계약을 해제 취소할수있을까?

[ 계약서를 잘 쓰면 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있다. ]

식당을 운영하기 위해서 도로에 인접한 상가인줄 알고 계약을 체결하였는데, 나중에 알고 보니 계약한 건물은 옆에 있는 다른 건물인 경우에 이 계약을 취소할 수 있을까요?

이 사례는 좀 극단적인 경우인데요, 실제로 건물이 아닌 임야, 논과 같이 눈으로 보아 계약 물건과 동일한 지를 확실히 판단할 수 없는 경우에 가끔 일어나는 일입니다. 쉽게 말하면 ‘A 토지로 알고 샀는데 B토지인 경우’에 계약을 취소할 수 있는가 하는 문제입니다.

우리는 살면서 내 생각과 다르게 행동하는 경우가 있습니다. 마음은 이러한데 표현은 달리 나오는 경우가 있죠. 법률용어로 진정한 의사와 실제로 표시된 의사가 일치하지 않는 경우를 ‘착오’라고 합니다.

위의 사례에서 매수인이 식당을 운영하기 위해 도로변 상가인 줄 알고 계약을 체결하였는데, 계약에서 목적물의 표시는 화장실 옆 상가였습니다. 진정한 의사와 실제로 표시된 의사가 불일치하는 경우죠. 법률용어로 말하면 위의 사례는 물건의 동일성에 관하여 착오가 있는 경우입니다.

우리 민법 제109조 제1항은 “의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.

즉 의사표시가 ① 법률행위 내용의 중요부분에 대한 착오이며, ② 의사표시를 한 사람에게 중대한 과실이 없는 경우에, 의사표시를 한 사람은 자신의 의사표시를 취소할 수 있습니다(두 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다).

그렇다면 위의 사례에서 매수인은 착오를 이유로 취소권을 행사할 수 있을까요? 먼저 상가의 동·호수 등은 법률행위, 즉 매매계약의 내용의 중요부분에 해당합니다(97다32772, 32789). 즉, 중요부분이란 의사를 표시한 사람 뿐 만 아니라 일반인도 만일 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않았을 것이라고 생각될 정도로 중요한 것을 말합니다.

다른 예를 한번 들어볼까요? 우리 대법원은 토지에 관한 법률행위에 있어서 토지의 현황·경계(74다54, 93다31634 등), 상해의 정도, 결과 및 치료기간 등을 잘못 알고 한 합의(80다2452), 근저당권설정계약에서 채무자의 동일성(95다37087) 등은 모두 법률행위 내용의 중요부분에 해당한다고 봅니다. 반면, 물건의 시가(81다239, 90다17927)나 지적(평수, 2000다12259) 등은 법률행위 내용의 중요부분이 아니라고 합니다.

다음으로 매수인이 위 계약을 취소하려면 매수인에게 중대한 과실이 없어야 하는데요, 여기서 중대한 과실이란 표의자의 직업, 행위의 종류 및 목적 등에 비추어 일반적으로 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 말합니다(2002다70884 등). 예를 들면 공장을 설립하는 자가 새로운 공장을 설립하기 위한 목적으로 토지를 매수함에 있어서 이 토지상에 공장을 건축할 수 있는지 관할 관청에 알아보지 아니한 경우 중대한 과실을 인정할 수 있습니다(92다38881).

위의 사례의 경우 착오로 인한 취소가 가능한지는 단언할 수는 없습니다. 계약이 체결된 경위와 계약서의 기재 등에 따라 결론이 달라 질 수 있습니다.

착오로 계약을 취소하는 것은 매우 까다롭고 계약 취소가 가능하다 하더라도, 소송 등에 휘말릴 경우 시간이나 많은 비용이 소비해야 합니다.

<계약의 취소를 쉽게 하는 법>

앞에서 착오와 관련해서 많은 내용이 있었는데요, ‘착오로 인하여 계약을 취소하는 것은 어렵다’는 점만 기억하시면 됩니다. 오히려 중요한 것은 다음 내용인데요, 계약서에 어떤 내용을 규정하는가에 따라 계약의 취소를 쉽게 할 수도 있고 어렵게 할 수도 있습니다.

부동산 매수 계약을 예로 들자면, 내가 계약을 하는 이유가 ‘개발제한구역의 해제’, ‘토지거래의 허가’, ‘공장건설의 허가’ 등 이라면 이를 계약서에 해제사유로 명시하면 됩니다.

<계약해제조항의 예>

[이 사건 계약체결일 이후 5개월 내에 본건 부동산이 개발제한구역에서 해제되지 않는다면, 매수인은 계약을 해제할 수 있다]

다만, 위와 같은 계약해제 조항의 경우 매우 직설적이기 때문에, 매도인이 거부하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 우회적으로 규정하는 방법도 있습니다.

[매수인은 매도인이 본건 부동산을 취득하게 된 중요원인은 위 부동산이 계약 체결일 이후 5개월 이내에 개발제한구역에서 해제된다는 매수인의 설명에 따른 것임을 계약당사자는 충분히 인지한다]

계약 당사자가 계약을 체결하게 된 배경을 계약서에 명시하고, 이를 중요원인으로 문서화 해 놓음으로써, 착오를 이유로 계약의 취소를 쉽게 하기 위한 조항입니다.

<계약의 취소를 어렵게 하는 법>

반대로 착오 때문에 계약의 취소하는 경우가 많아지면, 계약 당사자들은 불안할 수밖에 없습니다. 상대방이 착오로 계약의 취소를 하는 것을 막기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 계약서에 아래의 조항을 삽입하면 됩니다.

[본 계약은 양 당사자의 진정한 의사에 의하여 체결되었으며, 양 당사자는 본 계약의 내용을 숙지하였으며, 계약과정에 어떠한 착오, 사기, 강박 등 의사표시의 하자가 없었음을 상호 인지한다]

위 문구만으로 계약의 분쟁을 100% 방지할 수는 없습니다. 다만, 위 문구가 계약서에 삽입되어 있다면 실제 소송에서 상당히 유리한 고지를 점할 수 있습니다.

<마치며>

사실 계약과 관련된 대부분의 문제는 ‘계약을 신중히 하면’ 해결되는 문제입니다. 그런데 실제로는 당사자와의 관계, 주위 환경, 시간문제, 법률지식의 부족 등으로 계약을 성급히 체결하고, 나중에 법률적인 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 이 칼럼을 보시는 분들만이라도 계약할 때 한 번만 더 생각을 해주신다면, 필자도 보람 있는 글쓰기가 될 것 같습니다.