분양권의 양면성

 

 

최근 분양권시장이 뜨겁다. 시장에 돈이 많이 풀리는데다 실투자비가 적어 실수요자는 물론 투자수요도 가세하고 있다.

 

하지만 분양권 투자는 주택시장에서 매우 고난이도 상품이다. 부동산의 ‘선물옵션’이라고 할 정도로 하이리스크, 하이리턴이다.

 

1. 매수타이밍은 분양시장 성수기다

 

분양권은 매수타이밍이 매우 중요하다. 4~5월처럼 분양시장 성수기, 재고아파트 비수기때 사는게 좋다. 분양대금 납부일정으로는 중도금 납부 3회 이후~잔금 이전도 좋다. 중도금 무이자 또는 후불제로 인해 보유하고 있던 분양권이 매물로 나오는 시기다.

 

일시적으로 입주물량이 급증하는 지역의 분양권이라면 매수시기를 잔금 납부기간으로 늦출 수도 있다. 소유권이전등기를 하지 않고 분양권으로 팔려는 매도자가 급매물로 내놓은 경우가 많다.

 

2. 투자자는 블루칩을 사라

 

분양권은 장세에 따라 프리미엄 등락이 심하다. 수요층이 두터운 블루칩 분양권을 사는게 안전하다. 블루칩이란 지역 대표 분양권을 말한다. 초보자일수록 프리미엄이 높더라도 블루칩이 안전하다.

 

예를 들어 남양주 다산신도시에선 한양 수자인, 위례에선 위례자이, 래미안 위례, 위례 신안인스빌아스트로 등이 바로 블루칩 분양권이다.

 

중저가 ‘우량주’인 옐로칩 분양권은 실수요자에게 좋다. 입지는 블루칩보다 떨어지지만 입주후 장점이 드러날 수 있는 단지다. 옐로칩 분양권 매도타이밍은 최소한 소유권이전등기후 2년 보유하고 양도세 비과세 혜택을 받는 시기가 좋다.

 

3. 적정가를 책정하라

 

장세에 휘둘려 분양권을 사면 안된다. 적정가에 사야 한다. 적정가란 분양가에 미래가치를 현재가치화한 프리미엄을 더한 분양권 가격이 얼마나 적정하느냐를 따져보는 것이다.

 

분양권 적정가는 우선 비교대상 재고아파트(입주 5년 안팎)를 잘 선정해야 한다. 송파헬리오시티는 엘스 등 잠실 재고아파트와, 위례 분양권은 판교와 비교해야 한다. 통상 프리미엄을 더한 분양권 가격이 재고아파트의 120%를 넘어서면 매수에 신중해야 한다. 물론 분양권 내재가치(입지, 희소가치, 미래가치, 수익가치 등)가 높다면 120%를 넘을 수도 있다.