최우선변제 소액보증금에 대하여 알보자

주택임대차보호법

최우선변제 소액보증금에 대하여

 

 

주택임대차보호법은

주택에 거주하고 있는 세입자들을 보호하기 위해서,

사회적 약자를 보호하기위해

만든 민사특별법입니다.

 

최우선변제란?

임차인이 선순위 근저당권자보다

먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다.

보증금 전체를 보호받는 것이 아니라

최우선 순위로 올라가는 금액의 한도가 있습니다.

그것이 소액보증금입니다.

 

주택임대차보호법 최우선변제의 일정요건을 충족한다면

해당주택이 경매에 넘어갈 경우

권리관계의 순위와 관계없이

1순위로 변제받을 수 있는 금액입니다.

 

최우선변제요건

1. 보증금액이 일정금액이하이어야 합니다.

2. 선순위 담보물건 설정일을 기준으로 합니다.

3. 대항력이 있어야 합니다.

점유 + 전입신고

​

주택임대차계약하고 잔금을 치른 후

바로 전입신고하고 확정일자를 꼭 받아두시기 바랍니다.​

​

주택임대차보호법상 최우선변제금액

 

소액보증금을 보호해 준다는 취지의 법이지만

보증금 전액을 보호해주진 않습니다.

안양이나 과천의 경우

 8000만원 전세계약을 한 임차인은 보호해 주지만

9000만원 전세계약을 한 임차인은 보호받지 못 합니다.

 

8000만원을 전세계약을 했어도  전액을 보호해 주는 것이 아니고

경매에 넘어갈 경우

2700만원은 우선적으로 돌려 받을 수 가 있습니다.

 

--  포스팅 --

예시) 전세권, 최우선변제 소액임차권-

포항지원2016타경6409 와 관련된 제 친구가 있는데요,

제 친구는 2013년 10월에 현주인 말고 전주인과 전세(3000만)계약을하고

전세권설정 등기를 하고 확정일자를 받았고요, 현재도 그곳에 살고 있습니다.

등기에 저보다 빠른 사람은 전세권설정(2500만원) 하나이고,

주인이 현주인으로 바뀐 후 은행에서 근저당설정을 하였고

그외에 여러가지 압류 등등이 등기에 기록되기 시작하였습니다.

현재 3억6천7백만원에 낙찰되었고 4월7일이 대금납부기한으로 잡혔습니다.

질문1 : 저는 소액임차인에 해당하여 1400만원을 최우선으로 변제 받을 수 있을까요?

질문2: 최우선변제 이후에 순위가 1위인 경매신청자에게 2500만원이 돌아가고 그다음은 저에게 돌아와서

남은 1600만원을 다 받을수 있을까요?

질문3: 저는 2013년10월에 전세권설정을 하였는데, 그 이후에 임차를 들어온 사람의 최우선변제권과 저의 전세권중 누가 먼저 배당을 받나요? 민법과 주택임대차보호법 중 뭐가 먼저인지 모르겠네요..

질문4: 만약 최우선변제권의 금액이 경매가액의 1/2을 넘어가면 최우선변제권끼라 안분하여 배당하는지 아니면 순위가 높은 사람에게 먼저 배당하는지 궁금합니다.

현명한 답변)

네.

질문하신 분이 303호에 임차인이라면

보증금 전액을 배당 받을 수 있으니 걱정하지 않아도 될 것으로 보입니다.

질문1 : 저는 소액임차인에 해당하여 1400만원을 최우선으로 변제 받을 수 있을까요?

배당 순서는 그렇습니다.

우선 소액임차인들의 최우선변제금을 전액 배당하고

그 다음으로 등기부등본의 권리들과

임차인들의 확정일자에 따라 배당을 합니다.

질문2: 최우선변제 이후에 순위가 1위인 경매신청자에게 2500만원이 돌아가고

그다음은 저에게 돌아와서 남은 1600만원을 다 받을수 있을까요?

그렇습니다.

위 답변내용처럼 소액임차인의 최우선변제금 배당이후

권리 순서에 따라 나머지 금액을 배당하는데

질문자의 경우 두번째로 나머지 금액의 배당이 됩니다.

질문3: 저는 2013년10월에 전세권설정을 하였는데, 그 이후에 임차를 들어온 사람의 최우선변제권과 저의 전세권중 누가 먼저 배당을 받나요? 민법과 주택임대차보호법 중 뭐가 먼저인지 모르겠네요..

주택임대차 보호법은 특별법으로 민법보다 우선합니다.

그래서 가장 먼저 소액임차인의 최우선변제금액을 배당하고

그 다음으로 권리 순서대로 배당을 하는 것입니다.

질문4: 만약 최우선변제권의 금액이 경매가액의 1/2을 넘어가면 최우선변제권끼라 안분하여 배당하는지 아니면 순위가 높은 사람에게 먼저 배당하는지 궁금합니다.

최우선변제금액은 낙찰가의 1/2 이내 금액으로 합니다.

소액임차인에 해당되는 사람 모두를 대상으로 안분합니다.

질문자의 경우는 소액임차인의 최우선변제금액이 적더라도

나머지 금액을 전부 권리 순위에 따라 우선변제를 받습니다.

만약 경매절차에서 배당이 되지 않더라도

낙찰자가 미배당 보증금을 전액 인수하게되니

걱정하지 않아도 됩니다.