한 지분투자의 장점을 활용하여 고작 100평의 땅에 무리하게 많은 사람을 넣기도 한다. 필자가 봤던 사례에는 180평 규모의 임야에 25명의 사람이 들어있었던 상황이었다. 물론 해당 임야는 개발이 불가능한 토지이기도 했다.

또, 지분투자임에도 불구하고 상상도 못할 금액으로 투자를 권유한다. 시세가 평당 30만원인 땅을 100만원이 넘는 시세로 팔기도한다. 위치가 좋다거나, 이후 투자금의 5배까지 오를것이라는 둥의 이야기로 토지투자자를 현혹시키는 것이다.

 

전화, 블로그, 지인, 카페, 쪽지 등을 통해 토지투자 좋은정보를 제공한다며 다가오는 기획부동산들. 피할 수 없다면 어떻게 해야할까? 자신이 크게 내키지 않는다면 무조건 피하는 것도 방법이지만, 그렇지 않은 경우가 있다. 평소 내가 몰랐던 사실 등을 알려준다던가, 부동산정보를 알려주는 경우에는 한 번 들어보는 것도 좋다.

만약 000지역이 좋다. 라고 말하는 경우 잘 들어본뒤 내가 스스로 다시한번 확인해보면 되기 때문이다. 토지투자 경험이 많은 일부 경험자들은 이런 방법으로 토지투자처를 줄여나가기도 한다. 실제로 기획부동산은 현재 가장 핫한 지역을 중심으로 토지거래를 하고 있기 때문에 호재정보 등에는 빠삭하다. 이런 정보를 들으며 구분해나가는 것 역시 내 지식을 늘리는 방법이 될 수 있다.

 

또, 기획부동산에서 추천하는 토지에 대해서 스스로 옥석을 가릴줄도 알아야 할 것이다. 주소를 기본적으로 받아놓고, 주변 시세는 어떤지, 시세대비 추천 땅값은 터무니없이 높지는 않은지, 건강한 땅인지, 개발지와의 거리는 어떤지 등기부등본, 토지이용규제확인원, 지적도 등 하나하나 내가 다 체크해야 할 사항이다.

현장도 역시 한번이 아니라 여러번 찾아가 흠은 없는지 확인하고 해야한다. 거래후에는 필지분할로 해줄건지 피하고 피했지만 혹시나 지분분할시에는 너무 많은 사람이 들어가지는 않는지(5명 이내가 적당하다), 언제까지 팔기로 했는지 등을 명확하게 작성되었는지 주변의 전문가등에게 검토를 요청하는 한이 있더라도 도움을 청하는 것도 나쁘지 않다.

 

 

어쩌면 토지투자와 기획부동산은 영원히 공생할 수 밖에 없는 존재들이다. 이들을 피할 수 없고, 끊임없이 마주하게 된다면 내가 중심을 잘 잡는 수밖에는 없다.